以房养老：特点、风险与发展——以房养老：特点、风险与发展

“你留下房子，我为你养老”。“以房养老”作为一种新型的养老方式，老人可以将自己的产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产出售用于归还贷款，其升值部分归抵押权人所有。     

以房养老：特点、风险与发展

“你留下房子，我为你养老”。“以房养老”作为一种新型的养老方式，老人可以将自己的产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产出售用于归还贷款，其升值部分归抵押权人所有。
　　6月23日，保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，允许自7月1日起，北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”试点，试点期限为两年。然而试点一个多月以来，市场反应冷淡，无论是消费者还是保险企业，对此新生事物仍然抱有疑虑。那么，我们该如何正确理解“以房养老”，其试点工作又该如何落地呢？     

居住权保障“老有所居”

养老是与老百姓自身利益息息相关的话题除养儿防老、购买养老保险等传统养老方式外,“以房养老”也成为公众热议的方式之一。以房养老是指老年人将自己的房屋抵押给银行或保险公司,由上述机构支付自己所需的养老费用。但绝大多数人又认为,将房子抵押给保险公司并不划算,那么有没有一种办法可以实现养老和有房可居的共赢呢?     

当前社会保障法律体制下以房养老的可行性分析

近年来,以房养老成为大家热议的焦点,在当前我国社会保障制度仍然不完善的情况下,该模式是值得提倡的,不仅可以改善老人的生活质量,减轻负担,同时对降低财产纠纷,推动地产业良性发展也有一定的帮助,但从当前的形势来看,我国相关部门对以房养老的认识及观念都存在一定的问题,这就要求采取有效方法加以改进,下文就来分析下当前形势下"以房养老"的可行性。     

“以房养老”为何被误读

国务院于目前印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首提“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，即“以房养老”，这引起广泛关注，有观点认为“以房养老”就是政府要老百姓拿房子自己养老。     

北京拟试点推广“以房助老”

北京有望于本月底出台的《加快推进养老服务业发展的意见》中，备受争议的“以房养老”可能不被提及，而是提出“以房助老”的概念。北京市民政局相关负责人介绍，“以房助老”是除基本养老金之外养老方式的多一种选择。它不要求老人一定要拥有独立产权的房屋，其主要模式也不须抵让房屋的产权，可以通过置换住房（或闲置房屋）的居住使用权，获得更丰富、优质的养老资源。     

“以房养老”模式实行难在哪里？

9月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，7000字文件，有17个字最引^注意：开展老年人住房反向抵押养老保险试点。此举被称“以房养老”，即把自己的房子抵押出去，每月获得养老金额。     

中国式以房养老

去年3月,南京汤山温泉留园内的一位老太太,与养老院签下了协议,将房产抵押,免费入住养老院,辞世后住房归养老院所有。这就是备受关注的"以房养老",又称"倒按揭"。这件事在国内引起轩然大波,争论不断。日前,争论似乎终于有了一个结果:我国首个主营"以房养老"的保险公司已通过相关部门的审批,今年10月份正式挂牌营业了。     

微专栏

人民网（人民网法人微博）北京、上海曾有过以房养老的探索,但效果欠佳。公众不愿也不敢抵押房屋;房地产市场走向扑朔迷离,让双方惴惴不安。在中国靠“卖房典地”来养老会遭遇伦理和心理的双重阻力。以房养老要达到预期效果,这些都是要破除的障碍。广东杰泰律师事务所唐达律师回应：（人生）前几十年为买房贷款,后几十年为生活抵押房子。     

“以房养老”,看上去很美

为了获取利益,一个由两个自然人注册的空壳公司,以养老项目做诱饵,谎称老人入会成为会员,便可享受养老、旅游、住宿于一体的“候鸟式养老服务”,冬天到海南、夏天到北戴河.对于这种服务,成为会员的老人可以选择交现金,也可由公司帮助将其房子抵押办理会员.该骗局骗走10名老人970余万元.其中,很多老人将自己唯一住房抵押入会.这是2016年年初发生在北京的一个案子.     

多数人认为以房养老不可行

日前，国务院对外发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险，即将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，南金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。此举引发公众对“以房养老”的关切和热议。     

“以房养老”为何争议四起

9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称《意见》），提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。媒体和社会舆论对“以房养老”可行性展开热议。近期一项调查表明，仅三成网民接受“以房养老”，大部分网友对此举持否定或观望态度。     

我国推行“以房养老”的现状、问题及对策研究

本文从老龄化社会下的一种新的养老模式"以房养老"问题出发,分析了中国推行"以房养老"的背景即其在中国推行的现实性和可能性;又从"以房养老"在中国进行四个试点推行过程中所面临问题出发,分析了由于传统观念如遗赠思想和"孝"文化等观念的影响、推行过程中限制性条件过于苛刻、推行机构的公信力不足、缺乏一套完善的法律法规所导致的困难局面;针对所面临的问题,又提出了推行遗产税、放宽准入条件、加大政府的支持力度以提高推行机构的公信力和加强法制建设,逐步完善相应的法律法规这几点对策和建议。通过对"以房养老"模式在中国推行的现状分析和问题探究,可以进一步了解目前中国的养老状况和中国社会保障的部分现状,这对于人口结构处于倒金字塔型的中国,在解决老龄化问题上,具有十分宝贵的意义。     

以房养老算算风险与保障

去年11月，上海市公积金管理中心收购老人房产然后返租给老人的做法遇冷之后，普陀区开始尝试“以房自助养老”。在北京，启动于2007年10月18日的北京首个“养老房屋银行”项目在2008年1月8日正式接待老人入住。     

试析不动产反向抵押

作为将养老与住房有效结合、实现以房养老的金融产品和服务领域之一,“不动产反向抵押”在许多发达国家已被证明是一种成熟的房屋融资模式。本文针对目前我国快速迈入老龄化社会、社会保障压力加重的现状,通过对不动产反向抵押进行理论分析和国际比较研究,在详细阐述其存在的各种风险及其防范措施等相关问题的基础上,结合我国经济社会的现实需求,对我国适时推行不动产反向抵押的必要性、可行性以及存在的障碍等进行分析,并对其制度的建构及运作机制提出思考性建议。     

住房反向抵押的制度反思与规范构建

住房反向抵押是以房养老模式下补充养老财务保障的重要制度，其实施中出现老年人参与范围局限、财务不稳定性突显以及非借款配偶方权益保护不足等问题。根本成因在于老年人认知弱化与住房反向抵押复杂性的紧张关系、住房反向抵押养老功能与金融机构营利追求的内在冲突、当事人利益保护规则失当等。住房反向抵押的实施应选择银保合作模式，并借助强制咨询制度控制老年借款人的事前风险，通过设置政府支持的保险基金来减轻老年借款人与贷款人的事后受损风险。关于借款人的保护，应借助成年监护制度协助借款人决策，落实贷款人适当性管理义务以优化信息披露，设置居住延期保护规则维护非借款配偶方权益，确定处分清算机制强化继承人利益协调。关于贷款人的保护，应借助约束性条款预先涤除在先担保权益，确保住房反向抵押债权的预期实现，并通过资产证券化控制流动性不足的风险。     

“以房养老”指望得上吗？

10月21日发布的《北京市＂十二五＂时期老龄事业发展规划》提出,北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门,建立公益性中介机构以开展＂以房养老＂试点业务。中信银行也率先破题,在业界率先推出养老按揭业务,将＂以房养老＂在实操方面推进了一步。继之而起,上海市、山东省以及温州市也纷纷试水＂以房养老＂,在中国社会＂跑步进入老龄化＂的当下,这种新养老模式会不会带来积极作用？又将如何改善未来的养老困境？     

试论国有划拨土地上的建筑物抵押效力

中国法律规定有关土地与建筑物"房随地走、地随房走"的原则始见《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》,而对于"房屋一体"原则下土地使用权抵押与其上的建筑物抵押之间的相互效力问题却尚无明确法律指引。在国有划拨土地上设定的建筑物抵押效力即为其中较具代表性的典型问题。本文在综合中国现行法律规定的前提下,论证土地使用权与地上建筑物可分押、在此基础上因设定建筑物抵押而被动抵押的土地使用权效力不应影响地上建筑物抵押效力、地上建筑物抵押行权后划拨土地使用权亦在缴足土地出让金的前提下被动行权,并结合实际案例形象阐释相关法律问题。     

该不该购买“以房养老”保险

《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》的出台,标志着酝酿许久＂以房养老＂保险终于迈出实质性一步。但从概念提出到正式实施,市场对这项新生事物一直争议不断。作为普通老百姓,该如何看待此项保险产品呢？     

论老年人扶养权利及义务——以忘年恋再婚夫妻的纠纷为例

随着我国社会进入老龄化,老年人的养老问题逐渐显现。在众多老人中,再婚老人以及与配偶有矛盾的老人的养老问题更加需要重视。本文拟通过一个案列,对上述老人因养老问题而产生的扶养纠纷尽心分析,以明确老人在扶养方面的权利和义务。