浅谈房地产开发各阶段的经济评价工作

根据国家有关规定,房地产开发项目大致分为以下几个过程:项目建议书阶段;可行性研究阶段;项目决策阶段;设计工作阶段;项目建设准备阶段;项目实施阶段;竣工验收阶段;项目后评估阶段。在以上过程中运用经济评价的方法,对规避开发风险具有重要意义。现就各阶段的经济评价谈一些浅显的认识。一、项目建议书阶段房地产开发项目的形成历来认为是可遇而不可求的,以往开发企业能够有一个好的项目,普遍的含义就是认为有一个好的地段,加上好的销售市场,开发的房屋能够销售出去,结果开发企业变成了买来土地,请别人盖上房子,然后就坐等销售的一个部门,因…     

百科知识

可行性研究（FeasibilityStudy）又称可行性分析。在企业投资、工程项目、基本建设的计划规划之前，研究这些项目是否合理、可行的科学方法。可行性研究工作的主要内容是调研并预测与项目有关的技术和经济两方面的各种情况和条件，如市场需求、政策影响、资源条件、环境条件、技术条件、进度。资金来源、信贷。劳动力资源等，以便确定工程项目是否合理可行，是否值得投资上马。可行性研究一般是在投资之前的阶段进行。投资前的可行性研究的主要内容包括：（－）投资机会鉴别研究，即对现实环境进行调研，以便确定是否存在某项目的客观需要…     

天津万事兴房地产集团

天津万事兴房地产开发集团有限公司组建于1987年。是蓟县国有控股房地产综合开发企业。主要从事房地产项目投资、开发与营销、建筑施工、建材加工和物业管理服务，房地产国家二级资质，ISO9001国际质量管理体系认证单位。万事兴房地产集团近年来累计操作房地产项目20余个。已经成为天津市房地产行业具有较强影响力的企业，是建设部表彰的“全国百家房地产开发企业承诺销售‘放心房’履行承诺企业”，国家工商总局命名的“守合同，重信用”单位，“天津市房地产开发信誉度‘AAA’企业”。     

区域文化产业品牌如何打造

任何一个区域,要发展文化产业,应注重整合现有资源并积极拓展其潜能,创建或塑造品牌项目并进行策划推广花木兰云南印在区域发展文化产业的进程中,建设品牌项目并进行推广,不仅是实施产业发展的具体策略,也是文化产业营销的一项高级工程。任何一个区域(包括城市和非城市区域),可     

如何选购满意的房产

近年来，我国新建房屋增长速度较快，各种理念、档次的住宅相继推向市场，为购房者提供了更多选择机会。五彩缤纷的房地产广告也是层出不穷，铺天盖地，令人眼花缭乱，无所适从。购房者如何在缤纷喧闹的房产市场中正确把握自己的决策，寻找到理想实惠、称心如意的住房，笔者认为应在以下几方面给予充分关注：一、避免房地产项目手续的不合法、不完备。住宅建设开发是一复杂工程，政府对房地产开发的管理是有一整套规范与制度的，每一宗房地产开发项目的开发商都必须持有该项目的文件与证书主要包括：项目计划批复、规划许可证、土地许可证、…     

“划拨”土地与商品房

以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发在我国房地产市场中较为普遍。前一段时间，很多城市为了支持当地房地产业的发展，尽快改善城镇居民居住条件，解决城市中低收入家庭的住房问题，对“安居解困房”、“经济适用房”类的房地产开发项目用地给予政策支持，即经政府批准，可以划拨方式取得土地使用权。以经济适用房开发为代表的以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发项目，在房地产开发管理不规范的地区所占比例很大，有些县、市超过了５０％。“划拨”对房产的影响划拨是用地者无偿或部分安置、补偿后从国家取得土地使用权的方式。划…     

清算土地增值税会不会增加购房者负担

国家税务总局2007年1月宣布：全国各地从今年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。     

真抓实干科学管理积极推进房地产开发建设工作

国联房地产公司是国管局所属中央国家机关公务员住宅建设服务中心下属的国有企业。公司成立 10年来 ,不仅在房地产开发、危旧房改造、队伍建设等方面取得了较好的成绩 ,而且还积极拓宽经营范围 ,不断培育新的利润增长点 ,逐步开展了房地产信息咨询、房屋中介、房地产评估及交易服务、预决算审核、工程监理、项目策划服务和建材商贸等辅助业务工作。为了进一步适应北京市房地产开发市场激烈竞争的形势 ,公司新一届领导班子 ,面对广阔的房地产市场发展空间 ,以积极进取、求真务实的态度 ,积极探索自身发展思路 ,在工程管理、队伍建设和项目研…     

“专家论证“和“投资方意志“

“专家论证”是重大投资项目(这里包括重大技改项目)决策之前必不可少的环节。“专家论证”的质量直接关系到投资项目的成败,对经济社会的健康发展起着至关重要的作用。然而,当前有一种不良倾向着实令人担忧。这就是投资项目可行性研究中出现了“专家论证”附和“投资方意志”的倾向。这种倾向在国有投资项目(包括国有控股投资项目)可行性研究中表现得尤为突出。它已经带来了严重的后果:一是影响“专家论证”的严肃性、科学     

我国房地产企业融资渠道现状分析

一、房地产企业现有融资渠道目前，我国房地产企业融资的来源，主要有开发企业的自有资金、预收账款、银行贷款，以及合作方的资金投入或土地使用权作为权益的投入等。1自有资金对于开发企业来说，具有一定的自有资金，是项目开发的前提和条件。国家规定：房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。这一规定，对国内过多过滥、不具备开发条件的房地产开发企业起到了很好的抑制作用；但另一方面，从我国房地产开发企业资本金普遍较少情况来看，开发企业一旦出现资金周转困难，就会因缺乏启动资金使后续滚动…     

甘肃恒利房地产开发集团

甘肃恒利房地产开发集团有限公司是甘肃省大型的综合房地产开发企业。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设项目开发部、集团综合管理部、企划营销部、工程部、财务部等部门，在董事长张利军的领导下，竭诚合作，相互协调。形成了一个具有规模化的、勇于开拓的专业企业团队。公司始终坚持以市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感：不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。目前公司业务已经拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、生产销售以及软件研发、教育传媒、酒店经营等相关行业。恒利地产坚持以商品住宅、商业地产开发为主，适度发展持有经营性物业。     

旅游地产投资开发区位选择策略

准确的区位选择是房地产投资开发获得成功的重要因数。随着我国旅游业由观光旅游向休闲度假旅游提升转变,旅游业与房地产业紧密结合,共同合作,产生了一个新型业态——旅游地产,并成为各地旅游资源开发的重要支撑。本文在调查和归类大量旅游地产开发实例的基础上,探讨了旅游区位对旅游地产投资开发的重要影响,并将房地产企业的区位选择策略归纳为顺适区位、改造区位、创造区位三大类别,旨在为旅游地产项目区位选择提供参考,促进我国旅游地产业的健康发展。     

国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知

国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知国发（１９９５）１３号（一九九五年五月二十六日）房地产业在我国是一个新兴产业，它的兴起对于加快城市建设改造、促进经济发展具有重要意义。我国房地产业尚处于起步阶段，房地产开发建设宏观管理还很薄弱，政策法规不够健...     

房地产开发项目的信息化管理探讨

实现房地产开发项目的信息化管理可以帮助房地产企业改进业务流程 ,使之系统化、标准化、科学化 ,同时可以将成功的经验累积起来 ,使之成为企业的财富。本文从项目信息化管理中存在的问题 ,项目信息化管理系统建设的要求 ,改善项目信息化管理可预见的成效 ,以及房地产开发项目信息化管理中应注意的问题四个方面进行了分析和探讨 ,为房地产开发项目实现信息化管理提供了有益的思路     

市场调查在房地产业中的作用

在市场经济日趋成熟的今天，许多企业把市场调查看作经营策略的重要一环。但是从目前的现状来看，市场调查仅在商业企业中得到了较为广泛的应用，在一些新兴产业中尚未得到应有的重视和足够的应用。例如，在房地产业中，尽管房地产业作为支柱行业在国民经济中地位日益重要，住宅经济更是国民经济一个新的经济增长点，但是在许多房地产企业中都不同程度地存在着重开发经营、轻前期研究的现象，房屋的开发与销售各行其是，常常脱节；开发哪些地块、投资什么项目仍依赖于企业主要领导及其智囊团的经验甚至想象，这正是许多房地产企业发展盲目、…     

寻找发展灵感 开启“大盘时代”——大项目带动战略与博鳌的启示

如果说,海南历史上自洋浦国家级工业开发区创立和中海油公司及其项目落户海南始,意味着海南“大项目带动战略”指导思想的萌芽初步显现;那么,自海南特别规划区博鳌水城的创立始,则标志着海南“大项目带动战略”指导思想下的局部领域实践成果的明显体现;而中海油公司和中远集团在海南的巨额追加投资,中信集团包括香港中信泰富公司、香港长江实业集团相继入驻海南,将携巨资涉及超大型旅游房地产项目的开发,就可谓集中规模地展示海南落实“大项目带动战略”已从概念步入实践。作为中国第一个超大型山河海全景旅游房地产项目开发的博鳌水城,它的…     

可行性研究的“可信性研究”

可行性研究,是一个新项目通向成功的第一个驿站。然而,时下一些项目研究的“可行性”与现实性相差较大,很值得研究。几年前,某地有个大项目,在几次可行性研究中,申办者再三言明:该项目技术如何“先进”,效益如何“可观”。谁知竣工投产后,经市场检验的结果,产品未能达到预期的水平,经济效益很差,工厂连年发生亏     

工程造价超概算原因及对策

造价管理贯穿于工程建设活动的始终，它在形成过程中受到如国家政策、市场供求、技术水平、经营者管理水平等多种因素的影响，工程造价是建筑产品的价值表现，现在普遍存在着工程造价超概算的现象，如何对工程造价在它形成过程中进行有效控制，下面我谈一些个人认识。一、工程造价超概算的原因分析１、可行性研究论证不足，风险考虑不足可行性研究是项目立项的基础。它又是建立在充分的规划设计勘察基础上的，它是决定工程造价的龙头，如果可行性研究论证不足，考虑风险不足，项目决策将会盲目，导致项目上马后，对设计方案做较大改动，使投…     

浅谈利用外国政府贷款引进污水处理设备的工作程序

蚌埠市第一污水处理厂是利用西班牙政府贷款引进污水处理设备，是由国家外经贸委１９９８年批准实施的项目，至今年７月引进设备基本到位，先后经历四年时间。在项目实施过程中，经过很多环节，对项目的具体操作我们有些体会，也有教训，现总结出来，对今后利用外国政府贷款也许有些启发。一、外国政府贷款的程序凡符合国家产业政策的项目，由项目单位提交项目建议书、可行性研究报告，由地方主管部门报省计委，由省计委组织相关专家对可行性研究报告进行论证，论证通过后由省计委发可研批复，引进外资在５００万美元以下的由省财政厅报财政…     

加快发展步伐,我们该怎么做——关于合肥市房地产业的调查

当前，随着经济的发展和人民生活水平的提高，整个社会对房地产开发，特别是住宅商品从数量到质量上都提出了较高的要求。改革开放以来，合肥市也和全国各地一样，房地产开发事业有了长足发展，在开发企业队伍，开发项目投资和产品销售等方面也取得了很大成绩，且呈连年上升趋势。但从总体来说与上述要求还存在一定差距。通过对合肥市房地产行业的调查、摸底我们感到主要存在以下几方面的问题。 　　(一 )开发企业量多，实力偏小，制约了综合开发。在合肥市众多的开发企业中，不乏滥竽充数者，他们的业务以分散和零星建设为主，或搞一些联…