论建筑物区分所有权

近年来,我国的住房制度改革已完全打破了高层建筑的单一公有制形式,国有企业事业单位也从以前实行的福利兼商品型住房制度过渡到完全的住房商品化制度,形成了国家、集体、公民个人对高层住宅的多种所有制形式,多个所有人共同拥有一栋高层建筑物的情况日益增多。尽管现实生活中出现了大量建筑物区分所有权的法律关系和纠纷,但时至今日我国尚未产生建筑物区分所有权的专门立法。建设部1989年11月发布的《城市异产毗连房屋管理规定》只是对建筑物区分所有权的一些问题作了原则性的规定。进一步在理论上探讨建筑物区分所有权制度,借鉴各国在建筑物区分所有权立法上的成功经验,对促进我国加快制订一部有中国特色的建筑物区分所有权立法不无益处。一、建筑物区分所有权的概念关于“建筑物区分所有权”一词的表述,各国立法不尽相同。早在1804年制订的《法国民法典》中已有了关于楼层所有权制度的规定,德国于1951年3月制定了《住宅所有权法》,《瑞士民法典》在修订后于1965年公布施行,该法典中增加了楼层所有权制度的规定。1962年4月日本制订了《有关建筑物区分所有权的法律》,1983年又进行全面修正,从原来的37条增加到70条。其他国家还有“公寓所有权’、“单元住宅所有权”等称谓,这些表述尽管名称不同,但     

业主的建筑物区分所有权之评析（上）

建筑物依土地之承载得其成就,人类因建筑物之依归而创建文明。因此,建筑物之于人类发展,占非常重要地位。建筑物之所有权及利用权,更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所有权之渊源,由来久远,于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹可寻。19世纪初,区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所采用,二次世界大战结束后,建筑物区分所有权制度,更发展为各国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求,暨顺应我国城市化进程的加速,并为取得多层或高层住宅之城市居民提供立体物权的规范依据,于《物权法》第六章专章规定了“业主的建筑物区分所有权”。但检视《物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定,仍存有不足以规范区分所有权法律关系之处。为此,本文试图从建筑物区分所有权理论分析角度入手,检视《物权法》第六章的立法取向及其基本内容,并提出其存在的相关问题与解决对策,俾作为日后最高人民法院为司法解释或法院判决之参考依据。     

灾后建筑物重建制度：现状、问题及对策——以物权法为视角

汶川灾后住房重建的困难在于重建区内土地及建筑物的产权问题，我国物权法有关建筑物重建的规定存在着诸多障碍及缺漏，从而导致重建效率迟缓。因此，我国应以尊重和保护个人财产为出发点，完善物权法上区分所有权方式的重建制度，改进重建决议机制，增设让售请求权和买回请求权，建立住宅小区内建筑物的重建制度。     

住房制度改革面临的问题及对策思路

住房问题是一个世界性问题。随着经济的发展、国家对住房的日益重视，住房制度改革已提到了议事日程。目前我国住房制度改革面临的问题较多，必须针对实际采取相应对策，才能使住房制度改革顺利进行。     

南宁市廉租住房制度实施问题研究

廉租住房制度是深化城镇住房制度改革的一项重要内容，对于构建和谐社会有着重要的意义。近年来，为解决城市低收入住房困难家庭的住房问题，实现居者有其屋的目标，南宁市政府发挥积极作用，廉租住房制度的建设也取得了较快的发展。然而由于南宁市廉租住房制度的建设时间不是很长，在运行中还存在着保障覆盖面重叠交叉、退出机制的难操作等问题。要解决这些问题，南宁市应建立统一协调的保障性住房的法律法规，正确引导城市居民转变住房消费观念，完善廉租房制度的退出机制。     

住房制度改革中的单位角色与职工住房利益分化

尽管国家在推动住房改革过程中发布了数目繁多的住房改革制度，然而就笔者所调查的长沙市六个单位来说，他们几乎只执行了提租、住房公积金和售房等三个主要制度。而且，这三个制度在执行的过程中，单位之间差异明显，表现出强烈的单位效应。如六个单位对职工住房“提租”，其目的并不与国家住房改革目的相一致，住房公积金制度的推行严重依赖于单位经济效益，售房政策的实施又依赖于单位获取住房资源的能力高低，这样就出现了：两个企业单位主要出售80年代以前建设的旧房和非配套住房；两所大学出售的住房中有一半是新建的，一半是经过改造加宽的住房；两个政府机关单位出售的都是新建的超面积配套住房。所以，住房改革制度实施结果所造成的职工住房利益分化高度依赖于单位的“再分配”性质。     

浅谈住房货币化的必要性

一、商品化是住房社会化的前提 商品化是我国住房制度改革的最终目标。住房商品化要求住房分配货币化。住房社会化就是改革各单位自行建设、分配、维修、管理职工住房的体制，实行社会化、专业化的住房运行体制。住房分配货币化的施行，最终打破了传统计划经济体制下，职工住房供应方面长期实行的单位自建、自分、自管、内部运作、封闭运行的模式，把职工的住房供应引向市场，引向社会。货币化分房较为彻底地实现了住房的商品化、社会化。基本消除了住房分配中的不公平现象。《贵阳市住房分配货币化改革方案》从贵阳市实际出发，认真执行《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《贵州省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，停止住房实物分配，职工租、购公有住房，取消成本价，与市场接轨，一律按经济适用价来统一。职工以货币来实现对住房的私人所有，同时也使住房资产从企事业单位的总资产中剥离出来，真正实现住房社会化。多购房或住超标房只有支付更多的货币，从而使住房分配趋向公开、公平、公正。住房一旦完善其产权转移成为职工的私有财产，就可以进入二级市场依法自由交易。     

完善廉租住房法律制度及配套措施的探讨

我国廉租住房制度建设还处于起步阶段，法律制度不健全，也缺乏相应的配套措施，导致地方政府在实施廉租房制度时可操作性不强。本文拟从现行廉租住房制度存在的问题切入，探讨如何完善相关法律制度及配套措施，使廉租住房制度更规范化、细致化、程序化，合理化，确保其保障功能得以实现。     

中俄保障弱势群体住房权的法律制度及其比较分析

中国和俄罗斯同为由计划经济向市场经济转型的国家。共同面临收入差距拉大导致的住房问题，并颁布了一系列法律法规对住房弱势群体进行保障。俄罗斯从国际公约、联邦宪法、联邦法律法规等层面对弱势群体的住房权加以保障，具有法律保障健全、层次合理、法律效力高、法律延续性强等特点。而我国在改革开放后，强调市场经济的自发调节作用，对弱势群体住房权的保障更多以政策的形式加以调整，法律保障不健全，缺乏较高层次的法律规定，应借鉴俄罗斯的相关法律制度经验。     

住房制度改革在1997年的新进展

住房制度改革在１９９７年的新进展张跃庆１９９７年是中国历史发展上极其重要的一年。在改革开放的大好形势下，住房制度的改革也取得了新的进展。围绕着把住房培育成为居民消费的“热点”，把住宅产业培育成为国民经济新的“增长点”，有力地推进了我国住房制度改革，使...     

南京市公共住房制度建设的调查与思考

公共住房作为一项重要的社会政策，涉及民生、公平与稳定，本文立足于南京市公共住房建设实践，总结了南京公共住房建设取得的成效，分析了其中存在的问题，并提出了进一步完善南京市公共住房制度建设的政策建议。     

建筑物区分所有权初探

建筑物区分所有权，就是针对多数入区分一栋建筑物而各有其一部分的情形设定的一种特殊的所有权形式．它包括对建筑物巾个四周封闭的空间（如一个楼层或一个印U专有权和对楼顶、楼梯等公用设施的共有权。建筑物区分所有权制度在美国、日本、瑞士、意大利等西方国家已发展得十分完备，但在我国的立法上还是一项空白。本文拟对建筑物区分所有权的概念、特征以及被区分所有权的建筑物的管理等略加论述。一、建筑物区分所有权概述建筑物区分所有权．就是多个所有人区分一栋建筑物时，每个所有人对建筑物内一个封闭空间（楼层或单元）的专有权和…     

完善我国公共住房制度的思考

我国公共住房制度是伴随着我国住房体制的改革而发生变迁的，从建国到现在的60多年时间内大致经历了四个阶段。当前我国公共住房制度中还存在着地方政府建设公共住房的内在动力不足、公共住房建设资金匮乏、没有专门的公共住房管理机构、公共住房进入及退出机制不完善、公共住房政策导向不清等问题。必须通过加快公共住房保障制度的法制建设、设立专门管理机构负责公共住房的管理、建立公共住房信息管理系统、创新公共住房投融资体系、开征存量房房产税等措施加以完善。     

浅论我国房屋租赁的几个法律问题

我国城镇住房制度改革的根本目标在于：缓解居民住房的困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。①而房屋租赁制度的改革和完善正是实现这一目标的切入点和重要环节，它对于促进我国房改进程以及建立健全房地产市场体系，有着重要的意义。本文只就我国房屋租赁中的几个法律问题，略作阐述。一、再认识“出租人”房屋租赁是房地产交易的形式之一，可以视为有期限的房屋使用权、占有权和收益权的买卖关系。我国《城市房地产管理法》第52条将其定义为：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给…     

伦敦住房保障政策研究

住房问题是世界上绝大多数国家在经济发展和城市化进程中所必然要面临的一个难题。建立住房保障制度，是对市场化住房分配机制的有益补充，更是国家住房制度与社会保障制度的重要组成部分之一。     

共有产权房中主体权利范围的界定研究

在已有住房供给模式不能完全适应住房需求状况的背景下,共有产权房制度随之产生,并在全国多个省市相继推出,作为对原有保障性住房制度的改革创新,受到社会各界的广泛关注.合理规范和调整共有产权房制度中购房者和政府的关系是该制度发展完善的关键.从各试点地区的实践情况来看,购房人和政府的共有关系在划分和转让产权份额、占有和使用共有产权房以及对外出租、抵押、转让共有产权房等问题具有特殊性,需要对权利范围进行合理确定,不断完善共有产权房制度.     

韩国住房保障制度建设的经验和启示

住房保障是各国住房制度和社会保障制度的重要内容之一。通过研究近邻韩国在解决城市住房问题时采取的各种政策和措施，总结其住房政策的特征和发展趋势，为建立具有中国特色的新型城镇住房保障制度提供借鉴和参考。     

南京都市圈青年人住房问题调查研究——建立面向都市圈一体化的住房制度体系

青年群体是城市未来发展的中坚力量,为各地经济增长和创新发展提供了重要的人力资源保障。解决好都市圈青年人住房问题,改善青年人居住条件,对于践行人民城市理念、建立面向都市圈一体化的住房制度体系具有重要意义。为明晰新时代青年人的住房问题,本文利用发放问卷和实地访谈的形式对南京都市圈青年人的住房现状、租购选择、房地产市场预期及未来购房计划进行调查。研究发现,当前青年人住房市场存在购房偏好强烈、租房市场供给结构失衡、住房金融支持手段少、住房保障水平较低以及住房公积金覆盖率低等问题。为此应当积极引导住房梯度消费,加快推进租购同权,建立规范化住房租赁市场,优化住房保障政策,拓宽住房公积金覆盖面。     

论穷人权利的保障及制度安排

我国存在大量的贫困人口，保障吃饭、健康、住房、教育等基本生活需要是他们最重要的人权。新中国成立以来，国家建立和实施了社会救助制度，解决贫困人口的温饱问题，取得了显著成效。但由于立法滞后、城乡二元结构、行政治理水平不高等原因，贫困人口的基本权利未得到切实的保障。今后，国家应当加快制定《社会救助法》，建立社会救助法律体系；提高社会救助治理水平，建立城乡一体的社会救助制度，加大社会救助投入，提高社会救助的执行和监管效率，保障贫困人口的基本权利完全实现。     

我国保障性住房制度政策的形成、实施效果及对策建议

自我国城镇住房制度改革以来，国家出台了一系列的政策措施，目前已初步形成了以廉租房、经济适用房、公共租赁住房、限价商品房为主要内容的住房保障体系。近年来我国保障房建设规模不断扩大，投资力度不断加大，对解决城镇低收入家庭以及中等偏下收入家庭住房困难问题起到了重要作用。但同时也存在相关法律法规不完善，保障房资金来源不足等问题，需采取措施进一步完善。