买卖不破租赁规则中租赁关系的司法判定

在民法领域,买卖不破租赁规则是一项很重要的原则。随着社会的发展和经济的迅速腾飞,为了保证很多弱势群体的利益,维持社会的公平和正义,买卖不破租赁制度随之而产生。在社会各界的理论实践中,买卖不破租赁规则存在着长久的广泛的争议。本文本着诚恳忠实的原则对买卖不破租赁规则实践过程中存在的许多争议进行申辩,加深民众和各方面专家对买卖不破租赁规则的理解,提出一些建议和意见。     

物权与债权相对区分下的租赁权新探

租赁权债权说在“买卖不破租赁”制度下受到“物权说”和“物权化说”的强烈质疑.对租赁权性质的争议源于财产法二元架构下物权与债权的区分,应当承认民法随着社会经济发展所呈现的动态化发展趋势,典型的物权与债权之间存在着中间地带,租赁权即是其典型体现.     

对所谓"债权物权化"的思考--以"买卖不破租赁"为例

买卖不破租赁可以说已经成为学术界和实务界的共识,也成为学者们提出或支持所谓债权物权化的主要依据.本文从对债权和物权的分析及对买卖和租赁的比较入手,通过还租赁以其本来面目来否定债权物权化这一命题,驳斥传统的观点.     

房屋租赁合同登记与"买卖不破租赁"原则

实践中,房屋租赁合同登记制度与"买卖不破租赁"原则冲突很大,本文在分析二者适用性强弱后,得出没有经过登记备案的房屋租赁合同没有对抗第三人的效力,买卖可以击破未经登记的房屋租赁关系的结论     

“买卖不破租赁”原则探析

“买卖不破租赁”原则自德国率先于1900年民法典中确立后，相继为各国普遍采用。代表性的规定有法国民法典第1473条，日本民法典第605条，我国台湾地区民法典第425条。此原则强化保护了承租人的利益，是对传统的“买卖破除租赁”原则的突破。而且其所导致的租赁权物权化已成为各国租赁法律发展的趋势，并以此开创了债权法发展的新格局。在我国，经济合同法第23条规定：“如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”以及最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意第119条第2款体现了此原则。本文拟从以…     

中韩房屋租赁制度之比较——以韩国《住宅租赁保护法》为中心

目前中韩两国人员交流日益频繁,他们大多数是通过租赁房屋方式在对方国家生活。因此,了解中韩两国房屋租赁立法的异同,有助于预防和解决因对彼此法律制度认识不同而造成的纠纷。中国合同法中规定了"买卖不破租赁"制度,出租人和承租人合法订立房屋租赁合同有直接影响第三人权利的效果。韩国法将传贳权规定为一种物权,并在此基础上规定了登记租赁权。韩国为了有效地利用传贳制度,保护承租人的利益,专门制定了《房屋租赁保护法》。     

论买卖不破租赁规则下受让人利益的保护问题

对于“买卖不破租赁”规则,理论界和实务界关注得更多的是对手承租人利益的保护。受让人的利益受到的关注不够,不利于保护交易安全。本文通过对租赁权性质及买卖不破租赁的公示问题进行分析,探讨如何在保护承租人利益的前提下,兼顾受让人的利益。     

浅析房屋租赁权对抗力的产生——以法院强制执行中的房产拍卖为视角

我国在《合同法》第229条中确立了"买卖不破租赁"原则,其设置的初衷是保护弱势承租人的利益,但由于未严格区分租赁权和租赁合同,故而在实行过程中产生隐患。在法院执行过程中,不少被执行人与第三人串通伪造租赁合同,阻扰、破坏法院对房产的执行。有鉴于此,本文试图从租赁权对抗力的法理基础的角度,探讨房屋租赁权对抗力的产生条件,并针对现实问题的解决提出建议。     

论租赁权的非物权化进路

租赁权一直是个含混不清的概念,租赁权的"债权说"、"物权化说"和"物权说"都存在着结构性硬伤,"买卖不破租赁"更是从文意到规则内容皆疑窦丛生。中国语境下的租赁权的法律调整,应当沿着一条非物权化的进路进行。"让与破除租赁"应当成为租赁关系下支配状态的效力法律规制的逻辑原点和一般准则。     

买卖不破租赁与《合同法》的完善--我国《合同法》第229条立法评析

"买卖不破租赁"原则是租赁权物权化的具体体现,我国<合同法>第229条亦采此原则.但是,对比各国和地区关于这一原则的立法例,我国<合同法>第229条在租赁物的适用范围上、表述上、准用性规定及效力规定上存在诸多的不完整性.本文于比较的角度,对这些方面作一些简要的评析.     

买卖不破租赁原则在二手船买卖中的应用

通过比较英美法系和大陆法系主要国家、地区法律规范的不同规定,并参阅英美法系国家一些的海事判例,从多个角度分析"买卖不破租赁"原则在二手船买卖中的应用问题,指出民法的大多数原则并不都是当然可以应用在海商法中,海商法也并不仅仅是民法的特别法而已.     

对所谓“债权物权化”的质疑

随着社会的不断发展,很多人提出现在我们已经从重视物的归属阶段进入到更加重视物的利用阶段,因此出现了所谓的“买卖不破租赁”原则。其基本含义是有关物的买卖关系甚至是所有权的变动对原先存在的租赁关系不发生影响,租赁关系仍然存在于原承租人和新的所有人之间。不少学者认为这体现了债权物权化的趋势[1〗(P.11)[2](P.221)。对此,笔者有不同看法。一、对债权和物权的比较及买卖与租赁的分析民事权利可分为财产权和人身权,而财产权又可分为物权与债权。物权是指把某物归属于某特定主体,由其直接支配、享受其利益,并排除他人干涉的权利。…     

“买卖不破租赁”与承租人保护

在物债二分和公示方法二分的僵硬体例下，“先租后卖”中的出租人移转租赁物占有使用收益的行为和承租人占有租赁物的事实未被规范世界适切评价，由此产生了违背私人自治的现象。对这一违背私人自治的现象进行矫正是“买卖不破租赁”规则的正当性理由。该规则的本质是立法者对被僵硬二分体例所遗漏的事实进行的补充性评价，而承租人保护则只是适用该规则的客观结果。“买卖不破租赁”规则存在多种立法技术构造路径，《合同法》第229条确立的有权占有维持模式可以避免德国法传统的法定契约承受模式存在的种种弊端。有权占有维持模式应一体适用于动产和不动产领域。     

论债的相对性原则之突破

债的相对性原则是债法的基本原则,但近代民法为适应社会经济生活的发展,对债的相对性原则进行了突破。债的保全制度、涉他契约和附保护第三人利益契约是对债的效力的延伸,是债的相对性的例外;而买卖不破租赁、债的排他效力及优先效力的确认,是债权物权化的明证;随着社会新的公平正义标准的确立,建立第三人侵害债权制度已经是现实的必然要求。     

"买卖不破租赁"与承租人保护以对《合同法》第229条的理解为中心

在物债二分和公示方法二分的僵硬体例下,"先租后卖"中的出租人移转租赁物占有使用收益的行为和承租人占有租赁物的事实未被规范世界适切评价,由此产生了违背私人自治的现象.对这一违背私人自治的现象进行矫正是"买卖不破租赁"规则的正当性理由.该规则的本质是立法者对被僵硬二分体例所遗漏的事实进行的补充性评价,而承租人保护则只是适用该规则的客观结果."买卖不破租赁"规则存在多种立法技术构造路径,《合同法》第229条确立的有权占有维持模式可以避免德国法传统的法定契约承受模式存在的种种弊端.有权占有维持模式.应一体适用于动产和不动产领域.     

买卖不破租赁规则下买受人利益保护研究

世界各国民法典大多都承认买卖不破租赁的规则,其立法目的是保护承租人的利益.当前理论界讨论最多的是承租人的利益保护,然而对买受人的利益关注却不够.本文试从租赁合同的承受角度进行分析,探讨在保护承租人利益的同时如何能兼顾受让人的利益,以期能更好地体现受让人的意志自由与交易的公平公正.     

不动产抵押权与租赁权的冲突与协调

抵押权是不占有标的物的价值支配权 ,租赁权是占有标的物的实体利用权 ,故同一不动产之上可以同时成立这两种权利 ,二者之间并不矛盾。而以抵押物为标的的租赁权在抵押权实现时 ,会与抵押权产生冲突。为在二者之间寻求理想的平衡状态 ,建议在不损害抵押权的前提下 ,有条件地适用“买卖不破租赁”原则 ,以协调二者之间的关系。     

破产程序中处理租赁关系方式探讨

破产程序中管理人对未履行完毕的租赁合同有权决定解除或者继续履行,赋予管理人单方解除租赁权是必要的、合理的,这是对“买卖不破租赁”的一种突破.本文认为破产程序中管理人应妥善协调平衡承租人与抵押权人、其他债权人利益,在做好前期摸底调查通知工作的基础上,注意防范恶意虚假租赁,区分不同情况决定租赁合同是否解除,准确确定承租人损失金额以及承租人的损害赔偿债权的清偿顺序,以实现破产制度公平有序分配之目的.     

“买卖不破租赁”在新形势下的适用条件及例外

买卖不破租赁制度是现代合同法中一项重要制度,其功能在于保护承租人的合法权益.我国《合同法》当然对该制度做了规定,但是相关条文只有一条,仍然存在着不明确的地方,尤其是没有规定需要租赁物交付承租人方得适用该制度,由此直接导致该制度扩大化被使用,过度的保护了承租人的权利,而使买受人的利益受到了损害,更使市场交易的顺利进行受到了阻碍.     

强制执行中的租赁权

近年来,人民法院在强制执行中涉及租赁权的案件日益增多。当被拍卖标的物上被设置了租赁权时,基于买卖不破租赁和最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖的规定,司法实践中出现了除设置在先的担