办理过户手续应是城市私有房屋买卖合同的生效要件

1983年12月17日国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”这一规定说明，产权转移登记应是城市私有房屋买卖合同的生效要件。但在具体施行中，却出现了一些对该规定执行不认真的情况。根本的原因，还是对该规定缺乏正确的认识。因此，我们有必要在登记是否应作为房屋买卖合同的生效要件这个问题上进一步统一认识。笔者认为，把登记作为房屋买卖合同的生效要件，主要有以下几条理由：（一）…     

此合同是否无效

１９９６年６月，某市个体工商户徐某等６人，分别与本市人武部签订６份内容相同的房屋租赁合同，约定人武部将其临街门面房租给徐某等为商业经营用房，租期６年半，自１９９６年６月１日起至２００２年１２月３１日止。时隔一年，人武部以拟出让出租房屋，以换取新建营区所需之款为由，通知徐某等办理退房手续，终止双方的租赁合同，酿成纠纷，徐某等诉至法院，要求判令人武部恪守合同。某市人民法院经审理认为，人武部要求提前终止合同的理由不符合法律规定的条件，故作出判决：双方签订的６份房屋租赁合同有效，继续履行。判决生效继续履…     

房屋租赁合同登记与"买卖不破租赁"原则

实践中,房屋租赁合同登记制度与"买卖不破租赁"原则冲突很大,本文在分析二者适用性强弱后,得出没有经过登记备案的房屋租赁合同没有对抗第三人的效力,买卖可以击破未经登记的房屋租赁关系的结论     

谈拒不执行法院判决裁定案的审理程序

在司法实践中,有关拒不执行法院判决、裁定案的审理程序各不相同。有的由当事人提起诉讼,有的由执行庭庭长或执行员起诉,有的由人民检察院立案侦查起诉。笔者认为上述做法都欠妥当。 (一)法院判决裁定一旦生效,就应予以执行,这是法律的严肃性和国家审判权的权威性所决定的。当事人对判决、裁定不服可以上诉,生效以后不服可以申诉,但申诉期间不影响生效判决的必须执行。如果拒不执行法院生效判决、裁定,其行为所损害的已不仅是另一当事人的权益,而主要是针对法院的审判权。从《刑法》分则将此类犯罪归入妨     

非规范性房屋租赁合同公证的理论与实践

在办理房屋租赁合同公证中,经常会遇到出租人由于各种原因在尚未办理或取得房屋产权证的情况下与承租人签订房屋租赁合同并申办公证的情形,这类租赁合同在实践中被称为"非规范性的房屋租赁合同".在房屋租赁市场中,这类房屋租赁活动并非少见,但是由于房管部门对这类房屋持有者的产权没有登记备案,同时也缺乏规范这类房屋租赁活动的法律规范,因此,公证处对这类房屋租赁合同可否公证也各执一词、莫衷一是.     

法律解读

拒不执行法院判决罪8月2日,山东省莱阳市法院以拒不执行法院判决罪判处被执行人迟某有期徒刑2年6个月。这是该市首起以“拒不执行法院判决罪”追究被执行人刑事责任的案例。迟某与莱阳市供销社产生租赁合同纠纷,莱阳市供销社起诉迟某要求付清所欠3.8万元租赁费,经法院调解后,迟某只付给供销社租赁费1.6万元,但仍以出租人身份对外出租莱阳市供销社的房屋,隐匿收取的租金9万余元。此案经二审维持原判后,迟某依然占用部分房屋,先后被莱阳市法院司法拘留4次,但迟某仍旧不执行生效判决。根据《刑法》第313条规定:“对人民法院的判决、裁定有能力…     

集体用地上的建筑物拍卖效力探讨

甲公司是乡镇企业．申请集体建设用地建有房屋一幢共七层。甲公司将其中的一至五层作为抵押物，为乙公司向银行贷款提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记。后因乙公司未按合同约定偿还贷款，被诉至法院，法院判决乙公司和甲公司在判决书生效后十日内连带偿还银行本息及罚息。因判决后两公司均未自动履行判决书中还款义务，银行向人民法院申请强制执行。     

关于房屋租赁合同效力问题的探讨

随着市场经济不断发展,人口跨地区转移加快,加之房价飞涨等诸多因素,房屋租赁现象日益增多,关于房屋租赁合同的立法也日益完善。但出租人和租赁人往往缺乏相关法律知识,在订立合同中更多地关注租金支付等问题,而忽视了出租房屋是否违法等影响合同效力的问题,最终导致诸多纠纷。鉴于此,本文将对房屋租赁合同效力进行概述,并重点对无效房屋租赁合同的认定和处理进行介绍,并对登记备案对房屋租赁合同效力的影响进行性探讨。     

让割老年人“韭菜”的理财行不通

2月24日上午,最高法院发布人民法院老年人权益保护十大典型案例。其中,高某诉刘某、龙某确认合同无效糾纷案系“以房养老”的“套路贷”。法院经审理后认为,刘某、龙某等人就案涉房屋买卖存在恶意串通。龙某以规避实现抵押权法定程序的方式取得出卖案涉房屋的委托代理权,且滥用代理权与买受人刘某恶意串通签订房屋买卖合同,损害了高某的合法利益。故判决确认案涉房屋买卖合同无效,刘某协助将案涉房屋变更登记至高某名下。     

房屋承租人优先购买权若干问题简论

房屋承租人优先购买权为法定权利。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,于出租人出卖租赁房屋时得行使。承租人优先购买权受有限制。承租人的优先购买权在效力上主要是对第三人效力问题,在解决中应区分登记与未登记两种情形加以考虑。     

最高人民法院关于严格依法及时交付罪犯执行刑罚问题的通知

各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院: 据有关部门反映,一些地方法院在交付罪犯执行刑罚的问题上,存在不严格执法的现象。有的法院对于判决前未羁押,判决生效后需要羁押执行刑罚的罪犯,未依法予以羁押并及时交付执行;有的法院在判决生效后的较长时间不向有关机关发出执行通知书等,导致一些罪犯逃脱法律惩罚,个别罪犯甚至重新犯罪,危害社会,严重损害了法律的尊严和人民法院生效判决的严肃性,在社会上造成了恶劣影响。为了严肃执法,现就人民法院交付罪犯执行刑罚的有关问题通知如下:     

确认原判正确的民事案件如何终结再审

民事案件经过再审,确认原判决正确无误的,实施再审的人民法院应当如何终结再审?有的认为,应当作出裁定,将原中止执行的裁定撤销,而不需要判决。有的认为,应当作出维持原判决的判决,并裁定撤销原中止执行的裁定。笔者认为上述两种意见都值得商榷。民事再审的提起,是人民法院发现已经生效的判决确有错误。至于原判决是否真正确有错误,需要通过再审才能作出决断。原判决是原审法院根据查明的案情事实和有关政策、法律规定,对当事人之间实体权益争议所作出的强制性结论。再审需要     

论交付和登记在我国房屋所有权转移中的地位 兼论我国不动产物权变动模式

在合同法颁布之前,我国法学理论界和司法实务界普遍认为过户登记是房屋买卖合同生效的要件。以合同法颁布为界限,理论界和实务界开始对以前的认识和做法进行反思和检讨。现在通说认为,有效的房屋买卖合同是进行房屋过户登记的根据,登记与否不影响合同的效力,但未经登记房屋所有权不转移。这种认识,得到了最高人民法院司法解释的认可。但这种认识,是否符合我国目前的法律规定?是否适应当前的不动产交易和登记现实?是否有利于解决房屋所有权纠纷?这些问题是很值得深思的。交付和登记在房屋买卖中的地位究竟如何?对这一问题的正确回答,不仅对我国的物权立法具有重要的理论意义,对我国目前的审判实践和房地产市场的稳定,也有着重要的现实意义。     

试论抵押权登记

一、抵押权登记的理格依据抵押权登记是指抵押权人向法持规定的有关部门将其在特定物上所设定的抵押权的事项予以记载的事实。从抵押权生效的条件来看，抵押权登记包括形式登记和实质登记。所谓形式登记，是指登记对抵押权的生效只具有确认或证明的效力，而没有决定其能否生效的效力。也就是说，抵押合同的生效，仅以当事人双方意思表示一致为要件。所谓实质登记，是指抵押权的生效必须经过登记，否则报押权不能成立。也就是说，抵押合同的生效，必须具备两大条件，其一当事人双方意思表示一致；其二必须到有关部门进行登记。从目前世界各国…     

此案应向哪一级人民法院提出抗诉?

编辑同志：某县人民法院于1995年10月对李某某诉赵某某和某地质建筑工程公司人身损害赔偿一案作出一审判决。某地质建筑工程公司对判决不服，提出上诉，后又申请撤诉，市中级人民法院作出准予撤诉的民主裁定。判决生效后，赵某某不服一审法院实体判决，向检察机立申诉。检察机关经审查认为，一审判决适用法律错吴，应当提出抗诉，坦对本案的抗诉应当向市中级人民法院提出还是向省高级人民法院提出，认识不一致。一种意见认为，赵某某是对县人民法院一审实体判决不服，不是对市中级人民法院二审程序裁定不服，本案一审法院判决适用法律错误，…     

基于无权处分物的租赁不能对抗买卖—殷挺与包品卿财产所有权纠纷案

本案是一起民事抗诉案件，争议焦点为在一房二卖中，前一买方在未过户登记的情况下出租房屋，能否对抗后一已登记过户的买受人。检察院抗诉认为，出租方虽未完全取得房屋产权，但依据买卖合同的有关条款，可认为原产权人已将出租权单独授予，故其对外签订租肯合同应属合法有效。法院再审认为，买卖合同的目的是处分房屋所有权，前一买方未取得产权而对外出租，属无权处分行为，如产权人不予追认，则该租赁行为无效。     

对买卖合同公证中一句公证词的理解

在具体公证实务中,买卖合同公证占很大比重.涉及到城市房地产、汽车、轮船、航空器等特殊的动产和不动产买卖时,公证处会有这样一句证词"本合同自双方当事人签字之日起成立,自到有关部门办理过户登记之日起生效."之所以会有这样的表述是因为<合同法>第44条规定:"依法成立的合同自成立时生效.法律行政法规规定应当办理批准登记的依照其规定."有关法规也规定相关物品所有权转移应当去有关部门办理登记手续,如<城市房地产管理法>第60条规定:"房地产转让或变更,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记……."所以实践中就认为在此类买卖合同中,双方签定合同意思表示一致,合同只是成立.只有到有关部门办理了权属变更登记后合同才生效,才得到法律的认可.     

缓刑考验期限应从何时起计算?

编辑同志：近日，某县检察院监所检察科在看守所查阅罪犯档案时，发现县法院在缓刑罪犯的执行通知书上，对缓刑考验期限的算法不一，便提出建议，要求纠正。可是，法院的法官们却意见不一。一种观点认为，缓刑考验期应从宣判时起算，认为宣判之时，即为判决确定之日。另一种观点认为，从上诉期满，判决生效时起算。认为判决尚未生效，就是判决还不确定，只有判决生效时，才是判决确定之日。还有一种观点认为，从判决书末页填写的日期（盖法院印章处）起算，判决确定之日，应以判决书末页的时间为准。刑法第七十三条第三款规定：“缓刑考验期…     

担保法实施前未登记的不动产抵押合同效力分析

人民法院在审理涉及抵押合同效力的案件中，常常会遇到一份不动产抵押合同于担保法实施日(1995年10月1日)之前订立，当时因法律、法规未规定登记才生效，故未办理抵押物登记。担保法实施后，该份抵押合同属于登记才生效的合同范畴，但当事人未补办抵押物登记。在此情况下，人民法院应当如何看待这类抵押合同的效力?     

谈拒不执行法院判决、裁定罪的构成及处理程序

近年来，执行难问题严重地困扰着法院，被执行人拒不执行法院判决、裁定的现象时有发生．他们为了逃避履行判决、裁定确定的义务，有的暴力抗法，有的隐匿财产，有的长期躲藏，有的托关系找庇护拒不履行判决、裁定，使法律文书确定的权利人的合法权益难以得到实现。刑法虽然对拒不执行判决、裁定罪作出了规定，但对于什么样的行为、多大程度上的不执行才构成犯罪存在着不同的认识，追究这类犯罪在程序上如何操作缺乏统一的规定，因而抗拒执行法院判决、裁定的行为虽多，受到刑事处罚的却很少，有些人的行为虽已构成了犯罪，也往往受不到应有…