论房屋拆迁行政争议的司法审查

房屋拆迁,这一在土地所有权与房屋所有权分离的基础上建立起来的制度,目前成为我国经济生活中争议最大、引起纠纷最多的一项制度。但房屋拆迁行为是什么性质的行为、因房屋拆迁引发的争议是什么性质的争议、司法如何审查房屋拆迁中的争议纠纷,等等问题,理论界和实践部门都没有明确和统一的认识。本文认为,房屋拆迁的本质是国家对公民私有房屋(私有财产)的强制征收,因房屋拆迁引起的争议主要是行政争议,以此为基础,本文对房屋拆迁中行政争议的司法审查问题进行探讨。     

房地产抵押若干问题研究

房地产抵押若干问题研究□蔡晖我国担保法第三十六条规定了三种情况下的房屋和土地使用权同时抵押制度，俗称为“地随房走”和“房随地走”的抵押制度。这一制度在实施中，遇到了一些值得研究的法律问题和技术性问题。房屋产权与土地使用权的关系及对实现同时抵押的影响本...     

试论农村房屋、宅基地制度的改革与完善

随着市场经济的确立与发展，土地使用权成为一种商品进入市场流转，与此相关，农村房屋、宅基地使用权交易也开始市场化。但是，长期以来农村房屋、宅基地使用权买卖缺乏明确的法律、法规的规范，以致交易秩序出现混乱，甚至出现了违反法律的现象。针对当前农村房屋、宅基地使用权交易中存在的问题，本文分析了其产生的原因，并从物权制度、债权制度的二维角度阐述了如何完善农村房屋、宅基地制度。     

拆迁中私房土地使用权的补偿

当前,在我国依法实行国有土地有偿、有限期使用制度的前提下,对于城市房屋拆迁中的私有房屋产权人该不该给予土地使用权补偿的问题,是人民法院审理城市房屋拆迁行政案件中经常遇到而又不能回避的问题。由于在审判实践中对这一问题存在不同的认识,本文就此谈点粗浅的看...     

城市化进程中的国家征收权异化及克服

现代意义上的城市化进程是以国家征收为基础展开的,国家权力具有自利性,没有限制的国家征收权必然异化。为处理经济发展与权利保障之间的矛盾,对宪法意义上的公共利益需要进行客观解释,并使这种解释在担保国家理论的指导下展开。土地、房屋征收行为的确属于行政行为,但房屋、土地征收行为与其他简单地体现为命令与服从关系的行政行为是存在差别的。由于房屋征收的对象为私主体所有的房屋所有权及合法享有的土地使用权,故而房屋征收行为的命令与服从关系便应受到私权保护的制约,从而体现出一定的平等协商性质。这就需要从理论上把征收补偿作为民事法律关系看待,在立法上建构合理补偿与违法赔偿制度,并以正当程序与比例原则,把国家征收权纳入司法审查的范畴。     

对农村集体土地征收补偿范围的反思

在制定《农村集体土地征收补偿条例》之际,征收补偿范围应与提高补偿标准一样值得关注。宅基地使用权的无期限性意味着宅基地实际上已经演变为近乎农民的私产。宅基地使用权取得的无偿性是基于集体土地所有权产生的历史背景这一深层原因,但并不能成为征收不予补偿的理由。《物权法》第132条原则性规定土地承包经营权人有权获得补偿,这条规定仅具有宣示作用。我国目前的法律实际上并未将土地承包经营权作为独立的征收对象,真正纳入征收补偿范围。这不仅与土地承包经营权的物权性质相悖,而且也严重侵害了农民的合法权益。房屋作为农民惟一可以享有所有权的不动产,其重要性不言而喻,而现有的补偿标准实际上是将农村房屋作为动产进行补偿,根本就没有体现房屋的不动产价值。这是对农民私有财产的极大漠视。农民的房屋不应通过地上附着物的形式进行补偿,而应作为独立的征收对象进行合理补偿。     

农村房产执行的法律障碍及其出路

农村房产如何执行,我国法律和司法解释基本空白,而现今的宅基地制度、房产制度、社保制度等,又构成了执行农村房产的重重障碍.将农村房屋使用权从所有权中分离出来或将农村宅基地所有权收归国有是消除这道障碍的两个出路,前者是在现有土地所有权制度上作技术性的添加,让房屋使用权承载执行的需要,避免土地制度遭受执行的冲击,后者则是对农村土地所有权制度作部分修改,使宅基地使用权的城乡二元分立结构走向城乡一元的统一,从而实现城乡房产执行制度的并轨.同时农村房产执行中应体现人权高于债权的理念,应尊重当地民风民俗,保障房屋共有人、承租人及同村村民的优先购买权,这样既有利于债权人权利的实现又促进了和谐社会的建设.     

物权法第149条评析

在法律上建筑物所有权为无期物权,以永续存在为其基本法律特征。因此,建筑物所有权的无期限性与土地使用权有限期性两者的冲突就势所难免,就此种矛盾,我国《物权法》第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。而从法治发达国家的立法经验来看,我国现行的这一规定的合理性是有所欠缺的。本文通过域外立法例的考察,借鉴域外的立法结合我国公有制土地制度,以期构建一个符合双方利益协调的模式。     

合法转让权的发育路径——成都集体建设用地自主流转案例分析

中国的土地制度规定了工商业发展必须使用国有土地,农村集体土地要进入市场必须经过国家征用。在工业化和城市化加速发展的背景下,地方政府严重依赖于土地收入及其抵押融资功能。与此同时,农户与村集体却不能合法地将他们的土地转为工商业用途。这一土地制度带来严重的经济社会后果。成都市在完成农村土地、房屋及各类资源的确权颁证基础上,积极推动生产要素自由流动,包括集体建设用地流转等。论文通过对成都市集体建设用地自主流转的三个案例的比较分析,探究其与政府主导的土地整理模式之间的区别,进而辨析政府经营土地做法与集体建设用地自主流转之间的制度约束的变迁。在此基础上,试图概括集体建设用地合法转让权的发育路径,讨论这些做法的实践意义和理论意义。     

划拨土地上所建商业用房买卖法律问题分析

1990年国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的颁布,标志着我国的土地使用权有偿使用制度正式建立,但很多地方政府对出让土地的政策执行并不到位,在划拨土地上建商业用房公开出售并由政府房管部门颁发房屋所有权证的行为屡屡发生。但随着政府执行土地政策力度的不断加大,原未办理土地使用权证可违规转让的房屋,面临不补缴土地使用权出让金就无法办理房屋转让登记的困境,由于对补缴土地使用权出让金的主体认识不同,     

中国物权法的制度结构分析——从继承角度浅论宅基地使用权的流转

宅基地使用权,是我国特有的一项土地制度。我国对农村宅基地使用权采取的是有限制流转的做法,并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。但是根据《继承法》有关规定,作为被继承房屋的承栽物．宅基地及宅基地使用权应该当然的随着房屋的继承而一并流转。如何处理这之间的矛盾,是值得探讨的问题。     

中外合资经营企业土地使用制度若干法律问题研究

通过分析我国中外合资经营企业土地使用制度中存在的问题 ,认为 :《中外合资经营企业法》及其实施条例中所使用的“场地使用权”概念与 1988年《土地管理法》修改后形成的具有物权性质的“土地使用权”概念不同 ,场地使用权不宜作为出资物 ;农村集体土地使用权由于其不能自由流通和转让 ,亦不宜用作注册资本 ;根据房屋所有权与土地使用权一致的原则 ,一旦中方出资者以房屋所有权出资 ,它便有义务向合资企业转让土地使用权。     

“长沙模式”下的“拆违”怪圈

2011年1月21日,《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布并施行。这标志着司法强拆已取代行政强拆。然而,司法强拆制度的确立并未能有效遏止地方政府的违规拆迁冲动,恶性血拆事件接连上演。2011年9月9日,最高人民法院在其网站上公布了《关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》。     

城市房屋拆迁补偿制度研究

随着我国城市的发展,人口与土地资源的矛盾越来越明显,尤其是当前房地产市场如此火热的情况下,政府与房屋开发商为了眼前的利益,借着"公共利益"之名,在城市房屋拆迁过程中,侵犯公众财产权利的情况屡见不鲜。本文通过研究城市房屋拆迁补偿制度的基本理论,探讨其须符合的法定要素,总结归纳该制度在我国运行过程中的障碍,并提出相关完善建议。     

房屋征收补偿范围与标准的思考

国有土地上的房屋征收旨在消灭房屋占用范围内的建设用地使用权,使国有土地所有权回复到圆满状态,以便利于土地的重新开发和利用。因此,在理解房屋征收补偿范围与标准时,应以土地为基础,以我国《物权法》第149条确立的建设用地使用权续期制度为根据,对住宅建设用地与非住宅建设用地作出区分。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》对征收补偿范围与标准的界定明显过于偏狭、抽象。从体系解释和征收实践两方面看,房屋征收补偿在范围上既涉及土地(建设用地使用权)、房屋、道路、林木、花草等为单位或个人单独所有或共同所有的不动产,又与第三人对被征收不动产享有的租赁权、地役权等紧密相关。为实现公平补偿,可通过类推适用方法扩大征收补偿范围。     

物权法第149条评析

在法律上建筑物所有权为无期物权，以永续存在为其基本法律特征。因此，建筑物所有权的无期限性与土地使用权有限期性两者的冲突就势所难免，就此种矛盾，我国《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。而从法治发达国家的立法经验来看，我国现行的这一规定的合理性是有所欠缺的。本文通过域外立法例的考察，借鉴域外的立法结合我国公有制土地制度，以期构建一个符合双方利益协调的模式。     

住宅建设用地使用权期限届满其房屋所有权的归属问题探讨

我国实行的是区别于土地私有制的一种具有中国特色的土地制度,我国城镇土地依法属于国家所有,可以自由流转、开发利用的是建设用地使用权,且该建设用地使用权存在期限限制。那么,势必会产生建设用地使用权到期后其上的房屋等建筑物的所有权归属问题。从分析现行法对上述问题规定的本身出发,梳理现行法存在的不足和问题,进而提出了为解决这一问题的若干理性思考,如明确建设用地使用权续约主体、续约的程序和条件、法定续约权的确立和保障等等,以期对解决这一冲突有所裨益。     

新类型房屋租赁案件的审理

随着土地使用制度和住房制度改革的进行，城市建设的大力发展和国家宏观调控政策的实施，房屋租赁案件的类型和状况也发生了一定变化，在司法实践中出现了不少新情况、新问题，需要从理论上及时总结和研究，以推动审判工作的顺利进行。一、新类型房屋租赁案件的特点我国的房屋租赁因房屋所有权不同，可分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁；因租赁用途不同，又可分为住宅用房的租赁和生产、经营用房的租赁。传统的房屋租赁纠纷的主要类型有：收回房屋纠纷、房屋租金纠纷、房屋维修纠纷、换房纠纷、转租纠纷等。当前在房屋租赁领域内出现的新…     

在法治轨道上不断前行——盘点8年来法治政府建设亮点

制度建设 2011年1月21日，温家宝总理签署国务院令，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行。条例的指导思想是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，保护被征收人的利益。为了认真贯彻条例，严格依法办事，     

房屋租赁中登记备案的效力

我国《城市房地产管理法》所调整的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁。房地产转让是其中最典型的交易形式；房地产抵押则是指在抵押权实现时会产生房地产权利的转移；房屋租赁刚是依债的方式转移房屋的使用权，因此它们都属于房地产交易，受《城市房地产管理法》的调整。《城市房地产管理法》确立了“房地同一”原则，即“房随地走，地随房走”原则，标志着土地使用权与房屋所有权同一原则的确立。那么在房屋租赁中，“房地同一”原则同样适用。土地使用权概念及其制度在我国产生的宗旨在于便利土地的开发及房屋产权交易，…