重构农村土地流转法律体系——当前农村产权改革与发展问题研究

在加快社会主义新农村建设,统筹城乡一体化发展的背景下,2011年,农业部在全国选取了宁夏平罗等24个县市开展新一轮农村改革试点工作,其中一项内容就是促进农村土地等生产要素自由流转,通过流转融通资金,激活农村资产,加快农村发展。然而通过调研发现,各地在推进农村产权抵押融资改革时步履维艰,遇阻较大,究其原委,法律禁止或限制农村产权抵押是其中最主要的原因。笔者对现行法律中禁止农村产权抵押融资的法律规定进行了梳理,以成都市为例对农村产权抵押融资实践中存在的问题进行了分析,提出了推进农村产权抵押融资改革的几点意见。     

制度障碍抑或市场不足?——农地产权抵押改革的限制因素探析

农地抵押权能不足被认为是农民贷款难的主要原因。主流观点认为,农地抵押权能不足主要是由现行法律制度造成的制度障碍,在其指导下,农村产权改革选择了一条突破现行法律和土地制度的路径。调查发现,农地抵押权能不足主要是由农地特殊性、农业弱质性和农民生计需要三大基础性因素造成的市场缺陷。通过消除制度障碍、赋予农地抵押权能并不能彻底解决市场的内在缺陷,因此当前农村产权制度改革并不能完全解决农村金融问题,强制推行可能会引发一定风险。农村金融问题的解决需要真正回应普通农户需求,适应小农经济长期存在的基本国情。     

房地产抵押担保若干问题研究

房地产抵押是抵押担保制度的重要内容,我国法律在一些具体问题上的规定不够完善,削弱了房地产抵押担保的功能。如我国立法对农村集体土地使用权抵押采取了严格限制的态度,不利于农村的改革与发展,应扩大农村集体土地使用权设定抵押的范围;对房地产期权抵押的相关规定过于简单,还存在一些尚待明确的问题,容易引发不必要的纠纷;实行房产和地产分开登记属不合理制度,它给当事人造成诸多不便,有改革的必要;房地产抵押权在设立、登记和实行过程中可能遇到来自多方面的侵害,应考虑其法律救济问题。     

关于农村土地产权改革的若干认识与操作问题

十八届三中全会就新一轮农村土地产权改革提出了若干新目标新举措,要求建立明晰的土地产权,使土地可交易可抵押,赋予农民更多土地财产权。改革的方向已经指明,但难点仍旧存在,集中在认识与操作两个层面。在认识上,要进一步淡化土地产权的意识形态色彩,重新认识产权设置的功能,明细"产"与"权"的技术性联系,将产权转化为一个技术性概念。在操作方面,要区分发达地区与广大农区,分类推进农村集体土地产权改革;要从内涵明确、利用规划、用途管制、小产权房等具体环节、问题入手,解决好集体经营性建设用地入市难题。     

农村产权抵押融资改革的模式创新与困境突破——以浙江嘉兴为例

产权资本化是当前农村要素市场化改革的前沿问题，也是破解“三农”发展资金困境的关键之一。以浙江统筹城乡改革地嘉兴为例，在近年的实践探索中，在农村产权抵押融资改革领域逐步形成了“确权-分权-活权-护权-化权”这一相对完备的整体制度设计。在一个农民、金融机构、基层政府构成的三方博弈中，针对分利不当和风险平抑机制的缺失所造成的改革困境，嘉兴的有益实践又为当前产权改革深入提供了一定的经验借鉴。     

农村产权抵押融资改革的模式创新与困境突破——以浙江嘉兴为例

产权资本化是当前农村要素市场化改革的前沿问题，也是破解“三农”发展资金困境的关键之一。以浙江统筹城乡改革地嘉兴为例，在近年的实践探索中，在农村产权抵押融资改革领域逐步形成了“确权-分权-活权-护权-化权”这一相对完备的整体制度设计。在一个农民、金融机构、基层政府构成的三方博弈中，针对分利不当和风险平抑机制的缺失所造成的改革困境，嘉兴的有益实践又为当前产权改革深入提供了一定的经验借鉴。     

农村房屋能否用作抵押贷款？

背景：余某是一个农民，近几年在家中从事蘑菇种植行业，最近他想再建一个种植大棚扩大种植规模。就找到当地银行贷款。银行要他提供担保，余某提出用他的房屋作抵押，可银行说法律规定农村宅基地不得抵押，     

农村社会组织结构形态与农村土地产权关系之关联

我国农村土地制度改革已引向纵深,构建符合我国国情的农村土地产权法律制度体系是这场改革的核心。探究不同时期农村土地制度安排的深层原因,使我们认识到农村社会组织结构的形态与农村土地产权关系的样式有着不可切断的关联,农村社会组织结构的变迁直接诱导农村土地产权关系的变动。因此,我们目前所进行的各项有关农村土地的立法,应当考虑农村社会组织结构之现实和发展趋势对土地产权关系的要求。     

农村生产用地经营权抵押融资主体博弈分析

文章以博弈论为分析工具,对农村生产用地经营权抵押融资双方博弈行为进行了分析。结果表明,农村生产用地经营权抵押贷款利息、抵押物的价值、信用机制是影响抵押借贷双方行为的重要因素。因此,农村生产用地经营权抵押贷款政策的制定应考虑各种因素,以达到促进农村生产用地经营权抵押贷款业务发展的目的。     

从政法传统看我国农村宅基地抵押流转的必然性——兼论农村宅基地抵押流转的途径

尽管国家政策和法律明确规定农村宅基地不得抵押,可是各地都以各种形式变通处理,这其中体现着重要的政法传统。我国立法的政法传统主要集中在两个方面:实事求是原则和群众路线原则。在实现宅基地抵押流转方面应采取如下对策:更新宅基地流转的立法理念;建立并健全宅基地使用权登记制度;稳步发展宅基地抵押市场;科学设计宅基地抵押权实现程序。     

市场经济体制下的我国农户宅基地的产权及其制度改革方向

目前我国农村中作为乡村建设用地的农户宅基地,由于产权制度安排缺陷,难以形成财产化、商品化和市场化的形态,其利用的效率低下,同时在转让、抵押等经济活动中存在大量的法律、政策障碍。当前农村集体建设用地制度改革的核心是宅基地的产权制度改革。     

福泉市新型农村综合体试点改革集中释放农业效应

<正>福泉市坚持以现代农业为基础、乡村旅游为依托、"四在农家·美丽乡村"为载体、农民增收为目标,着力推进黄丝江边新型农村综合体试点改革。全力打造"三区"(农村服务社区、现代农业园区、乡村旅游景区)、"五功能"(产业连片发展、农民创收致富、传承城乡文明、优化生产生活条件、助推城乡互动发展)的新型农村综合体。创新机制增动力。一是创新土地流转机制,完善产权评估、产权流转、抵押融资、纠     

办理产权证拖延不得

去年，王女士贷款114万元购买了某房地产公司一套房屋，开发商为王女士的房贷提供保证担保，同时王女士以该房屋作抵押。开发商的保证责任到王女士的房屋抵押登记办理完成之日结束。后来，房屋具备了办理产权条件，开发商两次在小区里张贴通知，要求业主办理产权手续。而王女士的房屋存在质量问题：一面墙壁渗水。     

集体土地使用权能否抵押探析

要结合抵押担保的理论与实践,对我国集体土地使用权能否抵押问题进行分析.在现行法律下,应允许集体土地使用权设定抵押.     

农地三权分置背景下农村水利工程产权模式改革

农村水利工程作为农业生产的基础设施,是农村土地经营的先决条件,对于发展农村经济意义重大。产权改革是农村水利工程管理体制改革的核心,直接影响到工程效益发挥和农业生产经营效率。农地三权分置办法实施后,稳定承包权、放活经营权的发展理念对农村水利工程的产权确定、流转等问题提出了全新的要求。必须创新新形势下农村水利工程产权治理模式的设计,包括产权打包置换资金模式、"1+1+N"产权内化模式、家庭农场和专业大户主导的产权私有模式等,以期充分发挥新型农业经济主体作用,实现农村水利工程产权模式与农业经营方式转变的协同发展。     

自贡市沿滩区 干部走基层探索“四结合”

正近年来,自贡市沿滩区在干部走基层中探索出"四结合"机制,取得了良好效果。与凝聚正能量相结合,选调政策理论水平较高的领导干部、党务工作者组建宣讲队,深入村(社区)、学校开展专题宣讲。与稳增长相结合,开展"企业集中服务月"活动,出台加强服务稳定经济发展的措施,推行注册资本认缴登记制和"先照后证",推进全省首批农村产权抵押融资试点工作。与改善     

农村宅基地流转机制创新研究

中国土地制度有国有和集体所有两种公有制结构,城市住宅用地制度经过一系列改革创新,有效地发挥了用益物权属性和功能,城市发展日新月异。然而,现有的农村宅基地制度,由于种种限制,还无法发挥它的用益权能,已成为制约新型城镇化建设和农业现代化建设的最大障碍。为此,必须对农村宅基地流转机制进行顶层设计。文章提出农村宅基地流转创新机制:通过巩固宅基地所有权,强化宅基地用益物权;通过主体资格创新、流转客体创新,建立共有产权、有偿取得、有期限使用、宅基地抵押、宅基地继承等宅基地流转机制;建立农村宅基地与城市住宅用地使用权平等、平权的基础上,先允许宅基地有限有条件流转。     

农村宅基地抵押试点的法律观察

现行农民宅基地使用权抵押试点分别以财产流转性收益和农村金融市场扩展为抵押主题,采取农民房屋所有权并附属宅基地使用权抵押和宅基地使用权直接抵押二种模式,多种类型.试点宅基地使用权抵押融资存在抵押权合法性、抵押物处置效力的法律风险.宅基地使用权抵押应遵循合法性途径,完善抵押登记制度,宅基地使用权转让应市场化运作,其受让后的宅基地使用权期限可界定为30年为宜.     

农村金融改革创新服务“三农”

农村金融改革，将金融服务的触角延伸到农村这个一度“被遗忘的角落” 8月7日，省委常委、农工委主任李昌平在四川省农村改革座谈会上讲到，要强化金融服务，建立健全农村金融服务体系，并拓展农村产权抵押融资。四川农村金融改革能否借这股“东风”将金融服务的触角延伸到农村这个“被遗忘的角落”，促进“三农”更好更快地发展？回顾这些年的改革路径，四川在农村金融制度改革方面不乏创新之举，健全服务体系、创新金融产品、便捷金融服务、优化信用环境的基本思路，初步摸索出一些有益做法，并不断完善，让人看到了农村金融改革的一线曙光。     

都江堰市构建新型农业经营体系的几点思考——以宁夏平罗县为对比视角

发展都市现代农业,既是成都新农村建设"小组微生"的基本要求,也是都江堰市构架"一城两区"城乡发展格局的基础。目前需要深化包括农村土地流转、产权抵押交易、经营管理等制度改革;大力培育农业专业合作社、家庭农场、种(养)植大户等农村新型经营主体。宁夏石嘴山市平罗县近几年在构建新型农业经营体系方面取得了积极的成效,提供了实践蓝本,对都江堰市下一步创新农业经营体系,发展适度规模的现代农业提出了思考与建议。