农村宅基地使用权流转的法律思考

目前我国现实中农村宅基地使用权流转主要方式有出租、买卖、征收。宅基地使用权流转的主要原因包括经济利益驱动、进城发展需要、休闲养老需求等方面。而目前农村宅基地使用权流转中主要存在的法律规范滞后、审批管理不严、交易纠纷不断等问题,增加了依法管理的难度。应加强立法,规范宅基地使用权的流转;建立完善的农村宅基地使用权登记制度;建立农村宅基地有期限、有偿使用制度;建立规范、有序的农村宅基地市场。     

农村宅基地房交易合法化问题研究

我国宅基地产权制度的演变分为农民拥有宅基地所有权、宅基地使用权可交易、宅基地使用权禁止交易、禁止宅基地使用权向城镇居民出售四个阶段。当前,宅基地房自由公开交易对于推动农民工城市化、完善政府治理方式、实现宅基地使用权价格、健全我国社会主义市场经济体制意义重大。但是宅基地房要成为自由公开交易的商品,还受到户籍迁移制度、耕地制度、土地财政与社会保险覆盖面等因素的制约。因此,要分类推进城镇户籍制度改革,建立宅基地使用权流转与耕地使用权脱钩制度,确立宅基地房卖主与社保挂钩制度,改革住房交易的税收制度,建立农村住房交易信息系统与平台。     

空心村的形成及其改造——从宅基地制度及其实践说起北大核心

文章对空心村进行了"外扩内空"和"人去楼空"这两种类型的概括。研究发现,农村空心村的形成与宅基地制度和实践特点有关。从宅基地制度层面看,我国宅基地制度呈现两权分离、无偿定量配给和发挥社会保障功能等特点;而从宅基地制度的实践过程看,宅基地呈现集体所有权虚化、使用权固化的基本特点。同时,农村宅基地在村内无明确的退出机制,这让村集体缺乏宅基地的调整权,而房屋的世代继承制和"祖业权"又进一步固化了农户对宅基地的使用权。研究指出,宅基地集体所有权的虚化和使用权的固化既是空心化形成的原因,也是空心村改造的症结所在。要提高空心村宅基地的使用效率,必须从实化宅基地的集体所有权入手。     

建立农村宅基地使用权流转制度问题探讨

目前农村宅基地使用权不能流转引发了诸多问题,根据对宅基地使用权流转的动因及解决宅基地使用权流转中所涉及问题之分析,应探索构建"以乡镇集体经济组织作为宅基地所有权主体,居住功能与经济效益功能相结合.宅基地股份合作社为主要流转模式"的宅基地使用权流转制度.     

试论我国农村宅基地使用权的流转

宅基地使用权是我国特有的一种用益物权,我国相关法律将宅基地使用权人限定为农村村民,这在实际上是限制宅基地使用权的自由流转。相关法律规定宅基地使用权人不得就其宅基地使用权单独转让、出租或者设定抵押。这种限制,一方面使农村的不动产难以进入市场进行交易,在一定程度上限制农民的融资手段,继而阻碍农村经济的发展;另一方面使得在城里购置了房产的农民无法转让闲置的空房,将会造成农民房屋的长期空闲,不符合"物尽其用"的原则。笔者认为,可以通过司法解释的方式,允许农村村民对自有房屋及宅基地使用权设定典权,且不限定典权人的身份,以实现物尽其用的目的。     

宅基地确权的法律与实践逻辑北大核心

完善的地籍制度是现代社会土地管理的基本手段。我国长期以来是在缺乏完善地籍资料情况下完成宅基地管理,宅基地模糊管理制度具有低成本优势,也带来基层管理者落实资源管理目标的消极态度,造成宅基地管理不规范问题。为提升宅基地管理水平,国家有意打破之前模糊制度形式,推行农村宅基地确权登记颁证工作,推动宅基地制度法律化与规范化。宅基地确权登记颁证对于促进土地管理有积极意义,但不能改变宅基地使用权权能,以成都市为典型的允许宅基地流转入市做法突破确权的法律边界。农村宅基地确权要在法律范围内和宅基地公有私用制度框架下进行。     

农地改革的三个方向

新任中国证监会主席郭树清在2011财新峰会上提出，城乡生产要素的双向流动迫于眉睫，必须深化土地制度改革，先从政策上，然后再从法律上明确，农民对承包地和宅基地拥有长久的使用权。而11月13日，四部委联合下发通知，要求对我国农村集体土地进行确权登记发证，严格规范确认宅基地使用权主体，妥善处理农村违法宅基地和集体建设用地问题。     

论我国农村宅基地使用权的流转

现行法律不允许农村宅基地使用权随着农村房屋一起自由流转,限制其自由流转的原因在于方便获取农村的土地资源用于城市化发展,从应然角度看,宅基地使用权应当随农村房屋一同流转。我国《物权法》应当立法确认宅基地使用权随房屋一同自由流转,在《物权法》第153条增加两款予以规范。     

论我国农村宅基地退出的立法构造

现行农村宅基地管理的法律间存在冲突。正在进行的农村宅基地制度改革,其关键是将改革试点区域探索的新经验、新做法与国家层面的立法相结合,确保"可复制、可推广"的改革成果能落实转化为法律。制定农村宅基地退出的法律法规,可以弥补我国农村宅基地专门立法的空白,依法维护宅基地使用权人的用益物权,构建集约、节约利用土地的机制,有利于保护十八亿亩耕地红线。制定农村宅基地退出的法律法规,农村土地改革试点区的新经验新做法可以提供借鉴,立法中的政法传统可以提供理论支撑,农村宅基地自发规则和秩序可以成为实践基础,发现法律可以成为法律创新手段。我国农村宅基地退出管理立法应包括农户宅基地退出遵循的原则、农户宅基地退出的申请与审核、农户宅基地退出的补偿、农户宅基地的收回、法律责任等内容。     

试论农村宅基地使用权的问题

在国家不断加强新农村建设的形势下,围绕农村宅基地使用权的各种矛盾日益呈现,由此也产生了各种问题,尤其是在宅基地使用权的取得及流转两个方面,矛盾日益突出.试图从现行法律的缺陷入手,阐述农村宅基地使用权存在的问题以及提出一些解决建议.     

农村宅基地制度改革研究

农村宅基地制度是我国现行农村土地制度的重要基础,也是我国土地社会主义公有制的重要体现。新中国成立以来,我国农村宅基地制度经历了从农民私有到集体所有、农民使用的历史性变化,逐步演变形成一整套具有中国特色的制度体系。随着城镇边界拓展与农村人口大量向外转移,宅基地制度出现一系列问题。为应对这些问题,我国在全国15个试点地区开展宅基地制度改革探索,取得了一定成效。进入新时代,农村改革将进入纵深推进的新阶段,宅基地制度改革应坚持市场化、渐进式改革的总方向,更应注重系统性、整体性、协同性,统筹衔接关联改革,为全面推开积累经验、创造条件。     

宅基地使用权流转问题研究——基于用益物权权能扩展趋势

现行立法禁止宅基地使用权人对宅基地使用权的单独处分,禁止通过流转村民房屋给城镇居民的方式实现宅基地使用权在城乡之间的流转。物权法将宅基地使用权界定为一项独立的用益物权,而晚近在理论界以及一些国家和地区的立法中,用益物权已突破了占有、使用、收益三项权能,被赋予处分的权能。应当借鉴土地承包经营权和建设用地使用权,重构宅基地使用权的权能,赋予宅基地使用权人以处分权,为宅基地使用权的流转提供理论支撑。     

新视角新观点

<正>土地确权是农村改革最重要环节我国著名经济学家厉以宁在2013年12月3日《北京日报》刊文指出,当前农村改革最重要环节在哪里?我们经过调研,感觉土地确权的确是一场受农民欢迎的大变革。第一,农民心里踏实了。对于土地确权,农民说:"承包地的经营权、宅基地的使用权、宅基地上房屋     

论社会保障性物权立法的价值取向及改革走向

由于现阶段我国农村的社会保障还不能与城市社会保障水平达到一致,所以我国农地制度改革的基本立足点是农地上承载着农民的社会保障利益。我国的农地物权制度具有鲜明的特征,那就是社会保障属性,尤其是土地承包经营权和宅基地使用权。我国农地物权立法的价值取向是平等、安全而非效率,表现在土地立法上就是重视土地的社会保障作用。社会保障性物权的制度安排中充满了矛盾,其中最主要的是土地的财产属性和社会保障属性的冲突。化解社会保障性物权中的内部冲突途径唯有"以完善社会保障推进物权化和以物权化促进社会保障"。     

宅基地侵权案件的解析

宅基地是农村的农户或个人拥有的土地而用以住宅的建设,包括已建房屋的土地或建筑物上无盖物,准备建筑房屋或不能居住的土地几种类型,这些宅基地的所有权属于该村的集体经济。根据国土部要求,增减不得违背农民的意愿、进行大拆大建。但是,现实中仍存在一些强拆民房的事件。对于类似宅基地的侵权案件,严禁一切损害宅基地使用权和所有权的行为。     

宅基地使用权融资的实践、法律困境与突围——以成都市灾后重建宅基地使用权融资改革为例

研究目的:探讨解决灾后重建宅基地使用权融资后续法律问题的路径和方法。研究方法:实证调查分析、规范分析。研究结果:成都市灾后重建突破了宅基地使用权融资的诸多限制,取得了不可否认的成绩,也存在合法性与司法困惑,存在法律隐患。研究结论:按国家政策精神,在保障农户居住,不违反保护耕地政策的视角下,成都市允许农户以节约的宅基地融资在法律、政策原则上是合法的,但需要在制度设计、创新程序和形式上予以完善,确保其在规范上合法。宅基地使用权抵押,在现行法与灾后重建政策下,不宜一概承认其效力,应区别处理;解决贷款纠纷务必着力于抵押之外,拓展非讼纠纷解决路径。     

农地使用权交易制度及其创新发展——法律经济学视角的分析

我国农村土地使用权交易是在家庭联产承包制的制度框架内土地产权制度的进一步变迁.农村经济发展是形成农地使用权交易的动力.剩余劳动力的非农就业是农地使用权交易的条件,规模化经营的相对优势是农地使用权交易的关键因素,土地产权制度的清晰与稳定是农地使用权交易的核心条件,健全的社会保障体系是农地使用权交易的制度保证,完善的市场体系是农地使用权交易的前提条件.农地产权交易制度需要在产权制度、土地供给机制和交易市场建设等方面进行制度创新.     

户籍改革背景下农民集体经济组织成员权制度立法变革探讨

在我国户籍制度改革过程中,农业转移人口的财产权益保障遭遇制度性障碍,问题根源在于农民以集体经济组织成员身份获得的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等成员权益,在历史上属于以户籍为标准来分配的一种生存保障性福利,其身份性权利的制度设计已背离社会现实。今后应将农民集体经济组织成员权作为一项私法财产权来进行立法规制,作为成员权具体权益的农村土地使用权制度则要按照市场资源配置规则来建立。     

关于“小产权房问题”的制度性成因及其依法应对

目前,对"小产权房"能否合法交易争议不断。出现"小产权房问题"的主要原因是:现行宪法未赋予公民迁徙自由权、住房制度改革存在死角和城市化发展模式畸形等。所以,应该通过农村宅基地使用权商品化、开征城乡统一机制的物业税并将帮助公民"集资建房"列入地方政府的法定职责等途径,依法解决"小产权房问题"。     

农村宅基地退出困境及其对策研究:基于宁波市农户的调查

农民依法享有农村宅基地的使用权和继承权,并获得与其宅基地相关的附属权益,这一固有的权益在经济发达地区愈发珍贵。在土地供给侧改革背景下,宅基地退出面临着诸多障碍:退出保障机制不完善,补偿不到位,以及政府角色定位不准确等。本文以宁波市象山县和鄞州区为例,从中各选取三个典型区域为调查对象,分析象山县和鄞州区在宅基地退出过程中存在的具体问题,结合宁波市的实际情况,从政府职能转变等角度提出完善宅基地合理有序退出的对策。