论承租人的优先购买权

承租人的优先购买权为一种具有形成权性质的物权取得权。承租人在出租人出卖房屋时取得优先购买权,基于物权的支配力,先买权人可以排斥他人而优先购买标的物,在出租人擅自向他人出卖房屋并过户登记时,若租赁合同已经登记使得优先购买权取得公示公信的效力,权利人可以向法院请求宣告其物权变动行为无效,从而实现自己的先买权。第三人只得依据其与出卖人订立的合同向出租人主张合同履行不能的违约责任。若租赁合同未登记,则第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权,先买权人可以选择向出租人主张违约或侵权责任。     

承租人优先购买权之实现途径研究

现行法始终未规定承租人优先购买权被侵害时的具体赔偿办法。作为请求权,承租人优先购买权的实现有赖于出租人的行为。因此应区分登记与未登记、第三人善意与恶意时出租人与第三人房屋买卖合同的效力,对于善意第三人已与出租人完成房屋变更登记,承租人只能寻求事后救济的情况,可以以出租人与第三人买卖合同的交易额和出租人租赁时间作为综合考量标准建立法定赔偿机制。承租人优先买权与"价高者得"有着天然矛盾,因尽量不使租赁房屋进入拍卖程序,提前询问承租人是否愿以底价购买。     

论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。     

未提前通知承租人的房屋买卖行为有效

依目前法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，此即为“承租人的优先购买权”。此权利属于形成权，包含两层意思：一是出租人负有在出卖前提前通知承租人的义务；二是出租人未履行此义务时承租人有何救济途径。     

房屋承租人优先购买权的行使

优先购买权只在出租人与第三人成立买卖合同时才产生,先买权行使期间只有自出租人将与第三人成立的合同完整准确地通知承租人时才能起算。出租人与第三人的买卖合同不应一律认定无效,应结合《合同法》第52条、第三人善意与否以及租赁合同是否备案等因数综合判断。必须妥善处理承租人与抵押权人、竞买人、共有人、善意买受人等相关权利人的利益冲突。在强制执行程序和破产程序、共同承租、部分承租、转租、混合赠与及承租人违约等特殊情形下房屋承租人优先购买权的行使应视不同情形而定。     

承租人优先购买权行使条件的探讨

优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人(第三人) 处于同等条件之下,但何谓同等条件,看法不一。许多学者主张同等条件主要是指价格条件,即出租人告知承租人的房价必须等同于卖给第三人的房价,而不能高于卖给他人的房价。如果出租人以更低的房价将出租房屋卖给第三人, 承租人主张优先购买权的,则应认定出租人与第三人的买卖合     

部分房屋承租人是否能对整幢房屋行使优先购买权的探讨

在我国立法上和实践中,将房屋出租人在出卖房屋时对承租人的通知义务的法律效果与优先购买权的保全联系在一起,而没有将承租人的优先购买权的保全与承租人在同等条件下购买该房屋的后果联系起来,就使得这种优先购买权的保全与承租人实际是否行使优先购买权相脱节,并缺少了实际意义,从法律规范和交易实践上看,承租人对部分房屋的优先购买权是难以实现的。     

论房屋承租人优先购买权的保护——以《城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第21-24条为视角

优先购买权以出租人与第三人订立买卖合同为前提,是法律赋予承租人获得优先购买的一项权能。从《民法意见》到《合同法》对该项权利进行了确立,司法实践中却长期存在权利行使的程序模糊和救济保障的缺陷,导致承租人未能真正获得法律上的救济。2009年《房屋租赁合同司法解释》对承租人优先购买权的性质进行重新界定,权利的行使条件和救济也进行明确,在通知期限和赔偿责任的范围等方面仍存在很大的模糊性。     

承租人优先购买权若干问题研究

承租人优先购买权兼具形成权与物权取得权性质,是具有形成权的物权取得权。前者决定其程序规则的适用,后者决定其效力上的归属。承租人优先购买权之效力应类推适用预告登记之规定,未经登记不得对抗善意第三人。     

论承租人的优先购买权——以房屋非整体出租为视角

我国法律规定了承租人的优先购买权,但对优先购买权行使的客体和同等条件界定不清,导致房屋部分出租整体出卖时承租人优先购买权的行使出现争议。从法律规范和交易实践上看,部分承租人对房屋的优先购买权应有限制的行使,区分其优先购买权的客体是承租的部分房屋还是整体房屋,是平衡承租人、出租人与交易第三人利益的关键。     

房屋承租人优先购买权若干问题简论

房屋承租人优先购买权为法定权利。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,于出租人出卖租赁房屋时得行使。承租人优先购买权受有限制。承租人的优先购买权在效力上主要是对第三人效力问题,在解决中应区分登记与未登记两种情形加以考虑。     

承租人拒不交还房屋的违约责任

承租人拒不交还房屋的违约责任孙辙在私房租赁契约终止时，出租人收回房屋的权利实现是以承租人按期履行其交还房屋的义务为保证的。承租人不依契约的诚实信用原则履行其交还房屋义务，就会阻滞出租人所有权的行使，并可能由此造成出租人的财产损害。对此，承租人应承担违...     

房屋承租人优先购买权之检讨

一、房屋承租人优先购买权的概念、性质和效力作为民法上的一项民事权利,优先购买权〔1〕为很多人所熟知。从理论上讲,优先购买权应当包括约定的优先购买权和法定的优先购买权,正如有学者所言:“优先承买权云者,谓特定人依约定或法律规定,于所有人(义务人)出卖动产或不动产时,有依同样条件优先购买之权利。”〔2〕房屋的承租人与出租人完全也可以在租赁合同中约定,出租人在出卖房屋时,承租人享有在同等条件下的优先购买权。然而,为了充分保护房屋承租人的利益,我国现行法律已经肯定并确认了房屋承租人的优先购买权,如1983年国务院制定的《城…     

出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨

出租房屋承租人的优先购买权 ,必须具备实质条件和形式条件才能行使。以一次性付款方式条件下的价格界定“同等条件” ,才能真正体现公平交易 ;承租人优先购买权的性质 ,是法律、行政法规创设的一项财产请求权 ,而非实质意义上的物权。承租人以行使优先购买权为名而提起的恶意之诉 ,不应得到人民法院的支持     

房屋双重买卖的法律思考

房屋双重买卖中,房屋所有权的取得独立于双方签订的债权合同,其发生以物权的公示为要件,办理产权登记的买受人才取得房屋所有权。但两个订立买卖合同的债权行为的效力并不受成立先后的影响,买受人都享有对出卖人的请求权。所有权未实现的买受人均可主张违约损害赔偿请求权,特定情形下的买受人可主张侵害债权的损害赔偿请求权和债权人撤销权。我国应当借鉴大陆法国家的经验,建立不动产预告登记制度,以从根本上控制房屋双重买卖的发生。     

论优先购买权与拍卖规则的冲突

我国民商法中规定了优先购买权,而我国《拍卖法》中规定了对所有竞买人平等对待,依“价高者得”规则确定买受人的规定。显然,这两者是冲突的。在拍卖中是否应给予优先购买权,拍卖实践和司法实践中出现了较大的争议。本文意图对此问题予以分析,并主张拍卖中不应有优先购买权。一、法定的优先购买权(一)承租人的优先购买权承租人优先购买权的法律依据为:国务院1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定“:房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共…     

论承租人的优先购买权

一、承租人优先购买权的法律性质　　承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内,在出租人出卖租赁物时,依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。　　承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面：　　1.承租人的优先购买权是一种法定权利。承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定,即只能由法律加以创设,而不能根据当事人之间的约定而产生。1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第19条规定：“房屋所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人…     

浅析承租人优先购买权的限制

房屋承租人优先购买权是一项重要的法律制度,但由于规定简单原则,不易操作,且存在着过于强调承租人的权利,而忽视对出租人权益保护的弊端。本文认为在一定范围内对承租人优先购买权进行限制也是必要的。文中首先对承租人优先购买权的限制进行分析;其次,对承租人优先购买权的限制进行了案例分析。     

论承租人同等条件下房屋优先购买权的法律适用和完善

房屋承租人享有房屋的使用权和优先购买权两项权能,房屋优先购买权是房屋承租人对出租人房屋处分权的限制,房屋出租人对承租人在出售房屋时具有两项法律义务:一是出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人;二是在同等条件下,出租人应当将该房屋出售给承租人。合同法第二百三十条关于同等条件的规定比较原则,没有阐明同等条件的具体标准,造成司法实践中适用法律紊乱,因此对     

试论“优先购买权”及其法律保护

关于“优先购买权”及法律保护,目前尚缺乏系统研究,而这些问题对民事审判实践至关重要。笔者谈点粗浅看法,就教于大家。一、优先购买权的概念及特征所谓优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的财产或者出租人出卖房屋时,其他共有人或者承租人在同等条件下有优先购买的权利。优先购买权关系的主体,是出卖自己分得的财产的原共有人和其他原共有人,或者出卖房屋的出租人和承租人。