房屋承租人优先购买权相关问题探析

房屋承租人的优先购买权,在我国的民事法律体系中是比较有特色的一个权利。有关该权利的性质及与其他优先购买权之间的关系,历来为我国理论界和实务界所热议。本文试从其他的角度,探讨对这两方面的认识。     

论房屋承租人优先购买权

随着我国经济社会的发展,城市化进程不断加快,房屋出租问题已经成为各地普遍面临的棘手问题。但是由于相关法律制度的缺失、管理体制不完善等原因,导致房屋承租人的权利得不到保障,因此如何让房屋承租人的权利得到有效地保障,本文从法律的角度进行分析和阐述。     

论我国房屋承租人的优先购买权

我国立法以及司法解释对房屋承祖人优先购买权作出了规定,但关于权利的主客体、行使条件以及权利效力的规定尚未具体化,司法实践中适用混乱,难以合理解决纠纷和保护承租人的合法权益.本文通过对我国房屋承租人优先购买权进行梳理,分析了现存规定的不足,提出了完善该制度的建议,以期发挥应有的功能.     

论房屋承租人的优先购买权

我国早在北魏时期就已经确立了亲族的优先购买权,及至现在,我国《民法通则》设立房屋承租人的优先购买权制度。这都为了实现物尽其用,简化交易程序,降低交易成本,保护承租人的利益。在司法实践中解决好房屋承租人的优先购买权和其他优先购买权之间的冲突以及明确相关问题,有利于更好的实现它的立法目的。     

房屋承租人优先购买权的行使

优先购买权只在出租人与第三人成立买卖合同时才产生,先买权行使期间只有自出租人将与第三人成立的合同完整准确地通知承租人时才能起算。出租人与第三人的买卖合同不应一律认定无效,应结合《合同法》第52条、第三人善意与否以及租赁合同是否备案等因数综合判断。必须妥善处理承租人与抵押权人、竞买人、共有人、善意买受人等相关权利人的利益冲突。在强制执行程序和破产程序、共同承租、部分承租、转租、混合赠与及承租人违约等特殊情形下房屋承租人优先购买权的行使应视不同情形而定。     

房屋承租人优先购买权之法律适用

<民法通则>的意见以及<合同法>中均有房屋承和人享有优先购买权的规定,但是规定有不一致,在法律适用的过程中也有不少问题存在,比如与房屋共有人的优先购买权的冲突,以及同等条件的含义,实践中承和人维权的困境.本文将以案例作为引导,分析这些问题并探讨解决之道.     

房屋承租人优先购买权行使条件探析

房屋承租人的优先购买权已成为房屋承租人的一项重要民事权利,也是我国民事法律制度中的一项重要民事权利.对房屋承租人优先购买权的基本含义、应具备的基本条件及其法律完善进行深入探讨,对其立法上的完善及司法的实践操作都具有十分重要的意义.     

承租人优先购买权制度研究

承租人优先购买权属于民法上之优先权制度,在大陆法系,德国民法典对其有明文规定。我国民国时期,将其规定于民法典之中,现在我国台湾地区民法仍沿袭之。目前我国法律虽有关于承租人优先购买权之相关规定,但均非常简陋,仍然存在很多的不足,需要不断加以完善。本文试图从承租人优先购买权制度的概述、行使、完善等方面来对其加以阐述,以期能对我国民商事立法有所裨益。     

房屋承租人优先购买权若干问题简论

房屋承租人优先购买权为法定权利。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,于出租人出卖租赁房屋时得行使。承租人优先购买权受有限制。承租人的优先购买权在效力上主要是对第三人效力问题,在解决中应区分登记与未登记两种情形加以考虑。     

执行程序中如何保护房屋承租人的优先购买权

2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对房屋承租人的优先购买权做了一些规定,但在实务中还存在一些不明确地方。笔者首先分析优先购买权成立条件和房屋买卖中的优先购买权特征,归纳出优先购买权的属性,为以后的分析得出依据。根据对在拍卖场合,优先购买权否定说与肯定说的比较分析,得出结论应该保护承租人的优先购买权。如何在实务中既能使拍卖正常进行,又能保护优先购买权人的正当权利,对此问题,笔者提出法院应当在将标的物交付拍卖之前的合理期限内通知优先购买权人;拍卖应当以行使优先购买权的权利人的承诺出价为拍卖底价;对于优先购买权的限制等几点设想。     

从效率的角度看优先购买权的几个问题

优先购买权的价值基础在于对效率的促进,主要表现为财产权移转后调整成本或协商成本的降低;从效率的角度观察,承租人的优先购买权应优于共有人的优先购买权,此时既可以节省协商成本,又不减少生产的诱因;为了更好地实现优先购买权的立法目的,其范围应扩大至周围地所有人。     

论共有人的优先购买权

共有人的优先购买权在性质上为一种形成权,仅仅适用于按份共有人向共有人之外的人转让其份额(应有部分)的场合中,但不适用于建筑物区分所有权制度中的共有领域.同等条件包含价款条件相同、价款支付的方式、受让人的信用状况及是否提供担保等因素.优先购买权的行使,可发生转让人和行使优先购买权的共有人之间当然成立转让合同、类推适用物权法关于善意取得的规定等效果.共有人的优先购买权与承租人的优先购买权仅仅在共有物实行补偿分割、共有物整体转归某共有人的情况下竞存.     

法的合理性研究

本文在介绍西方关于法的“合理性”一些论述的基础上,详细探讨了“合理性”概念的词源和词义,并进而就法的合理性问题的诸方面,如法的合理性的概念、法的合理性评价的种类、标准等作了较系统的论述。     

司法的制度理性与实践运作

司法制度发展过程中的悖论是由司法的内在矛盾与理论逻辑的困境所决定的,是制度设计的科学性、完备性与理性不可及的矛盾。针对当下司法制度理性存在的偏失,应改革对制度改革惯常的思考方式,加强对司法制度理性的探究,寻求制度理性的创造性适应和一种方法论上的自觉,形成对司法制度的共识,使司法制度设计趋于均衡化、中性化,保证制度规则的公正性,保持必要的理论张力,并达到价值与技术维度的平衡,从而使司法制度在实践理性的基础上获得良性运行。     

刑法解释中的合理性诉求

从真实性标准转向合理性标准是现代理论范式转型的体现。合理性诉求是刑法解释学中的根本性论题,它是基于对正义的向往,根据真实的事实和材料做出的符合刑法规范的目的的法律论证,并且它大体上可以为当前社会所接受。在合理性诉求的实践中,必须根据法官、起诉者、被告人之间的三角关系,建立一种对话式的论证模式,谋求事实共识,达成规范目的的合意。     

民法典的形式理性

形式理性是大陆法系发达国家民法学者普遍关注的重要理论问题。它是强调法律稳定性和可预见性的结果 ,也是使民法典适应未来社会发展的关键所在 ,形式理性作为一种科学的方法论对民法典内容与结构的设置具有决定意义。     

法律理性与法律的技术化

现代法律制度的每一个建构性要素及其运作过程的每一个环节,都表现出很强的技术性特征,这使得法律成为一种典型的社会技术。法律技术铸成了法律的确定性,使法律规范系统化;它划定了行为合法与不法的界限,使人们对自己的行为后果更有预期。可以说,技术化是法律理性在形式方面最重要的表现,而实践的特点决定了理性必然是形式理性与实质理性的统一,作为法律价值的载体和法律目的的支持系统,法律技术本身也是法治的基本条件之一。因此,法律的技术性特征及其意义应当受到重视,法律技术的功能也有待于我们加以深入地研究。     

论未成年人恢复性司法的合理性与局限性

恢复性司法是一种通过恢复性程序实现恢复性后果的非正式犯罪处理方法。为考察司法人员与公众对待确定未成年人恢复性司法制度态度,对法官、公众等不同群体作问卷调查,结果表明,法官和公众对未成年人司法制度的诸项改革基本认可。该制度的合理性表现在可减少刑事污点对未成年人的消极影响,有利于恢复受损的社会关系,对违法犯罪的未成年人有积极的矫正作用;其局限性体现在难以满足同罪同罚的刑法原则,难以避免替代性的承担责任的现象等。避免局限性的关键在于要解决恢复性司法与正式司法程序的关系问题。     

关于刑事附带民事诉讼的合理性探讨

刑事附带民事诉讼对于提高诉讼效率,防止矛盾判决具有十分重大的意义。由于两种诉讼性质上的差异以及立法上的 不完善,使我国的刑附民程序在设计上有诸多不合理之处,应将民事诉讼从刑事诉讼中分离出去,归并到民事诉讼中,保证性质不同 的诉讼按照自身的规律来进行。     

美国版权担保权益完善中的联邦法优先原则探微

在版权担保权益完善问题上,美国版权法与美国《统一商法典》的规定各不相同。从制定法的角度来看,美国联邦版权法优先于州法既有宪法依据,又有UCC自身的遵从条款。美国法院在审判实践中体现并深化了与制定法精神相一致的联邦法优先原则。