评析“最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”

随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化．商品房买卖合同纠纷逐年增加．而相关法律规定比较原则，使得实践中人民法院在处理此类纠纷中遇到了许多具体适用法律的问题。针对此，最高人民法院2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称解释)，该解释自2003年6月1日起施行。     

商品房买卖合同纠纷案件存在的问题及对策 对最高法院商品房司法解释执行前后的调研分析

随着住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化、商品化,商品房买卖纠纷日益增多。特别是在2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)颁布实施后,商品房买卖合同纠纷案件呈现大幅度上升趋势。本文以2003年6月1日为分界点,对《解释》适用前、后我院所审理的商品房买卖合同纠纷的上诉案件进行统计,分析案件审理中新出现的突出问题,研究处理方法和对策,以期能够对审判实践提供有效的参考,并希望能够得到大家对此类案件审理中的指导原则、处理标准的共同探讨。     

论惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用

最高人民法院于2003年3月24日通过《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将惩罚性赔偿制度引入商品房买卖领域,惩罚性赔偿制度的补偿和威慑的功能对于规范房地产市场、惩治恶意欺诈行为起到了很重要的作用。然而该制度在我国的房地产领域适用还不够成熟,仍存在很多争议,因此,本文研究商品房买卖中惩罚性赔偿制度的适用问题具有很重要的现实意义。     

商品房买卖合同案件审判疑难问题研究

2003年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》统一了商品房买卖合同纠纷的审理尺度,规范了商品房交易行为。但随着商品房销售模式的变化、房价的波动以及房地产政策的调整,商品房买卖合同纠纷呈现新的特征,司法解释既有的规定面临新的挑战,表现为与物权法、民事诉讼法、消费者权益保护法以及房地产法律、政策的冲突与协调,新型商品房买卖合同、商品房委托代理销售合同、关联案件等不断增多,商品房买卖合同审判实践需要随着经济社会的发展而不断完善。     

论商品房买卖中惩罚性赔偿责任的法律适用

面对商品房交易中层出不穷的欺诈行为以及2014年新修订的《消费者权益保护法》第55条加大惩罚性赔偿责任力度的新形势,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003)有关惩罚性赔偿责任的规定日益显现出适用条件严苛、适用范围狭窄等问题。在我国当前的司法审判中,法院多适用该司法解释作为判决被告承担惩罚性赔偿责任的法律依据,而不适用《消费者权益保护法》第55条的规定,主要原因在于商品房买受人的消费者地位不明确、惩罚性赔偿金额过高、法院存在适用法律的路径依赖等。为完善商品房买卖中惩罚性赔偿责任的法律适用,充分发挥惩罚性赔偿责任的制裁、惩罚与激励功能,应当明确以下两点:商品房买受人的消费者身份;《消费者权益保护法》的效力位阶高于司法解释。同时,司法解释应做相应修改:因商品房经营者欺诈行为导致购房消费者损害的,以购房消费者所受损失额作为惩罚性赔偿金的计算基准,规定损失额三倍以下的惩罚性赔偿金。     

论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿

最高人民法院于2003年4月28日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)，该解释于2003年6月1日起正式施行。其中明确规定了买受人在5种情形之下不仅可以要求解除、撤销合同或者是要求宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款、支付利息及赔偿损失，还可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的“赔偿责任”。     

商品房买卖纠纷的若干法律问题探析

正2003年6月1日,针对开发企业向社会销售房产的纠纷即新房买卖纠纷,最高人民法院施行了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房案件解释》),对各地法院审理此类案件起到了重要指导作用。经过十多年实践,仍然存在一些疑难问题亟待探讨解决,本文谨对此提出一些思考和建议。     

论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的“买受人”,即购房人应为生活需要购买商品房的消费者。该《解释》不是对消费者权益保护法或合同法的直接适用,而是缺乏法律依据的司法创制。该《解释》规定适用惩罚性赔偿的其中三种情形值得推敲。     

商品房买卖中的惩罚性赔偿研究

惩罚性赔偿制度是广泛实行于英美法系国家的一项制度。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的实施,引发了惩罚性赔偿制度在我国合同责任领域适用的争议。本文从法学理论与法律规定两个方面入手,对商品房买卖中适用惩罚性赔偿的法理与法律依据、与消费者权益保护法的区别、适用条件、具体情形以及适用难点等问题进行了深入探讨。     

关于商品房买卖中若干法律问题的调查

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,最高 人民法院在2003年4月28日公布了《关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下 简称《解释》)。一年多来,《解释》有力地促进了该类案 件的审理,但是在适用该司法解释的过程中,也遇到了 一些新问题,对该《解释》的某些规定产生了不同理解, 为此,我们专门就《解释》的适用情况及其他相关法律 适用问题进行调研,形成了该调研报告。     

对最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解适用

1986年《土地管理法》和1994年《城市房地产管理法》的公布施行,确立了我国土地制度的发展方向。尽管法律施行后的房地产开发经营行为已较以往有了很大改观,但在我国房地产的一、二、三级市场都仍存在着大量的违法行为。为此,最高人民法院于2003年5月7日和2004年10月26日分别发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》。随后,《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)也于2004年11月23日经最高人民法院审判委员会第1334次会议讨论通过,并于2005年6月22日予以发布。该《解释》自2005年8月1日起施行。据悉,在起草制定该司法解释和确立处理纠纷的原则时,考虑到我国房地产市场的实际情况和历史形成原因,对房地产开发经营的违法行为仍采取了适当的补救措施,即将违法行为的补正期限限定在当事人向人民法院起诉之前,按照宽严相济、区别处理的原则依法制定了相应的处理规定。     

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统     

试论商品房买卖纠纷中逾期办证违约责任的诉讼时效问题

近年来,因迟延办理房屋权属证书（以下简称房产证）的房地产纠纷案件大幅增多,其中大部分都涉及到业主向商品房开发商索取逾期办证违约金的问题,这类型案件具有标的大、涉及面广、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点,2003年3月24日最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）,该解释第十八条对商品房买卖合同履行中房地产出卖人一方逾期办理房产证的违约责任作出了规定,但是对逾期办理房产证所负违约责任能否适用诉讼时效并没有做出明确的规定。在实践中对其时效问题也存在着较大的分歧。本文从商品房购买者起诉开发商逾期办理房产证违约并要求其履行办证义务及支付违约金的诉讼时效谈起,此类问题专家学者也发表了不少观点与看法,本文根据现行法律关于诉讼时效的规定,从违约责任的角度谈谈诉讼时效问题。     

长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案

房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积违反商品房买卖合同约定面积的,应按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题《的解释第十四条的规定处理》。     

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用

2003年5月7日,最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。为使广大读者更好地理解这一新司法解释,我们特别约请参与该司法解释起草工作的、最高人民法院民一庭韩延斌法官撰写此文,请您关注。     

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明     

一房二卖相关法律问题研究——北京市宣武房地产经营开发公司与兰州正林农垦食品有限公司北京分公司房屋买卖合同纠纷案评析

近日,最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,该司法解释第一次明确了一房二卖等商品房买卖合同纠纷可以适用惩罚性赔偿责任。本文拟结合北京市高级人民法院二审终审的一则一房二卖的案例,对一房二卖所涉及的合同效力、所有权移转、违约责任及惩罚性赔偿责任等法律问题作一粗浅的探讨。     

谈商品房买卖合同纠纷案件的诉讼时效问题

自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称司法解释)施行以来，商品房买卖合同纠纷案件突发性增多，关于诉讼时效问题认识不尽统一，有的认为该司法解释既然已明确适用于《中华人民共和国城     

《商品房认购书》具有法律效力吗

2007年3月，我与某房地产公司签订一份《商品房认购书》，约定我向房地产公司购买其即将开发的“锦绣豪苑”面积42平方米的第27号门店，单价为每平方米6880元。随后，我交纳了20万元门店款。由于房产价格上涨较快，半年后，房地产公司竟将刚刚峻工的该门店以每平方米9000元的价格卖给第三人龙某。我要求房地产公司对其违约行为承担赔偿责任，但该公司坚持认为《商品房认购书》并非正式的商品房买卖合同，不具有法律效力，故公司根本不存在违约行为。请问：这家公司的说法正确吗？     

商品房买卖合同司法解释存在问题的分析

随着房地产市场的不断发展和房价的不断走高以及房产中介的居间行为日益活跃,近年来基层法院审理关于房屋买卖合同纠纷案件的数量明显呈上升趋势.而审理此类纠纷的依据主要就是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释),本文认为在适用《解释》时出现的问题及问题形成的原因主要集中于以下两个方面:房屋过户问题及一屋二卖问题.