论商品房买卖中的按揭问题

按揭贷款是商品房买卖中一种有效的融资方式,近年来,法律界对按揭的法律问题越来越关注.从按揭的渊源、商品房按揭的分类、商品房按揭中的风险承担以及优先权等方面进行分析,综合商品房按揭的法律性质方面的各学说,可以认为现房按揭为不动产抵押,期房按揭为新型物权.     

房地产按揭在担保法律制度中的定位

按揭是源于英美国家的一项融资担保制度,在传入香港得到大力发展后,继而在中国内地开展起来。中国内地的按揭制度与英美国家及香港的按揭含义不同。我国内地的楼宇(现楼)按揭具有抵押担保的性质。楼花按揭在法律性质不同与抵押和让与担保。楼花按揭属于一种权利质押的担保方式。     

楼花按揭探究

楼花是指正在开发建设尚未取得产权但已具备一定条件的商品房。在楼花按揭的实践中应设立三种法律关系使三方当事人相互制约。楼花按揭的标的是楼花。楼花之所以能被抵押是因为它是由购房人的部分所有权与房地产开发商的工作及其工作成果所构成。楼花按揭的法律性质应被看作是能够即时物化的权利的抵押。对楼花按揭中可能出现的风险 ,国家、房地产开发商及购房人可从自身情况出发制定相关措施予以防范。     

论按揭的法律定性和法律定位

在英美法上 ,按揭 (mortgage)是一种单一的担保方式 ,它在法律属性方面不同于大陆法上的抵押和质押 ,却类似于其让与担保。中国大陆的“按揭”一词来源于英美法 ,但它经过我国实践改造以后 ,本质上已经突破了英美法上按揭的涵义界限 ,从而成为我国一种将买卖、贷款 ,担保等紧密结合而设立的新型交易方式。文章最后指出 ,我国的合同立法有必要适时地将按揭合同类型化、固定化为一种新型的典型合同。     

析按揭贷款的房屋的出租

目前 ,由于银行鼓励个人按揭贷款购房的举措 ,按揭贷款的房屋出租成为一项新的投资理念。法律规定房屋出租必须持所有权证书到有关机关备案 ,在所有权证书抵押于银行的情况下 ,按揭贷款的房屋所有人无法完成出租这一民事行为的形式要件 ,此新的投资理念使陷入困境。本文试图结合实践中的具体情况从理论上对这一问题进行分析 ,并提出自己设想的解决方案。     

略论住房按揭中购房人权益的保护

购房人权益应是住房按揭法律制度的首要内容 ,但我国相关立法对此却缺乏明确规定。本文探讨了住房按揭中购房人权益保护的几个具体问题 ,并对完善我国有关制度建设提出了有益的建议     

浅谈婚前个人购置婚后共同支付部分按揭款的房产离婚时如何处置

如何处理婚前由个人购置但部分按揭款又是在婚姻存续期间偿还部分按揭款的房子成为当前离婚案件中财产分割中分歧最大的法律问题。分歧点无非就是能否作为夫妻共同财产进行分割处理。笔者试从以下几个观点阐述此类房屋的处理方法,以作为在司法实践中参考。     

楼宇按揭法律属性浅析

房地产按揭业务作为一项新生事物正在发展壮大。然而,对于“按揭”这种属于民事法律方面的相关规定尚不甚明确。对此我们有必要进行探讨和了解,进一步激发我国房地产业的生机和活力。     

预购商品房抵押法律效力问题探讨——以银行债权保护为视角

预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生、发展和银行为防范住房金融业务中的信贷风险而出现的一种新型担保方式。期房销售以香港的楼花按揭形式引入内地后,我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押问题进行立法规制,但对预购商品房抵押应具备何种法律效力却语焉不详,无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益,而以期房作为抵押担保的银行贷款面临巨大的法律风险。通过对预购商品房抵押法律规制的变迁及相关司法判例的探讨,期冀能对预购商品房抵押的性质及法律效力合理定位,使其与我国现行的物权法律体系相互协调,并通过保护银行信贷资金的安全,维护我国住房金融市场的稳定与有序。     

物权法视野下的夫妻财产关系问题

《物权法》的颁布是我国法治建设的一大进步,在几年的实践中,取得了不小的成绩,但在与其他法律,特别是与《婚姻法》的衔接上,还不尽完美。有的甚至还出现互相扦格的现象。本文就两部法律中,对"按揭房产的分割"以及"夫妻财产的孳息归属"的不同规定,加以研究、探讨,以期有所裨益。     

抵押权行使期间探疑

抵押权不因主债务超过时效而消灭,自然债亦可成为其存在的依据,抵押权的物权性质亦不应受时效限制.物权法定原则下,当事人不得约定抵押权期限,登记机关也不得径行设定抵押权的存续期限.抵押权虽不适用时效而消灭,但其行使亦应受一定限制,以均衡当事人之利益,以除斥期间对抵押权设置限制不失为可行的方法.我国制定<物权法>时应明确设定抵押权行使的除斥期间.     

全额共同抵押实现规则之设计

全额共同抵押与限额共同抵押的实现规则存在很大差异，它的实现不但涉及共同抵押权人债权的实现，同时也关系到物上保证人和后次序抵押权人利益的维护，因而全额共同抵押是实践中最具有代表意义的共同抵押方式。在全额共同抵押中，共同抵押权人为实现其债权可以行使自由选择权，但同时受到“债务人优先负担主义”和“价额比例分配主义”的限制，具体而言无论同时分配还是异时分配，倘若同时拍卖的抵押物中有债务人提供的抵押物，则应先以该抵押物的变价价款清偿债务，否则应依照价额比例分配主义实现债权。     

不动产抵押权若干问题探讨

不论动产、不动产均存在无权处分,因此,为保护第三人利益,维护交易安全,不动产也应如动产一样,以善意取得制度予以调整。在一个不动产上设立数个抵押权,立法上应予肯认而非拒绝,其解决权利冲突的办法是确立抵押权的实现位次。我国《合同法》第二百八十六条确立的是法定抵押权,法定抵押权之标的仅限于工程本身不够,还应及于工程所用之土地使用权,法定抵押权之成立应以登记为条件。     

试论承包人优先受偿权的性质

《合同法》第二百八十六条设定的承包人优先受偿权既不是留置权 ,也不是优先权。笔者认为 ,应将承包人优先受偿权界定为法定抵押权。因为 :第一 ,承包人优先受偿权与法定抵押权属于同一种权利样态 ;第二 ,在我国现行民事担保立法体例框架内 ,承包人优先受偿权只能为抵押权的一种 ;第三 ,考察《合同法》第二百八十六条的立法过程可知 ,本条自设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过 ,始终是指法定抵押权。     

论最高额抵押权的决算与实现问题

抵押权是债权的重要担保方式之一,不过抵押权正在从单纯的债权保全功能向融资功能演进,最高额抵押权则是此项演进的重要标志之一。我国的担保法对其决算与实现的规范相当简陋,实践中缺乏具体的可操作性依据。我国应借鉴日本民法的相关规范来完善我国的最高额抵押权制度。     

船舶抵押合同若干法律问题研究

有的国家规定船舶抵押合同生效,船舶抵押权即可有效设立。而在有的国家,船舶抵押合同仅仅是双方的合意,并不产生设定船舶抵押权的法律后果。两种立法模式各有利弊。除基本内容以外,船舶抵押合同还应规定抵押船舶的保险、登记、转让、再抵押以及营运管理等内容。在我国,即使未采用书面形式,船舶抵押合同也是有效的,但无法创设船舶抵押权．、     

中俄抵押立法的比较与思考

《俄罗斯联邦民法典》与中国《担保法》、《民法典草案》中关于抵押的立法,在抵押性质和抵押种类上存在差异,同时在抵押登记和抵押客体方面的立法理念和立法技术上两国也有明显不同。这些差别促使我们去思考,结论是:一部成熟的现代民法典的特质应该是现实性与前瞻性、承继性与移植性、工具理性与价值理性的完美结合。     

对农房抵押贷款法律问题的思考

城市房屋抵押贷款早已推行,但农村房屋抵押贷款仍在艰难破冰,其中重要的原因在于现行法律的约束。农民将房屋进行抵押贷款,必然会涉及宅基地使用权的问题,根据我国相关法律规定宅基地使用权的流转是受限的。为解决农民融资难问题,各地相继出台政策法规,以实现农村产权直接向金融机构抵押贷款。本文以我国法律规定为依据,结合各地相关政策法规,分析农房抵押贷款中存在的法律问题,以期为建立完善农房抵押贷款机制提供思路和建议。     

抵押权效力若干问题研究

依照意思自治原则,在不影响抵押权以及其他担保物权法定目的实现且不损害第三人利益的前提下,当事人就法律未明文禁止的相关事项做出的特别约定,一般均应认定为有效,其中包括当事人有关移转抵押物占有的约定,以及债务到期后抵押权存续期间的约定;在抵押人为第三人时,未经登记的动产抵押权主要具备债权效力,且不得适用善意取得;"抵押权效力及于抵押物新增从物"的各种主张,完全不能成立;在"先押后租"的情形,如无正当理由,抵押权人不得否定租赁权的效力;在共同抵押人均为第三人时,无约定或者约定不明的,债权人有权自由选择先后或者同时行使全部抵押权,承担担保责任的抵押人有权向债务人追偿,但无权向其他抵押人追偿。