我国土地一级开发运作模式研究

我国土地一级开发形成了政府主导，企业主导、政府与企业协作三种不同类型的运作模式，各种模式适应了土地一级开发的不同情况，完善国内土地一级开发模式，应通过立法对土地一级开发模式作出多样化的规定，同时对目前实践中普遍采用但却未得到认可的土地一级开发模式进行确认。     

企业参与土地一级开发的法律风险与规避探析

土地一级开发是政府机构相关部门在国有建设用地的使用权转让之前对该地进行的包括土地征购、整治以及储备三个环节在内的土地综合整改过程。目前,一般是政府委托给企业来实施土地一级开发的行为,自身发挥管理和监督的作用。文章开篇对土地一级开发进行了阐述,接着分析了企业参与土地一级开发所面临的法律风险,着意针对企业如何有效规避法律风险提出一些可操作性建议。     

市场深化下政府投融资体制的治道变革

伴随着经济体制和财政管理体制改革,我国政府投融资体制经历了政府和企业投融资分离、中央和地方政府投融资划分以及财政投融资向平台投融资变迁的演化历程。但从公共财政、财政分权和法治政府三个维度进行审视,可以发现政府投融资体制仍然存在诸多问题。在市场深化的背景下,政府投融资体制有必要从推进政府投融资立法、界定政府投资范围、拓展政府融资渠道以及规范地方政府融资平台等方面进行治道变革。     

北京新城基业投资发展有限公司

北京新城基业投资发展有限公司是北京市通州区人民政府直属的土地一级开发公司,成立于2003年8月13日,公司注册资本3.88亿元人民币,公司由政府全额出资.全部收益为政府所有,实行独立核算。公司的主要任务是根据城市建设总体规划.完成政府授权区域的土地一级开发工作,充分利用土地资源,对纳入土地储备范围的地块进行基础设施开发;会同规划     

通过制度创新加快小城镇发展

小城镇已成为我国农村经济社会发展的主要载体和重要支撑,但在我国小城镇建设中仍然存在着户籍制度、土地制度、投融资制度的制约,要加快我国农村小城镇的建设步伐就必须创新户籍制度、土地制度和投融资制度。     

镇政府起诉县政府的法治启示

日前,地处洞庭湖畔的湖南省南县三仙湖镇政府起诉县国土资源局、县人民政府土地行政诉讼案,在本县人民法院开庭。作为原告和被告的镇、县两级政府人士均表示,诉诸法律比行政调解更加规范公正,有利于基层问题和纠纷的解决。在公众的固有认知下,下级政府对上级政府的命令,应是绝对服从的,毕竟,＂官大一级压死人＂的理念,仍然是一些地方盛行的潜规则。     

市政公用事业市场化进程中政府职责定位

改革开放之后,我国吸取西方国家经验,市政公用事业由政府部门监管,采取市场化经营方式的手段,使我国公用事业取得了巨大的进步。但是仍然存在着政府职责不明、过度市场化、市场化方式滞后等不足之处。这些问题的出现引起了理论界对于政府在公用事业市场化过程中职责定位的反思:在公用事业市场化过程中,必须明确政府职能,细化政府责任,提高政府的公共服务能力。     

浅析我国土地开发资金信托的模式

随着我国经济社会的快速发展,土地产业和信托业的联系开始越来越紧密。虽然我国幅员辽阔,但是人多地少的矛盾却日益凸显。土地作为一种不可再生的稀缺资源,对我国的城市化建设显得格外重要。在社会主义的中国,作为土地所有权人的国家,即各级政府为了发展当地经济和提升城市化进程,也开始通过各种融资渠道来进行土地的开发和利用。由于我国土地管理制度和国家政策的严格限制,使得各级地方政府不得不为了完成自身的经济建设使命而费尽心思。     

近代上海公共租界的土地管理制度

租界土地的管理在土地产权的取得、转让、土地的用途以及土地征用过程中强调对私人财产权利的法律保障,在土地的开发过程中又注重资金的来源和土地的市场化运作。这些制度一方面具有强烈的殖民色彩,但另一方面也对华界土地管理产生了巨大的刺激作用。     

异化与回归:我国城市土地储备制度的正当性考辨

城市土地储备制度是近年来在我国各地实践中产生的一项土地供应新制度。其实质在于对一级市场土地供应的国家垄断的强化。无论从经济的合理性还是制度的合宪性分析,国家垄断土地一级市场都有其正当性;储备本身是天然的调控工具。但城市土地储备制度在其演进过程中日益偏离了“调控城市存量土地”的初衷,而异化为“地方政府将土地低进高出,实现利益最大化的工具”。因此,必须让城市土地储备制度回归其作为调控工具的本来价值。     

土地财政三问与制度变迁

土地财政综合症关涉政府财权与事权划分、农民土地权益保护中的政府土地行为约束、宏观调控中对地方政府土地融资及房价调控的问责。这三个问题都涉及地方政府,都关乎土地,且都属于宪法制度层面。上述三领域的制度变迁互为因果,互为条件,三个领域制度创新仍然有赖于转型时期的恰当时机和恰当步骤。     

让土地成为农民财产性收入的主要来源

土地是农民最重要的财产,但在我国由于土地所有权虚置,农民并没有真正拥有土地产权,加上法律赋予政府征地权和土地一级市场的垄断权,致使农民不能享有土地级差收益。创造条件让更多农民获得财产性收入,首要的是明确土地的法律地位,赋予农民土地产权,并彻底改革征地、补偿、批租制度,完善农用土地征用制度,进而健全土地承包经济权流转市场,促进土地流转,提高农民在土地经营、出让过程中的自主权力和谈判地位,切实保障农民利益。     

地方政府融资风险的防范和对策

随着我国积极的财政政策和适度宽松的货币政策的执行,各级政府投融资平台出现了飞速发展的态势。地方政府投融资平台在推动经济发展中发挥着积极作用,但是一些地方政府的投融资规模过度膨胀,负债规模已经超过了地方财政的收入总额,特别是2009年大量新增信贷涌入地方融资平台后,地方政府隐性债务问题日益凸显,其背后潜在的风险逐渐加大。近期中国银监会要求对地方融资平台进行分级管理,加强金融风险防范与化解措施。因此,本文分析地方政府投融资平台的主要风险及防范对策具有重要的现实意义。     

土地开发整理与农民土地持有产权的耦合:参与路径与利益重组

土地开发整理是国家基于公共利益的考量而对农民土地财产权益施以的干预,土地开发整理系统包含土地整理、土地复垦和土地开发三大子系统。农民土地持有产权系统是指农民对其土地实施依法承受、持有利用、收益分配、有序流转所形成的动态有机统一体。土地开发整理系统与农民土地持有产权系统存在多重耦合关系,缔造了农民参与土地开发整理过程的正当性。土地开发整理是对农民土地持有产权的权能结构的重组和优化。农民要通过三条路径参与到土地开发整理过程,政府亦应通过保障农民的土地持有产权来激发农民的参与意愿,实现土地开发整理与农民土地持有产权的良性互动。     

城市基础设施建设投融资体制改革的法律原则、问题及路径

城市化进程的加快要求进行城市建设投融资体制改革。公共性是当前城市基础设施建设必须遵循的宪法原则。我国当前城市基础设施建设面临缺乏统一的城市基础设施建设投融资基本法、地方政府城市基础设施建设投融资平台设立和运行等制度不健全以及改革后政府的公共性职责不清等弊病。应当进一步完善相关法律制度、推动政府城市基础设施建设投融资平台组织革新并以公共性为原则完善政府的监管职责。     

慎言“农村土地私有化”

话题背景 最近两年,在学术界和地方的官员中,呼吁农村土地私有化的声音很高.学者主张土地私有化主要是从土地的生产资料属性的角度讲的,因为土地私有化有利于土地的市场化配置;地方官员主张土地私有化主要是从土地资本化的角度上讲的,因为土地私有化有利于消化地方政府和村集体的债务.农村问题专家李昌平提出了不同的看法:在土地的功能多元、追求土地的高产出率依然是第一目标、农村的民主法制不完善的前提下,应该"慎言土地私有化".     

地方政府是开发商倒地的责任者

陈才在《中国青年报》上撰文认为，在今天的中国，仍然没有一个可以自由交易的土地市场，最大的供地者实际上只有地方政府，开发商并不能确定其每年都能获得土地。而政府每年向市场究竟供应多少土地，也是不确定的。一些开发商为了企业发展的长远考虑，不得不大量囤地。     

土地发展权与土地增值收益的分配

快速城市化过程中如何合理分配土地增值收益,是我国当前土地制度深化改革亟需处理的重大问题之一。通过研究土地发展权的知识源流和制度变迁过程,以及其与土地所有权、土地规划管制、征收补偿标准、公共利益(比如耕地保护)等问题之间的关系,可以发现,土地发展权是土地所有权的组成部分,土地规划管制是作为主权者的国家对土地发展权的干预和限制,而非土地发展权的来源。部分土地增值收益返还社会并无不当,因为土地增值的出现确实与诸多社会因素有关,但实现这一目标的方式应当符合比例原则。为此,在土地征收的过程中,土地增值收益的分配要实现从"国家垄断土地一级市场+低征高卖"方式向"市场价格补偿+合理征税"方式转变;在耕地保护、环境保护等公共利益的维护过程中,土地增值收益的分配要实现从"土地发展权国有化+建设用地指标管制"向"规划管制+发展权市场化交易"方式转变。     

划拨土地使用权市场化法律制度研究

近年来,划拨土地使用权市场化趋势愈加明显。本文在详细阐述划拨土地使用权现状的基础上,进一步分析了现行划拨土地使用权市场化制度存在的缺陷,进而从突破旧体制、建立新制度的角度出发,尝试提出完善划拨土地使用权市场化法律制度的若干建议,以期对国有土地的科学管理有所裨益。     

住宅合作社土地取得的法律分析

发展住宅合作社是解决中低收入家庭住房问题的一个有效途径。但近年来,土地全面实现市场化,住宅合作社无法低成本取得土地,我国住宅合作社运动跌入低谷。土地本身具有保障公民住宅权和生存权的重要意义,合作住宅用地理应由政府划拨供给。由于立法滞后和层级低下,住宅合作社是否具备获取划拨建设用地使用权的资格尚存在争议,但住宅合作社通过出让、租赁等方式在公开市场上取得土地仍有一定的经济可行性。本文着重探讨了现行土地使用权制度下住宅合作社拿地的法律可行性方案。本文还在借鉴各国经验的基础上．对支持和保障住宅合作社取得土地提出了若干意见和建议。