物业费纠纷中服务不到位抗辩的司法认定

当前物业费纠纷的司法实践中,鲜有被告业主获判减付物业费继而胜诉的判例。然而,在这种“一边倒”的现象背后,物业企业确实存在着不同程度的服务不到位问题。通过研究现行的物业相关法律依据,结合发达地区的司法实践先例,可以发现被告业主完全可以通过行使同时履行抗辩权达到减付物业费的目的,而法院应当本着对业主负责同时督促物业企业改善服务的宗旨,针对物业企业部分义务未履行或履行存在瑕疵,导致相应服务目的无法实现的情形,作出相适应的减付物业费的判决。     

物业费纠纷中服务不到位抗辩的司法认定

当前,在物业费纠纷的司法实践中,鲜有被告业主获判减付物业费继而胜诉的判例。在这种"一边倒"的现象背后,物业企业确实存在着不同程度的服务不到位问题。当被告业主以此为由行使同时履行抗辩权时,法院应当本着对业主负责同时督促物业企业改善服务的宗旨,对于物业公司部分义务未履行或履行存在瑕疵,导致相应服务目的无法实现的情形,作出相适应的减付物业费的判决。     

经营者提供商品或者服务三包责任制度的新发展

修订后的《消费者权益保护法》对经营者提供商品或者服务的三包责任进行了全面修改,建立了全新的经营者质量违约的合同解除权和违约责任请求权制度.在国家规定或者当事人约定消费者享有法定或者约定的合同解除权,或者没有国家规定或者当事人约定,消费者在收到商品之日起7天内,也享有合同解除权,都可以主张解除合同予以退货.在国家规定或者当事人约定经营者承担更换、修理等责任,或者没有国家规定或者当事人约定,在消费者收到商品之日起七日后,不符合合同解除权要求的,消费者可以主张经营者承担更换、修理等责任.消费者主张行使合同解除权或者违约责任请求权,可以自行行使,也可以通过法院诉讼方式行使.     

审查合同履行抗辩权应注意的问题

１、要正确认定合同双方当事人未履行或不当履行合同的责任。《合同法》规定了应根据当事人的主张，审查当事人的违约行为是否符合合同履行抗辩权的适用条件，如果符合，则可免除其违约责任，由另一方当事人承担全部责任；如果不符合，则应承担相应违约责任。２、要区分合同的未履行或不当履行是当事人的主观方面过错（故意或过失）造成，还是因不可抗力等主观意志以外的原因造成。对于前者，可行使合同履行抗辩权；属于后者则不能行使该权，应依法适用合同解除权等其它权利。３、合同履行抗辩权应由合同当事人自己主张并行使。合同履行抗辩…     

论第三人利益合同之受益第三人

第三人利益合同之受益第三人须具备民事权利能力；应当是合同当事人赋予利益的意图所指向的人；是特定的人或是可以被“特定化”的人；还应当具备独立的诉讼地位。受益第三人享有给付请求权、给付受领权及债权保护请求权。受益第三人也负担一定义务，但不得超过其所享有的利益。     

论前期物业服务合同当事人之认定——一个合同示范文本引起的思考

《物业管理条例》第二十一条规定,前期物业服务合同的当事人为开发商与物业服务企业。但《北京市前期物业服务合同（示范文本）》却主张,业主作为甲方将前期物业管理委托给开发商,开发商作为乙方承担前期物业管理的责任,提供前期物业服务。因此,此二者在合同当事人问题上就产生了分歧。然而,无论从学理上分析,还是从实践的层面考察,第二十一条的规定均具合理性。     

论保险受益人与受益权

受益人是保险制度中的重要概念,且仅适用于人身保险中。受益人虽非保险合同当事人,但在保险事故发生时享有保险金请求权,故其本质是＂利益第三人合同＂制度中的＂第三人＂。受益人由投保人指定、变更且被保险人享有＂同意权＂的制度设计,既可有效防控道德风险,又可减少对受益人主体的不当限制。受益人所享有的保险金请求权被称为受益权,对于行使该权利（如转让、抛弃、丧失、实现）所涉及的法律的适用,要注意探求当事人真意并考量保险制度保障机能的法理,以期获得妥当的结论。     

不安抗辩权的法律效果分析

先履行方行使不安抗辩权,并不能产生消灭合同的效力。在不安抗辩权的运用中先履行获得的仅是中止履行的权利,中止履行也是先履行方行使不安抗辩权的主要效果,待产生中止之不安事由消失后,合同仍需履行。所以,从抗辩权性质来讲,不安抗辩权仅是一时的抗辩或延期的抗辩,对后履行方而言,当其改变状况恢复履行能力或提供担保以后,也就意味着针对其履行请求权的抗辩权会自动消灭。     

我国预期违约制度下的解约权问题

我国预期违约制度下,预期违约是指一方当事人明确表示或以自己的行为表明其将不履行尚未到期的合同义务的行为状态;预期违约与实际违约并无时间上的绝对界限,二者在合同履行期间可交错分布;一方当事人预期不履行尚未到期的合同下次要义务,对方不享有解约权,但可即时要求对方承担违约责任;一方当事人预期不履行尚未到期的合同下主要义务,非违约方在某些情况下必须行使解约权;在发生预期违约的某些场合下,非违约方的解约权与损害赔偿请求权不可并立;违约方的催告程序不是对方解约权行使期限消灭的必要条件.     

《民法典》中物业服务人的管理权限

物业服务人系提供服务，但其又有一定的管理权限，这看似矛盾的现象需要一个妥当的解释，以厘清我国物业制度的基本架构。业主基于建筑物区分所有权中的成员权，可以为物的管理和人的管理，这是业主的物业管理。业主将物的管理中对共有部分的保存、维护内容，通过合同委托给物业服务人为之，这是物业服务人基于合同的物业服务。基于业主在人的管理上的天然不便，业主亦可将人的管理内容委托授权给物业服务人，从而形成物业服务人的管理权限。为避免必要的对人管理委托授权出现缺失，该委托授权有法定与约定两种类型。