中韩房屋租赁制度之比较——以韩国《住宅租赁保护法》为中心

目前中韩两国人员交流日益频繁,他们大多数是通过租赁房屋方式在对方国家生活。因此,了解中韩两国房屋租赁立法的异同,有助于预防和解决因对彼此法律制度认识不同而造成的纠纷。中国合同法中规定了"买卖不破租赁"制度,出租人和承租人合法订立房屋租赁合同有直接影响第三人权利的效果。韩国法将传贳权规定为一种物权,并在此基础上规定了登记租赁权。韩国为了有效地利用传贳制度,保护承租人的利益,专门制定了《房屋租赁保护法》。     

非规范性房屋租赁合同公证的理论与实践

在办理房屋租赁合同公证中,经常会遇到出租人由于各种原因在尚未办理或取得房屋产权证的情况下与承租人签订房屋租赁合同并申办公证的情形,这类租赁合同在实践中被称为"非规范性的房屋租赁合同".在房屋租赁市场中,这类房屋租赁活动并非少见,但是由于房管部门对这类房屋持有者的产权没有登记备案,同时也缺乏规范这类房屋租赁活动的法律规范,因此,公证处对这类房屋租赁合同可否公证也各执一词、莫衷一是.     

关于房屋租赁合同效力问题的探讨

随着市场经济不断发展,人口跨地区转移加快,加之房价飞涨等诸多因素,房屋租赁现象日益增多,关于房屋租赁合同的立法也日益完善。但出租人和租赁人往往缺乏相关法律知识,在订立合同中更多地关注租金支付等问题,而忽视了出租房屋是否违法等影响合同效力的问题,最终导致诸多纠纷。鉴于此,本文将对房屋租赁合同效力进行概述,并重点对无效房屋租赁合同的认定和处理进行介绍,并对登记备案对房屋租赁合同效力的影响进行性探讨。     

小议村改居前建设的房屋租赁合同效力认定

由于我国城市化和城乡一体化进程的快速推进,部分城市进行了行政区划调整"由村改居",从而导致了原来村庄规划区内已建成的房屋因行政区划调整后转变为城市、镇规划区内房屋,当事人就此类房屋所签订的租赁合同如何处理,最高人民法院于2009年7月30日公布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),没有明确规定,使得村改居前在土地上建设的房屋因没有取得建设规划许可证而导致他人租用该房屋是否有效的合同效力产生争议。本文试就审判实践中存在的因村改居过程中依附于土地上的房屋租赁合同的效力认定,以及该房屋租赁合同是否有效,阐述加快集体土地用地性质转变过程相关立法的必要性及紧迫性。     

论房屋租赁合同中的风险防范

本文通过研究房屋租赁合同存在的各种问题及危害。探讨此类问题产生的根源,发现房屋租赁合同中存在的陷阱,针对各种问题提出防范与救济措施,从而保护承租人的合法权益。房屋租赁合同也是法定合同类型中的一种,固然双方的当事人有着相应的权利也要承担着对等的义务,当然一方权利的实现必须以另一方义务的履行作为保障。房屋租赁的管理有很多急需解决的问题,为了更加完善房屋租赁市场的相关的政策和法规是当务之急,加强发展和培养房屋租赁的服务市场是解决此类问题的保障,规范房屋租赁服务的市场主体行为是必须放在首位的。     

略论房屋租赁纠纷中装修投入的处理

装修物的处理和装修价值的确定是房屋租赁纠纷案件中的重点问题,应当考虑房屋装修本身及其在房屋租赁合同中的特殊性,区分不同情况作出处理。     

浅析房屋租赁权对抗力的产生——以法院强制执行中的房产拍卖为视角

我国在《合同法》第229条中确立了"买卖不破租赁"原则,其设置的初衷是保护弱势承租人的利益,但由于未严格区分租赁权和租赁合同,故而在实行过程中产生隐患。在法院执行过程中,不少被执行人与第三人串通伪造租赁合同,阻扰、破坏法院对房产的执行。有鉴于此,本文试图从租赁权对抗力的法理基础的角度,探讨房屋租赁权对抗力的产生条件,并针对现实问题的解决提出建议。     

浅析房屋租赁合同纠纷司法解释对银行业务的影响

为顺应房屋租赁行业的发展,处理房屋租赁纠纷在审判实践中存在的新情况、新问题．最高人民法院于2009年7月30日公布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应刚法律若干问题的解释》（法释[2009]11号,以下简称《司法解释》）,该《司法解释》于2009年9月1日起开始施行。《司法解释》共25条,分别从房屋租赁合同范围、合同效力、装饰装修、承租人优先购买权、抵押权等方面对房屋租赁合同作了解释。     

试论房屋租赁中法定优先承租权

房屋租赁中法定优先承租权是《中华人民共和国民法典》合同编中新增设的法定权利,其性质应解释为附条件的形成权.具体适用时,需要着重关注房屋租赁中法定优先承租权的行使条件和例外情形.对"同等条件"的判断应采用限缩解释,将租赁价格、租赁期限、履行方式、履行期限这四类合同条款明确作为判断"条件",其他合同条款则应由出租人提出主张...     

融资租赁合同项下租赁物的质量瑕疵担保责任——从一起仲裁案例说起

融资租赁合同是集买卖、租赁、融资于一体的一种特殊类型的合同。1999年施行的《中华人民共和国合同法》将融资租赁合同规定为15类有名合同之一。近年来该类型案件诉至法院和仲裁的数量呈上升趋势。本文从一起案例入手,结合实务与理论,阐述在租赁物存在质量问题的情况下,合同各方的法律地位及应享有及承担的权利和义务。     

买卖不破租赁规则中租赁关系的司法判定

在民法领域,买卖不破租赁规则是一项很重要的原则。随着社会的发展和经济的迅速腾飞,为了保证很多弱势群体的利益,维持社会的公平和正义,买卖不破租赁制度随之而产生。在社会各界的理论实践中,买卖不破租赁规则存在着长久的广泛的争议。本文本着诚恳忠实的原则对买卖不破租赁规则实践过程中存在的许多争议进行申辩,加深民众和各方面专家对买卖不破租赁规则的理解,提出一些建议和意见。     

法条、法理、真题：一个都不能少——从租赁合同展开

实践表明,通过司法考试的三大法宝是法条、法理和真题(指“历届试题”)。法理是基础,法条是中心,真题是关键。这里的“法理”不是专指法理学科目,而是指法学各科目所包含的基本理论。考生如何才能够将三者有效地结合起来呢?下面就以司法考试大纲所列考点(四至六部分内容单独列出)也是常考点的“租赁合同”为视角,对此予以阐述。租赁合同在《合同法》中共有25个法条,涉及十余道历年试题(含律考)。重要考点有买卖不破租赁,房屋承租人的优先权,转租,不定期租赁,租赁合同的形式,默示续租,房屋租赁权的法定让与,租赁合同的解除等。重点法条有214…     

房屋租赁合同强制执行公证的困境与出路

房屋租赁合同的强制执行公证是近年来公证实务中的热点和难点问题,由于《联合通知》将强制执行公证的范围限制在无担保租赁合同,而现实生活中绝大部分租赁都附有押金,这就造成了租赁合同强制执行公证在实践中几乎成为空白。德国、日本、奥地利和台湾地区都认可有担保租赁合同也可以通过公证赋予执行力,其中台湾地区的关于租赁合同强制执行公证的规定最富特色。对域外法的考察,可以为我们完善相关制度提供镜鉴。     

租赁合同强制执行公证的可行性论证

正一、租赁合同赋予强制执行效力在实践中的必要性在租赁交易量日益增多的今日,不断出现租赁合同双方诚信缺失、租赁合同违约责任执行困难等问题。并且如果出租方到期拒绝返还押租金、承租方到期拒绝腾退房屋,权益受侵害的相对方一般难以获得相应的救济。特别是在商业性的租赁关系中,作为经营者的承租人常常会因经营     

论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。     

房屋租赁的效力问题探讨

对城市房屋租赁合同是否经登记备案才生效，人们的认识很不一致。有人认为，需经登记备案才生效，有人认为，登记备案并非生效的前提条件。在审判实践中，法院在对这一问题上也不统一，对未经登记备案的租赁合同，有的法院判决确认其有效，有的则判决确认其无效。事实表明，在这一问题上的认识分歧，已明显影响到对有关法律的正确把握和适用，有必要加以深入探讨，以达成共识。笔者认为，通过从有关法理、立法精神、具体法律条文等方面分析，可以看出，房屋租赁行为并不以登记备案为必要的生效条件，具体依据和理由如下：（－）在房屋租赁活…     

破产程序中处理租赁关系方式探讨

破产程序中管理人对未履行完毕的租赁合同有权决定解除或者继续履行,赋予管理人单方解除租赁权是必要的、合理的,这是对“买卖不破租赁”的一种突破.本文认为破产程序中管理人应妥善协调平衡承租人与抵押权人、其他债权人利益,在做好前期摸底调查通知工作的基础上,注意防范恶意虚假租赁,区分不同情况决定租赁合同是否解除,准确确定承租人损失金额以及承租人的损害赔偿债权的清偿顺序,以实现破产制度公平有序分配之目的.     

旁屋租赁的潜在风险

Q1：王律师,你好!我在2011年4月,通过中介承租上海市东体育会路的某处房屋（以下简称“系争房屋”）,与张女士签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）,当时张女士出具其身份证称其是该系争房屋产权人的母亲,因产权人在美国,故由其代理系争房屋的相关出租事宜。     

对所谓"债权物权化"的思考--以"买卖不破租赁"为例

买卖不破租赁可以说已经成为学术界和实务界的共识,也成为学者们提出或支持所谓债权物权化的主要依据.本文从对债权和物权的分析及对买卖和租赁的比较入手,通过还租赁以其本来面目来否定债权物权化这一命题,驳斥传统的观点.     

论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式

破产法通常赋予管理人对待履行合同以选择履行权,同时规定对某些特殊合同中管理人的合同解除权予以限制,租赁合同尤其是不动产租赁合同就是其中最为典型的一种。在破产程序中,原则上应当尊重合同法等非破产法给予租赁合同的特殊保护,限制管理人对未到期租赁合同的选择履行权,尤其是对出租人的解除权加以限制。当承租人破产时,赋予管理人选择履行权而限制出租人的解除权,有利于管理人根据实际情况作出合理的选择处理;当出租人破产时,对管理人的合同解除权加以限制,严格限定解除合同的条件以防其滥用解除权损害合同相对人的利益。如果承租人选择继续履行未到期租赁合同,管理人应对其租赁权给予尊重,并且在变价出售租赁物时适用买卖不破租赁的规则和优先购买权的规定。