业主委员会制度存在的缺陷及其完善

2003年6月8日国务院颁布的《物业管理条例》,第一次在行政法规级别的规范性法律文件中使用了“业主委员会”一词,从而在立法层面上创立了我国的业主委员会制度。这一制度虽然实施三年有余,但是实践中真正建立并发挥作用的业主委员会可谓凤毛麟角。以北京市为例,目前有3000多个住宅小区,其中已经成立业主委员会的仅有440家左右,所占比例约为15%。业主大会、业主委员会成立难,运作举步维艰,甚至处于“困局”状态,是目前很多小区共同面临的问题,严重制约和影响了物业管理的和谐发展。本文针对业主委员会成立和运作过程中存在的问题,对我国业主委员会制度的立法完善提出几点建议。     

探寻物业管理体制纠纷原因

1995年,北京市政府发布《北京市居住小区物业管理办法》,全市新建小区全面实行物业管理.但近年来,物业管理纠纷急遽上升,据市消费者协会2005年1月对百个小区5000位业主问卷调查,高达73%的业主对物业公司不满意.造成目前物业管理领域矛盾复杂的因素是多方面的:既有部分业主消费观念滞后,对物业管理有偿服务还不适应的问题,也有物业管理企业运作不规范,服务意识和服务水平难以满足业主需求的问题;既有物业管理法律法规不完善问题,也有政府部门监管不到位问题.本文从制度变迁的角度,通过对物业管理制度变迁背后利益关系的分析,剖析物业管理纠纷的深层原因.     

多视角审视物业管理立法

2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。国务院的《物业管理条例》确立了业主大会、业主公约制度、物业管理招投标制度、物业承接验收制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住房专项维修基金等物业管理方面的重要法律制度，建设部等国家部委（局）和各省（市、自治区）也相应地修订或重新制定了相关的行政规章、地方性法规或地方规章。这些法规、规章的出台在一定程度上为实现物业管理的法治化提供了制度保障。但是，从物业管理的实践看，我国物业管理立法仍然存在不少亟待改进之处。     

物业管理纠纷法律问题探析

我国的物业管理纠纷包括物业服务公司侵犯业主利益的纠纷、违反物业服务合同的纠纷和业主违反管理规约的纠纷。物业管理纠纷具有群体性、多样性、复杂性和非对抗性的特点。物业管理纠纷的产生原因是多方面的,既有立法上的原因,也有人们对物业管理认识上的原因。应进一步完善我国物业管理法律法规;理顺开发商与物业公司的关系,实行建管分离;提高对物业管理的认识,建设高素质的人才队伍;充分发挥业主委员会的作用;规范物业服务收费制度。     

物业管理费拖欠成因与对策

物业管理费拖欠问题给物业管理带来了困难。针对业主拖欠物业管理费问题的成因,通过改革定价方式提高业主参与协商物业费定价的程度,加强物业服务质量标准制度建设,以及立法规定滞纳金、限制房屋转让等制裁欠费的措施,可以妥善解决业主拖欠物业管理费问题。     

《物权法》与我们的生活

《物权法》的出台是我国的一件大事,它直接关系到每个公民的切身利益,也为建立物业管理的法律体系奠定了重要的基础。它的实施与我们老百姓的生活关系究竟如何呢?一、《物权法》在物业管理方面引起变化的主要内容1、明确了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则。《物权法》明确规定:业主投票权的确定方式为建筑面积与人数相结合,业主共同决定的事项应得到双多数通过,     

努力创建文明和谐平安社区

国联同利物业管理中心新海苑项目部现有职工90人，负责中央国家机关公务员住宅新海苑小区的物业管理和服务工作。自2005年成立以来，我们在住宅中心、同利物业中心领导的关心指导下，坚持“业主至上、服务第一、心系业主、情暖万家”的宗旨，积极探索适合公务员住宅特点的物业管理与服务模式，把人性化服务理念贯穿于工作始终，努力创建文明社区、和谐社区、平安社区，取得了较好的成绩。两年多来，业主对物业管理服务的综合满意率达到99％；     

物业管理究竟有多难——写在《珠海市物业管理条例》实施之际

"以前人们常说人口与计划生育工作是天下第一难事,现在,物业管理才是天下第一难事。"这是一名来自居民委员会的市人大代表,在《珠海市物业管理条例》征求意见座谈会上的一句话。反映物业管理难的,不仅有人大代表、社区工作人员,还有政府主管部门、业主、业主委员会委员以及物业管理公司,而破解物业管理中的诸多难题,需要从实践着手、从立法着眼。     

物业管理应纳入社区建设

正物业管理关系到人民群众的切实利益和社会的和谐稳定,是构建和谐社会的重要基础。近年来,随着城市的发展和生活水平的提高,人们对居住环境的要求也越来越高,物业管理问题成了人民群众身边的热点民生问题。北京市为促进和发展这一行业,出台了《北京市物业管理办法》等政策法规,但在物业管理行业较快发展的同时,也凸显了一些困难和问题,已影响到人民群众生活质量的进一步提高,影响到文明社会和谐社会的建设。     

物业纠纷的现状及解决对策

物业管理模式的出现为房地产业的快速发展和城市化进程的推进起到了积极的促进作用:但是,现阶段还处于成长阶段的物业管理凸显出很多不和谐因素,究其原因主要是因为物业公司的管理服务不到位、业主维权意识增强和物业管理方面立法尚不完善所致。通过对物业纠纷案件现状及原因的分析,提出了应进一步明确物业服务标准,在业主与物业公司之间构建沟通平台,完善立法及发挥民间调解机制等解决对策。     

小区保安在工作中受到故意伤害如何维权

保安员在物业管理和服务中起着重要作用，但由于种种原因，保安员在从事物业管理过程中，有的业主出于纠纷或报复或争利或逞强而对保安员进行漫骂、侮辱、殴打的现象时有发生。有的保安员甚至遭到业主的伤害致死。因此，保安员受到他人故意伤害应该如何选择维护自身权益的法律途径是从事物业安全管理时必须注意解决的一个重要问题。本文拟从这方面作一探讨，以共同引起社会关注，并探索解决这一问题的办法。     

健全自治管理机制 规范业主自治管理

规范业主自治管理，应当以理清参与物业管理的各方关系并确定其职能为基本出发点，明确物业管理的责任主体，制订以业主行为规则为主要内容的公共契约，健全以业主自我管理为中心的自治管理机制，同时加强行业监督与指导，完善相关的配套制度。     

地方立法:关注百姓“管家”——《江西省物业管理条例》出台记

物业管理问题,关系到家家户户。日常生活中,经常能听到有住户与物业管理公司因各种问题发生争执、产生纠纷,严重的甚至影响到社会和谐、稳定。可以说,在尚未制定相关法律的情况下,地方立法顺应社会需求,及时对已不适应目前形势的法规作出修改,十分必要。但是,物业管理条例涉及的各利益主体间的矛盾,往往又十分突出。于是,通过立法手段,协调解决目前普遍存在的纠葛、冲突,既十分迫切,又是一大难题。制定《江西省物业管理条例》的工作,从起草、反复讨论修改到最终出台的整个过程,便充分反映了各方利益的激烈博弈,以及省人大常委会、立法参与者对工作负责、对社会负责、对人民负责的严谨、认真。     

为和谐小区铺张法制“网”——《重庆市物业管理条例》将修订

由重庆市人大常委会委托重庆索通律师事务所起草的《重庆市物业管理条例》2002年11月1日正式实施。开门立法的方式不仅开了全国先河，《条例》本身也在没有上位法的情况下，对规范和促进重庆市物管行业健康发展起到了举足轻重的作用。近年来，重庆市国土房管局又根据2003年国务院颁布的《物业管理条例》，相继出台了《重庆市物业管理企业资质管理办法》、     

北京市地下文物保护有望立法

近日，北京市文物局和市政府法制办在市政协召开的重点提案督办座谈会上表示，《北京市地下文物保护办法》（暂定名）已成为本年度立法调研项目，地下文物保护终于正式进入了立法调研阶段。下一步，市文物局将着手起草工作，争取早日出台地下文物保护的政府规章。市政协副主席陈平出席会议。     

让立法体现民意——北京市的立法听证实践

多年来,北京市人大及其常委会不断推进民主立法的进程,采取多种形式扩大公民参与立法的途径。2004年9月3日,北京市人大法制委员会就《北京市实施〈中华人民共和国道路交通安全法〉办法(征求意见稿)》举行了立法听证会。这是北京市首次立法听证会,是丰富民主立法形式、扩大公众有序参与的一个重要举措和有益尝试。听证会准备情况2004年8月9日至15日,市人大法制委员会就《北京市实施〈中华人民共和国道路交通安全法〉办法(征求意见稿)》面向社会公开征求意见,共收到市民和各界人士意见8855件次。这次征集意见使立法中存在的问题和主要矛盾凸现…     

浅析前期物业管理中的法律问题

我国目前的前期物业管理,在法律上尚没有足够的法律进行规范。由于物业管理权具有"社会法"意义上的性质,在某种意义上涉及到公共利益,因此,前期物业管理方面的立法亟待加强。应采取经济法的调整手段,对前期物业管理形成全过程进行控制,以达到开发商、物业公司与业主之间的利益平衡。     

赋权基层 提升物业管理与服务

正吉林省新出台的《吉林省物业管理条例》(以下简称《条例》)8月1日正式施行。《条例》最大的变化就是构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系。物业管理模式由行业监管向社会治理转变,赋予街道(乡镇)更多的管理职能及执法主体地位。那么,街道、社区基层工作者,对于《条例》的施行有何看法?是否已经做好准备来更好地推进物业管理与服务?对于《条例》的施行,用长春市绿园区青年路街道银融社区党委书记陈春梅的话来说就是,"解决了社区治理过程中燃眉之急和很多难题。""原来的《吉林省物业管理办法》只有70多条,《条例》有100多条,而且,各项内容规定的很细,且增加了很多处罚细则,这样对于社区来说,更有利于监督物业和业委会,同时对业主责任和权利也明确了。"     

谈谈物业公司的管理意识

一、服务意识。为用户服务得越好,就越受用户的欢迎,企业的信誉就会越高,效益也就会越来越好。物业管理企业只有为用户提供优质服务,才能在激烈的市场竞争中占有自己的一席之地。直管公房的一些房管所,转制为物业管理企业后再不能沿用过去的旧机制、旧观念、旧办法去管房了,特别是对自身的定位要认识清楚,必须要有很强的服务意识,否则企业就难以生存和发展。二、参与意识。要搞好物业管理,不仅要依靠专业队伍,还必须做到专群结合。要发挥业主委员会的作用,提高业主自治能力。搞好物业管理需要大家广泛参与,只有一个积极性不够,需要把更多的…     

公众参与：人大开门立法的民主之道——基于广东人大立法公众参与实践的思考

为扩大社会各界有序参与人大立法工作，广东省人大常委会在2014年7月24日分别与省法学会、省青联、省律协、省工商联签订广东省立法社会参与和评估中心协议书，组建广东省立法社会参与和评估中心。这是广东省人大常委会继2013年在全国首次针对立法论证、立法公开、立法听证、立法咨询专家和立法评估工作出台五项规定后，为进一步保障立法的科学性和民主性的又一重要举措。