房地产抵押担保若干问题研究

房地产抵押是抵押担保制度的重要内容,我国法律在一些具体问题上的规定不够完善,削弱了房地产抵押担保的功能。如我国立法对农村集体土地使用权抵押采取了严格限制的态度,不利于农村的改革与发展,应扩大农村集体土地使用权设定抵押的范围;对房地产期权抵押的相关规定过于简单,还存在一些尚待明确的问题,容易引发不必要的纠纷;实行房产和地产分开登记属不合理制度,它给当事人造成诸多不便,有改革的必要;房地产抵押权在设立、登记和实行过程中可能遇到来自多方面的侵害,应考虑其法律救济问题。     

抵押人是否有权处分抵押物

在市场经济条件下，抵押是一种经常采用的法律手段。在抵押关系中，由于抵押物不发生转移，所有人仍然保留抵押物的实物形态，仅对其价值形态作了限制，这样既可以发挥物的担保作用，又可以利用物的使用效能，因而是一种最有效的担保物权。一、抵押概念的界定及特征抵押是指债务人或者第三人不转移财物的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在抵押关系中，享有抵押权的债权人为抵押权人；提供担保财产的债务人或者第三人为抵押人；抵押人提供的担保财产称为抵…     

必须重视民间借贷中抵押担保合同的登记

<正>近两年来,随着民间借贷纠纷的增多,越来越多的人,在签署借贷合同的同时都会附随债务人的担保方式。抵押担保是现实中最先被选择的一种担保方式,然而,现实中多有即使有了抵押担保也不能享有优先受偿权的情况。那么,抵押权的实现,需要大家在民间借贷关系中重视什么呢?     

农地抵押权的实践偏差及回归路径

农地抵押人的小众化、农地抵押权人权利实现遭遇瓶颈以及基层政府成为农地抵押的兜底主体，这三个方面构成了农地抵押实践偏差的具体表现。可以从权利的基础、权利的行使以及权利的构建上探寻实践偏差的原因。具体而言，农地抵押权的基础忽视了乡村社会的经济文化处境；权利的行使上，抵押权的实现超越了私主体之间的法律博弈，演变为行政治理公共事件；权利的建构上，农地抵押权的权利义务主体边缘化。通过回应乡村社会的需求，建构农地抵押权的不同类型；建立多元化的农地抵押担保主体，释放政府兜底的压力；以及修订农地抵押的相关法律规范，形成农地抵押探索与限制并行的实践路径等三个途径合作并进，可以有效改善农地抵押偏差的状况，实现农村金融的良好发展态势。     

试论留置权优先于动产抵押权

留置权是一种法定担保物权,是指债权人实际占有他人动产而于有关该动产新产生的债权来受清偿时,可留置其动产并从其变卖价中受偿的权利。抵押权是在现代社会发展中适用最广泛的担保物权形态,它有普通抵押权特殊     

论混合担保中的债权人放弃部分担保的问题

混合担保是在同一债权上设置不同形式的担保。在混合担保中,各担保人的责任划分不同。债务人提供的物保优先,第三人提供的物的担保和人的担保地位平等。我国现行立法对于混合担保中各担保人责任划分不明确,给债权人放弃部分担保后的责任认定带来不便。当债权人放弃部分债权时,各担保人之间有约定的,按照约定;没有约定且互相不知道其他方存在的,各担保人之间构成不真正连带责任;当各方知道其他方存在时,他们构成连带责任。在连带责任的情形下,第三人提供的物保的价值影响各担保人之间责任的具体划分。     

企业对外担保的误区及其矫正

担保是指根据法律规定或者当事人的约定,以财物或第三方信用来确保债务的清偿或其他义务履行的一种经济行为,是保证债权实现的一种法律手段。因此,企业对外提供担保无非两种情形,一是为自己的行为提供担保,二是为他人的行为提供担保。随着我国《担保法》的颁布实施,担保越来越受人重视,担保的作用也得到较好的发挥。但也有一些企业对担保这种行为认识不足,对外提供担保还存在着一些亟需矫正的误区。本文拟就此问题作一些初步的探讨并提出相应的矫正措施,以供企业和公司参考。     

土地使用权抵押若干问题研究

土地使用权抵押是物权担保形式之一,其涉及抵押登记、抵押物价格评估、抵押权人优先受偿等诸方面,也因土地使用权性质的不同而设定抵押条件有所区别。本文通过对其中存在问题的分析研究,力图从债权担保理论和物权法角度,找出解决问题的办法,以期为土地资源的盘活提供一些启示。     

房屋抵押后能否继续出售?

甲于2002年5月在银行贷款购买了一套商品房,房价40万元,甲采取按揭的方式予以购买,首付三成即12万元,此外每月向银行支付贷款本金及利息,同时其房屋向银行进行了抵押。2003年4月,甲因做生意急需用钱,故欲把房屋转手让售,正好乙也想要这套房屋,双方达成转让意向。此时,银行作为抵押权人表示不同意甲转让房屋,理由是贷款尚未还清。这时,甲向律师咨询:房屋抵押后到底能否继续出售呢?曾律师解答:可以出售,但有部分限制。根据《中华人民共和国担保法》第33条规定:抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履…     

抵押权竞合的问题研究

当前,我国市场经济的快速发展对物尽其用的理解及要求越来越高,在抵押权的设立中,如何在担保物权领域内对同一动产或不动产更加充分地利用,以及针对这些抵押权而设立的有效的保障机制也就越加重要。所以,研究抵押权人没有约定或无法协商确定抵押权顺位问题,并对如何设立解决抵押权之间竞合问题的规则,对完善抵押权制度具有重要价值。     

依法维护信贷债权大有作为

新《合同法》的实施 ,使金融企业依法实现信贷债权 ,保护其合法权益 ,有了新的更有力的法律武器 ,各类金融单位应在实践中充分行使法定权利 ,切实保护信贷债权。１ .行使代位权 ,保全责任财产。为防止债务人的责任财产不当减少 ,以确保无特别担保的一般债权得以清偿 ,《合同法》第七十三条规定了债权人的代位权 ,即“因债务人怠于行使其到期债权 ,对债权人造成损害的 ,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权”。当银行债权期满时 ,一般担保的债务人无力归还债务或逃避归还债务 ,如果他对第三人有到期债权 ,且能够收回而…     

何为有财产担保的债权?我公司能否享受优先受偿权?

辽宁省华康公司黎曙光问: 1994年3月,我公司与沈阳某机床制造公司签订购销合同。根据合同约定,我公司交付了35万元定金作为履行合同的担保。后因该公司无力履行合同,我公司向其追索定金,因其无钱而一直拖延未还。最近,该公司因资不抵债宣告破产。法院要求债权人申报债权。对我公司的债权属于何种性质,公司内部有两种观点:一种观点认为属于有财产担保的债权,因为该债权是因为我公司提供的35万元定金担保形成的;另一种观点认为属于无财产担保的债权,因为提供担保的是我公司而不是破产公司。不知上述两种观点谁对,我公司的债权属于哪一种?     

浅析一般债权质押制度

一般债权质押,又称普通债权质押,是指为担保债权的实现以一般债权(仅指记名债权)为标的而设立的质押,是权利质押的一种。由于其适用的广泛性和操作的便捷性在实践中被广泛的采用,而我国在立法上却欠缺这方面的规定,使得一般债权质押在现实中出现了无法可依的状况,操作困难。     

论税收优先权

2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议修订通过的《中华人民共和国税收征收管理法》在立法上第一次提出了“税收优先权”的概念,该法第四十五条规定“:税收机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当优先于抵押权、质权、留置权执行。纳税人欠缴税款,同时又被行政机关决定处以罚款、没收违法所得的,税收优先于罚款、没收违法所得。”税收优先权制度在立法上的确立明显地超前于税法基础理论研究的现状,对税法学研究提出了挑战。     

实现担保物权特别程序审查原则研究

《民事诉讼法》第196、197条规定了实现担保物权案件的非诉讼程序。非诉讼程序的审查标准以形式审查原则为基础,仅对主债权、担保物权的真实性、合法性的形式要件进行审查,符合法律规定即可向人民法院申请拍卖、变卖抵押物。非诉讼许可裁定的立法例借鉴了台湾地区的司法实践,并结合我国具体国情,具备了"物的执行名义"。同时,基于非诉讼程序缺乏对实体争议的审查,也应当给予债务人、担保人相应的程序保障。     

对《担保法》执行程序的一点探讨

我国《担保法》第三章规定了抵押物实行登记的制度,规定了抵押权实现的程序、效力。这对促进社会主义资金融通、促进商品交换流通、促进将经济担保纳入法制轨道起到了保障作用,也为保障债权的实现制定了规范。 笔者试对在从事公证业务实践中学习运用《担保法》遇到的一些疑点进行法律探讨。     

浅析我国预告登记制度之缺失及其完善——兼评《物权法》第20条之规定

不动产预告制度是物权法登记制度中的一个重要规定,它将物权法原理与债权法原理有机地结合在一起,赋予债权请求权以物权的排他效力,既保护债权请求权又保护物权请求权,可以有效地保护不动产请求权,最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。但是,根据我国《物权法》第20条的规定,它在登记范围、程序以及登记机关等方面却存在着许多的不足和缺陷,影响了法律权威的实现和维护。     

试论土地使用权抵押的法律制度

随着社会主义市场经济体制的逐步成熟和完备，土地使用权抵押在资金信贷、企业融资和各类经济活动中的担保行为不断增多。土地使用权抵押有标的范围、登记生效、权利的实现等。     

借款人未偿还贷款，抵押人成为被执行人

2012年6月，刘某与银行签订《个人最高额综合授信合同》、《个人额度借款合同》。同时，吴某与银行签订《个人最高额抵押合同》，合同约定吴某将其享有所有权的房屋抵押给银行，作为刘某借款的担保，且刘某、吴某和银行三方办理了具有强制执行效力的公证债权文书。之后，刘某从银行贷款181万元，贷款到期后刘某未按合同约定还款。为此，银行向法院申请强制执行，要求对吴某提供的抵押物进行评估、拍卖以维护其合法权益。法院在执行过程中，依法向被执行人刘某、吴某送达了执行通知书和报告财产令，告知未在法院指定期限履行还款义务，法院将对抵押财产进行评估、拍卖。这时抵押人吴某才着急，赶紧催促贷款人刘某还款，可刘某因没钱而无法还款。由于刘某、吴某未按执行通知书履行义务，法院依法查封了吴某的抵押房产。同时，法院再次告知被执行人刘某、吴某，     

我省规范公积金贷款业务管理,担保要求更加严格

近日,省住建厅、省财政厅、中国银保监会黑龙江监管局、中行哈尔滨中心支行等部门联合下发《关于加强住房公积金个人住房贷款风险管理工作的通知》(以下简称《通知》)。根据《通知》,公积金中心不得向购买第三套及以上住房、未结清住房公积金贷款的职工家庭发放贷款。职工申请公积金贷款,必须提供担保,并以所购住房抵押为主。采取所购住房抵押的,应落实抵押权登记或预告登记手续;对采用质押担保方式的,质押物应为凭证式国债或受委托贷款银行人民币定期存单;对采用保证担保方式的,保证人资格应已通过公积金中心认可,在担保责任未撤销前,保证人不得办理住房公积金提取和贷款业务。