承租人优先购买权之实现途径研究

现行法始终未规定承租人优先购买权被侵害时的具体赔偿办法。作为请求权,承租人优先购买权的实现有赖于出租人的行为。因此应区分登记与未登记、第三人善意与恶意时出租人与第三人房屋买卖合同的效力,对于善意第三人已与出租人完成房屋变更登记,承租人只能寻求事后救济的情况,可以以出租人与第三人买卖合同的交易额和出租人租赁时间作为综合考量标准建立法定赔偿机制。承租人优先买权与"价高者得"有着天然矛盾,因尽量不使租赁房屋进入拍卖程序,提前询问承租人是否愿以底价购买。     

论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。     

房屋承租人优先购买权若干问题简论

房屋承租人优先购买权为法定权利。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,于出租人出卖租赁房屋时得行使。承租人优先购买权受有限制。承租人的优先购买权在效力上主要是对第三人效力问题,在解决中应区分登记与未登记两种情形加以考虑。     

论承租人的优先购买权——以房屋非整体出租为视角

我国法律规定了承租人的优先购买权,但对优先购买权行使的客体和同等条件界定不清,导致房屋部分出租整体出卖时承租人优先购买权的行使出现争议。从法律规范和交易实践上看,部分承租人对房屋的优先购买权应有限制的行使,区分其优先购买权的客体是承租的部分房屋还是整体房屋,是平衡承租人、出租人与交易第三人利益的关键。     

论承租人的优先购买权

承租人的优先购买权为一种具有形成权性质的物权取得权。承租人在出租人出卖房屋时取得优先购买权,基于物权的支配力,先买权人可以排斥他人而优先购买标的物,在出租人擅自向他人出卖房屋并过户登记时,若租赁合同已经登记使得优先购买权取得公示公信的效力,权利人可以向法院请求宣告其物权变动行为无效,从而实现自己的先买权。第三人只得依据其与出卖人订立的合同向出租人主张合同履行不能的违约责任。若租赁合同未登记,则第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权,先买权人可以选择向出租人主张违约或侵权责任。     

论房屋承租人优先购买权的保护——以《城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第21-24条为视角

优先购买权以出租人与第三人订立买卖合同为前提,是法律赋予承租人获得优先购买的一项权能。从《民法意见》到《合同法》对该项权利进行了确立,司法实践中却长期存在权利行使的程序模糊和救济保障的缺陷,导致承租人未能真正获得法律上的救济。2009年《房屋租赁合同司法解释》对承租人优先购买权的性质进行重新界定,权利的行使条件和救济也进行明确,在通知期限和赔偿责任的范围等方面仍存在很大的模糊性。     

合法转租之次承租人利益保护的若干问题

依据合同相对性原则,在合法转租的情形下,出租人尽管同意但并不受转租合同的约束.次承租人利益的保障维系于转租人租赁权的稳定性,这对善意的次承租人不利.租赁权"物权化"对次承租人利益保障的意义是有限的,在出租人与转租人合意解除租赁合同时方有适用余地.在出租人行使法定解除权以解除租赁合同时,应当赋予次承租人以代位清偿权和异议权.代位清偿权具有形成权的性质,而异议权需要完善第三人诉讼制度.     

承租人优先购买权行使条件的探讨

优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人(第三人) 处于同等条件之下,但何谓同等条件,看法不一。许多学者主张同等条件主要是指价格条件,即出租人告知承租人的房价必须等同于卖给第三人的房价,而不能高于卖给他人的房价。如果出租人以更低的房价将出租房屋卖给第三人, 承租人主张优先购买权的,则应认定出租人与第三人的买卖合     

再论侵害承租人优先购买权的救济

出租人未通知承租人直接将租赁房屋出卖给买受人而承租人事后知悉的,他应当向出租人主张行使优先购买权,这是其获得法律救济的前提。承租人主张优先购买权后,他能够获得法律救济的程度或法律后果取决于买受人是否善意及房屋是否办理物权变更登记。买受人善意并且与出租人办理物权变更登记的,买受人取得房屋的所有权,承租人向出租人主张违约责任;买受人善意但未与出租人办理物权变更登记的,出租人的履行决定房屋所有权的归属,未被履行方向出租人主张违约责任。买受人与出租人恶意串通的,其买卖合同无效,出租人应向承租人履行;买受人单纯恶意但未进行物权登记的,出卖人只能向承租人进行履行;买受人单纯恶意且进行物权登记的,买受人取得房屋所有权。     

论房屋承租人的优先购买权——以陈惠贞诉胡元强案为例

自陈惠贞诉胡元强案发生后,相关案件不断涌现,"房屋承租人的优先购买权"问题引起了法学理论与实务界越来越多的关注。房屋承租人的优先购买权是《合同法》第230条明确规定的一项法定权利,但司法实践中仍出现不少问题。本文认为,承租人行使优先购买权需具备三个条件,即:出租人须"出卖租赁房屋";承租人须以"同等条件"表示购买;须出租人与第三人已缔结了一份房屋买卖合同。