基于多主体的住房政策利益相关者行为分析

中央政府与地方政府、房地产开发商与商业银行、投资投机者与自住型购房者是住房政策的核心利益相关者,反映"政府—市场—社会"等三方利益在住房领域的实现问题,它们在住房政策中各自有着不同的话语权和影响力。深入分析不同住房政策利益相关者的主体性行为,有助于有效制定住房公共政策,切实防范或降低、治理住房政策风险。在明辨三大核心利益主体及其相互间关系的基础上,阐析中央政府、地方政府、开发商、商业银行、投资投机者与自住型购房者等不同主体的住房政策心理与行为,并提出启示性思考。     

从供给变量因素角度分析房地产价格泡沫

在中国土地由政府完全所有的情况下，其土地市场与完全竞争条件下市场形态存在不同。土地市场是房地产市场的基础，根据供需原理进行分析得出：土地放量决定房地产价格，而政府对土地供应量的控刺导致房地产实际供给低于预期供给，进而出现房地产市场价格高企，因此房地产价格高于理性价值并不一定为投机性需求所产生的价格“泡沫”。针对房地产价格高企，政府应当增加土地供应，严厉打击开发商“囤积土地”，并提高行政效率。     

公示纳民意 科学办实事

报载：某地一部门为了“转移农村劳动力”，兴办了一个“大型养鸡场”．低价“征用”良田上千亩。对此，农民大声疾呼：“随意圈占耕地何时了!”在建设社会主义新农村中．某地强行统建“楼房居民点”。结果，个别乡村干部成了“房地产开发商”，村民却成了欠债买房的“负翁”。     

房地产利益集团的组成和能量

面对政府已经或有意颁布的旨在抑制房地产暴利的政策，这个利益集团通常高举“市场”大旗，大声疾呼要抵制来自“行政意志”的“不合理干预”；而对政府颁布的符合他们利益、有助于维护并扩大其暴利的政策（这些政策往往又是他们通过各种手段争取得来的），无论这种政策需要政府部门动用多少行政资源强力推进，他们都赞赏有加。     

这次房价调控还会失效吗?

房价狂涨已引起全社会的惊恐与愤怒，当然除了三类人：开发商、地方政府与投机客。中央政府也一直甚为关注房价，上至总理，下到各个部委司局，出台一个又一个房地产调控政策。但最后的结果却是房价总的趋势是越调越高。按照这个势头发展下去，大家有理由担心，     

政策干预房地产市场合理性与有效性分析

关于政策干预房地产市场的合理性,一直存在着争议。开发商们认为,我国房地产市场在市场机制的自我调节下,完全可以达到理想中的一般均衡状态,政府的干预只会扰乱正常的市场秩序,所谓的“泡沫论”纯粹是杞人忧天。而2005年第一季度,在政策频出的情况下,房价仍高涨不落的态势也似乎佐证了他们的观点;经济学家更多的是从社会公平、构建和谐社会的角度来论证房地产市场需要政府的介入。鉴于此情况,本文试图从经济学的一般均衡理论和“帕累托最优”标准入手,对政策干预房地产市场的合理性和有效性进行探讨。     

房地产调控的难点误区及对策

政府对市场的监管要从目前主要调控和打压消费者，转变为主要调控和规范机构行为。包括规范政府在土地出让方面的行为；落实政府建设保障性住房的责任和义务，以及规范银行、开发商和中介机构的行为，实行强制性房地产信息披露制度，消除垄断，建立和完善公正、公平、公开的交易秩序。现阶段的工作重点是加强制度性政策研究，通过推出有关政策、法律、办法，逐步建立一个日趋完善的房地产市场。     

京沪两地“会诊”住宅市场

随着个人购房比例的不断上 升，住宅市场进入转折期， 预计将以超过１５％的年增长率进入一个快速发展时期，面对这一机遇，无论是政府官员还是开发商都在思考，市场引导下的住宅业发展趋势如何？近日召开的“中国房地产企业家京沪对话：北京峰会”，京沪两地的房地产企业家及相关的政府官员们第一次面对面地坐到一起，就京沪两地房市的现状及问题进行了“会诊”。开发商阐释创新 创新是一个永恒的话题。中国住宅产业的可持续性发展依赖于不断创新。中国房协副会长兼秘书长顾云昌提出，当前中国住宅产业需要创造新的政策、新的产品、新的服…     

服务型政府的组织视角再审视——基于西方国家地方政府机构设置规律的分析

从传统行政模式、新公共管理模式到新公共服务理论，在西方行政模式的演变过程中，“公共服务”的理念始终贯穿于相关的理论、思想，或其暗含的行政价值之中。不同行政模式下与“公共服务”理念相适应的组织观在西方国家地方政府机构设置的实践中得到了多方面的体现。既体现了“服务”内涵中效率与民主两种价值的统一与平衡，也融合了不同行政模式的“服务”理念。西方国家地方政府机构的发展趋势则是以官僚制为基础，走向结构扁平化和政府组织体系多元化的服务型政府。     

我国房地产领域腐败的现状及对策

随着社会经济的发展，腐败状况不断恶化，房地产领域的腐败更是重中之重。近日被法院一审判处无期徒刑的南昌市国土局原局长周宏伟交代。一些房地产开发商借“春节拜年”的名义排着队给他送礼．以致他根本记不清哪笔钱是谁送的。     

服务型政府建设过程中的互动关系探讨

服务型政府建设是一项比经济体制改革更为艰巨的系统工程，政府在这项工程中无可争议地处于“主角”地位，但“主角”绝非“独角”。服务型政府建设只有在党和政府、中央政府和地方政府、行政机关和立法机关、行政机关和司法机关、政府和社会的双向互动中，通过循序渐进的方式得以实现。     

“小产权房”清理的难点及破解路径探讨

小产权房清理过程中的难点包括小产权房范围的模糊性和小产权房利益相关主体(村集体和农民、购房者、开发商及政府)自身利益矛盾的复杂性。文章在剖析小产权房清理的现实难点的基础上,从土地集约利用的角度提出了小产权清理思路。     

论小产权房与我国土地的利益分配

小产权房是一个全国热议的话题，针对小产权房问题各家看法各异。与其说小产权问题首先涉及法律问题，不如说首先涉及利益分配的问题，处理小产权房问题；也就是对整个社会资源的再分配过程。在小产权房带来的这一场变化中，受益最大的是地方政府和一些房地产开发商。未来土地制度的设计必须充分考虑我国的国情，因此，必须结合我国人口资源环境长远发展道路，思考“小产权房”问题。     

需求岂是拆出来的

“国六条”之“合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长”,可谓切中时弊,对一些城市的“拆迁经济”敲响了警钟。对此大有深度解读的必要。近年来,一些地方政府热衷于“经营城市”,拆迁规模持续加大,在所谓“改变了落后面貌”、“改善了居住条件”的背后,却是社会矛盾越聚越多、房地产泡沫越吹越大。     

论服务型地方政府的建构——以农民集中居住良性推进为视角

地方政府在推进农民集中居住过程中角色错位:即为农民集中居住的主导者和政府自身利益的追逐者。而服务型地方政府是有限政府和公共性政府,建设服务型地方政府,在一定程度上能确保地方政府在推进农民集中居住的过程中,扮演引导者、公共利益维护者和农民权利保护者等角色。以农民集中居住良性推进为视角,构建服务型地方政府的路径是:科学定位地方政府的角色,优化地方政府的职能结构;深化财政体制改革,增强地方政府提供公共服务的财政能力;规范权力运行机制,强化对地方政府行政权力的监督与制约。     

房地产税费转型改革思考

改革开放以来我国房地产业取得快速发展,但近几年我国部分地区房价畸高,房地产市场运行越来越偏离正常的轨道。产生这些问题的原因很多,房地产市场税费制度不合理就是其中的重要原因之一。随着市场经济和房地产市场的发展,我国房地产税费制度一直处于改革完善之中,但仍然存在费明显重于税,税收分布结构、计税依据和征税范围不合理,地方政府短视,法律制度不健全等问题。为此,要建立新的房地产税收体系,改革现行房地产税,把房地产税划归地方政府,做好税收体制改革之前的各种准备,提高地方政府公共预算的透明度,加强房地产税收和评估法制建设。     

城市规划听谁的

不经论证而根据开发商利益任意改动城市规划，是目前中国城市规划最大的问题之一 “城市规划听谁的？”这是美国规划协会国家政策部主任杰福瑞·索尔在中国一些城市访问时，不断提出的问题。他的确有些迷惑不解。在美国，他说，城市规划工作者被视为“社会主义者”，因为他们总是要制约通常唯利是图的（房地产）开发商，使其不能过多侵占公众的利益，从而保证城市的可持续发展和人居环境与自然和传统的和谐。由于选票的压力和法律赋予城市规划以一定的权威性，政府不得不注意开发商与公众利益的平衡，而不致过于偏袒开发商，尽管美国是个资…     

美国地方政府都做什么

美国从联邦政府到地方政府都有明显的“有限性”特点，其有限性就是我们通常所说的“小政府、大社会”，政府不包揽一切，政府不主导一切，行政的力量十分有限。     

从美国农补政策看袁隆平粮补建议

为提高农民种粮积极性，“杂交水稻之父”袁隆平院士建议政府改变补贴方式，高价收购农民粮食，再平价卖出。“补贴方式改变了，政府高价收粮，农民就会尽量高产，越高产他收入越高”，而又不会影响市场粮价。他建议政府用110元／百斤收购，比现在的保护价高20元，袁隆平院士认为“这个钱，国家是拿得出来的，     

给“实事”挤挤水分

年前，与一位农民朋友聊天说到地方政府为群众办实事的话题，这位老乡朋友没好气地说：“我们农民现在最怕听到政府要为我们办实事了。那些干部嘴上说要为我们老百姓办实事，但是实际上光打雷不下雨，办实事是假，为自己脸上抹粉是真。” 这话显然说得过了头，但现实中一些政府部门的形式主义作风问题，却不能不引起注意。一些地方声称为民办实事实际上却不时侵害群众利益。前不久，有的地方政府为了搞所谓“形象工程”，就把涉及的农民“迁”出家园，没有家的农民只得住桥洞里。 应该说，政府为民办实事的初衷是不用怀疑的，在年初向群众承…