预售商品房抵押贷款发展策略的法律分析

将预售商品房作为抵押权的标的 ,既符合现代商品经济发展之潮流 ,也符合当事人之本意。它很好地缓解了房地产市场资金紧缺的状况。既解决了买房者的资金问题 ,预售人也因提前将商品房售出而获得了资金流转加快的效益。对于银行来说 ,为预售商品房提供抵押贷款 ,既能带来安全可靠的资本收益 (利息回报 ) ,又能吸纳长期稳定的客户及其持有的社会资金 ,从而可以成为贷款银行的一项主要的长期金融资产。因此 ,预售商品房抵押贷款必将成为我国银行商业化转轨时所需开拓的一项重要业务。可见 ,预售商品房抵押贷款无疑会是有利于宏观经济发展的微观…     

预售商品房抵押合同的效力

在商品房预售的交易中，购房人在支付首期规定的房价款后，贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，称之为预售商品房贷款抵押。通过这种方式，一时难以支付全部房款的消费者可以购买商品房，发展商可以尽快收到房款，而银行的业务也得以拓宽。 预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人签订书面的抵押贷款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给银行作为贷款的担保。在正常情况下，商品房预售合同的购房人作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义务，应无异议。但是，…     

预售商品房抵押登记模式的法律思考

对于预售商品房抵押贷款中,在借款人违约,银行要求借款人提前归还全部借款本息的情况下,如果此时预售商品房抵押仅进行了预告登记而尚未办理正式抵押登记的情况下,因预售商品房抵押尚未设立,银行不能直接要求对预售商品房享有优先受偿权。由此,将给我国商业银行预售商品房抵押贷款业务带来巨大的金融风险。一、一个案件引发的争议2007年8月13日,陈某、赖某作为买受人与G公司签订了商品房买卖合同一份,约定陈某、赖某向G公司购买杭州市西湖区某公寓5幢1703室房产一套。同日,P银行与陈某、赖某、G公司签订个人购房担保借款合同一份,约定陈某向P银行借款110万元用于购买杭州市西     

预售商品房按揭的风险与防范

预售商品房按揭是世界发达国家和地区广为流行的一种以在建甚至未建的商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。这种方式可以刺激房地产业的快速发展, 对拉动内需,提高国家和地区的经济发展速度,盘活银行资金,具有重要作用,但同时亦存在较大风险。鉴此,笔者通过时我国现今房地产市场的现状和问题分析,研究预售商品房按揭制度的本质,明晰商品房按揭中相关当事人的权利和义务,同时重点探讨商品房按揭中贷款银行的风险及防范, 提出在预售商品房按揭中引入保险机制,抵押证券化等调整, 力求完善法律机制和配套制度,以保障预售商品房抵押贷款的信用与安全。     

预购商品房抵押法律效力的思考

预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生和银行为防范住房金融业务信贷风险而出现的一种担保方式。我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押进行立法规制,但对其应具备何种法律效力未予明确,无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益。本文通过对法律规制的变迁及相关司法判例的探讨,分析了预购商品房抵押的性质、效力及纳入预告登记制度的可能性,使其与现行的物权法律体系相协调,以维护住房金融市场的稳定有序。     

对我国房地产抵押法律制度中司法制度的探究

随着我国经济的飞速发展,房地产市场越来越繁荣。房屋数量在不断增加,房屋产权流转也日益频繁。人们的消费理念与投资理念发生了很大的转变,越来越多的消费者用自己的商品房所有权进行银行抵押贷款。但是我国消费者商品房所有权与贷款抵押权在交易中往往产生一些冲突。我国房地产交易中有关抵押的法律、法规存在一定的缺陷。本文主要从具体法律规范所遵循的制度原则、制度整体以及社会经济活动规律的客观性去分析这些缺陷。     

预售商品房的抵押

《中华人民共和国担保法》规定；抵押是指债务人或者界三人提供一定的法津规定的财产作为抵押物，但并不转移对该财产的占有大作为债权的担保。债务／下履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。当抵押物是作为不动产的预售商品房时，我们就称之为预售商品房抵押。下面，本文论对预售商品房抵押的特点放力等作简略分析。一、预售商品房抵押不仅具有抵押的一般特点，还具有自身的法律特征（一）预售商品房抵押一种从合同，是主债的债权人和主债债务人或者第三人之间自愿订立的以提供预售商品房产…     

我国大陆的预售商品房"按揭"制度

商品房预售是目前房地产采用的一种主要交易方式,人们习惯上称为"按揭"购房。从法律上讲,"按揭"的概念是否正确?商品房预售是"按揭"还是"抵押"?本文从法律的角度对此进行了界定。     

浅谈房地产市场中的楼宇按揭实务

银行（或非银行金融机构）给楼宇购买者提供按揭贷款，是美国、新加坡、香港等国家和地区在六、七十年代兴起的一项房地产金融业务，此项房地产金融业务的兴起，为一时资金不足又需要置业的人土提供了能够购买楼宇的机会和条件，推进了房地产市场的发展。给楼宇购买者提供按揭贷款，可分为购买现房和预购商品房两种。笔者仅就个人的实践和理解，对为预售商品房购房者提供按揭贷款实务，谈点看法。一、按揭的法律性质及按揭双方的权利、义务按揭一词源于英语Mortgage一词的音译，其法律含义是指以房地产抵押取得贷款，并且所贷之款只能用于…     

商品房预售(购)合同公证应注意的几个问题

在房地产市场的房屋交易活动中，商品房（包括商住楼、写字楼、公寓、别墅等）买卖活跃，现房买卖与期货预售（购）并存，其中以商品房的期货预售（购）居多。众多的房地产商为扩大销路，在给予各种优惠条件的同时，采取公证证明商品房预售（购）合同的方式吸弓喀商，促进销售。这样一来，给公证处带来新的情况、新的困难。笔者通过几年的工作实践，谈一谈商品房预售（购）合同公证应当注意的几个问题。一、目前商品房预售（购）的几种情况商品房预售即期货预售，是指具有开发经营资格的房地产开发公司（包括三资公司）将正在建设中、尚未建…     

对商品房预售的探讨和建议

为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制，特别是对房地产开发企业在预售商品房时，硬性条件非常鲜明。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条之规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。国家还对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细的事后调整，如《城市房地产管理法》第四十四条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。     

房地产开发中几类主要案件的审理对策

房地产开发中几类主要案件的审理对策蔡仲玉一、商品房买卖（预售）纠纷及其处理（一）商品房买卖（预售）纠纷１．商品房价格纠纷。在商品房买卖合同中，有相当一部分是预售商品房合同。由于预售房屋是一种期货交易，具有成本高，周期长的特点，在建筑期间，因材料涨价，...     

个人住房贷款的风险防范探讨——以预购商品房抵押的法律规制变迁为视角

预购商品房抵押是内地商业银行等金融机构为防范个人住房贷款回收风险而采用的一种担保方式,其模仿的是香港的房屋按揭贷款方式,但由于两地法律制度的不同而存在巨大差异。通过研究《房地产管理法》、《担保法》、《物权法》及相关行政规章、司法解释对预购商品房抵押问题法律规制的变迁过程,探讨合理防范、分担个人住房贷款风险的法律规制模式,以维护我国住房金融市场的稳定、有序。     

论楼花按揭中的担保链及其优越性

“楼花”一词来自香港，是对尚未竣工交付的商品房的形象称谓；而楼花按揭则是指在房地产开发建设中交付前，房地产开发商与置业者签订商品房预售合同，同时收取一定比例的价金作为定金或预付款，而余款则由置业者的金融机构（主要为银行）申请贷款，并以其所购商品房作担保，其后分期还本付息；同时又由房地产开发商承担还款保证责任的一种融资购房担保方式。但是需要指出的是，本文所讨论的楼花按揭制度不同于     

试论商业银行房地产抵押担保贷款的风险及防范对策

当前，以房地产作抵押担保而发放贷款已成为商业银行一种重要的贷款方式。笔者通过几年来从事商业银行法律顾问工作的实践，深深体会到房地产抵押担保贷款风险同其他贷款风险一样，贯穿于整个信贷业务的各个环节。实际上，商业银行在办理房地产抵押贷款业务过程中，     

比较按揭法律制度

近年来,在我国房地产业发展的过程中,引入了香港地区的商品房预售按揭贷款制度我国引入后的按揭制度与香港按揭制度因法律制度的根本不同而存在区别,应将其界定为以一般债权为标的物的权利质押的方式,并将其与抵押、让与担保等相关法津制度进行区别,进一步完善我国的在建工程权利质押制度     

商品房预售（购）合同公证应注意的问题及对策

商品房预售（购）合同公证应注意的问题及对策张静涛在房地产市场的房屋交易活动中，商品房（包括商住楼、写字楼、公寓、别墅等）买卖非常活跃，现房买卖与期货预售（购）并存，其中以商品房的期货预售（购）居多。众多的房地产商为扩大销路，在给予各种优惠条件的同时，...     

析商品房预售合同

析商品房预售合同金俭商品房预售合同是指房地产开发公司（预售方）与预购方达成的由预购方交付定金或预付款，预售方在合同约定的将来一定日期将符合要求的商品房及其所有权转移给预购方，明确预售和预购方权利与义务的书面协议。商品房预售是我国近年来房地产市场发展的...     

商品房预售登记备案制度探讨

商品房预售是我国房地产市场销售中一种主要模式,国家为加强对商品房预售市场的规范,设立了我国商售登记备案制度。本文从我国商品房预售登记备案的法律基础、内涵谈起,分析了商品房预售登记备案的法律性质和并探讨了商品房预售登记备案的不足与完善。     

浅谈我国商品房预售制度的完善

随着我国房地产行业的兴起和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。本文通过对我国房地产市场商品房预售制度的现状及存在的问题的分析，提出一些相应的对策和建议，以期完善我国的商品房预售制度。