试论物业服务费用纠纷的解决机制

当前物业服务费用收缴困难成为物业服务工作中的一个矛盾焦点。物业管理纠纷中很大一部分是物业服务费用纠纷。产生物业服务费用纠纷的原因很多，从制度上看主要是物业服务收取对象不适当、物业服务费用性质不恰当、对不缴纳服务费用的处罚力度不大等原因所导致。有必要在立法上加以进一步的调整和完善。立法上应当规定由物业服务企业向业主自治机构（业主委员会）收取物业服务费，将物业服务费的交纳定位为法定义务并加大对欠缴费用业主的处罚力度，以从制度上为解决物业服务费用收缴纠纷提供法律依据。     

立法，为规范物业管理“护航”——《西宁市物业管理条例》已经省人大常委会

随着城市建设发展的日新月异．一幢幢高楼大厦的拔地而起．一片片居民小区的兴建落成．一个与广大市民生活息息相关的新兴行业．也伴随着时代的步伐应运而生．它就是——物业服务。如何使物业管理服务更趋于规范化、法制化．使物业管理事业走向健康发展轨道，是广大业主和物业服务企业所共同期盼的。最近．我省首部规范物业管理方面的地方性法规——《西宁市物业管理条例》．已经青海省十届人大常委会第三十二次会议审议批准．将于2008年5月1日起施行。这对于进一步规范省城西宁市的物业管理服务活动．维护业主和物业服务企业的合法权益．维护社会和谐稳定．将起到有力的法制保障作用。     

居住物业保安服务及其责任的法律分析

居住物业管理本质应为建立一个安全、健康、便利及舒适的居住环境,居住物业保安服务未尽职责,应承担违约责任.完善居住物业保安服务,需要从立法上,体制上加以规范和提高,减少居住物业保安服务纠纷,为保障业主人身、财产安全提供法律途径和制度措施.     

业主委员会法律地位初探

长期以来,我国物业管理活动中一直存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题,这种状况已严重制约了我国物业管理朝着更高水平发展。因此,如何使业主委员会走出这种法律困境,更好地发挥其在业主自治中的应有作用,成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。文章围绕业主委员会的法律地位这一亟待解决的问题进行阐述,以期完善我国物业立法,使业主委员会的运作走上正轨。     

物业管理规范刍议

本文主要针对目前物业管理行业存在的物业管理权的归属,物业管理公司责任权利不清,物业管理收费偏高,致使业主不满,物业管理公司存在违规行为等亟待规范的问题,分析其产生的根源,同时提出解决的对策,井建议尽快制定相应法律、法规。     

城市住宅小区业主自治法律制度探析

业主自治是指业主对特定物业管理区域内的公共事务进行管理监督的行为。业主自治带有强烈的私法自治属性,但也必须受到法律的严格规范。目前,我国业主自治法律体系不够完备,业主自治法律关系主体不明确,相关的行政干预机制也存在不合理之处。为了进一步完善业主自治的相关法律制度,应当制定专门法律规范,引入业主团体法律概念,把握公权力尺度,切实维护业主合法权益。     

物业法律责任界定及解决合同纠纷的建议

廓清物业服务范围及维修责任的边界对于减少合同纠纷具有重要意义。排污管道责任归属问题的背后是物业服务意识差,管理方法落后、物业服务合同部分内容不合法以及利益的驱动。建议细化地方性物业管理条例实施细则;规范、细化、宣传物业服务合同;加强物业制度建设;修改排污管道设计;房地产开发企业与物业管理分离,严格招投标制度选聘物业;加强物业监督。     

业主自治实践中的困惑与对策

物业管理走向业主自治是必然的发展趋势,在我国,物业管理及业主自治立法的不完善,政府与物业公司在业主自治中的角色错位,以及业主民主参与意识的淡漠等原因,造成了业主自治实践中种种困惑。本文针对业主自治中出现的困惑问题,提出了完善物业管理及业主自治的对策,包括:完善物业管理立法,扩大法律救济途径,对业主自治组织制度进行重构,找准政府、物业公司在业主自治中的角色定位,强化业主的民主参与意识、维权意识。     

我国物业管理存在的问题与对策

现代物业管理已在我国初步形成体系,但仍有诸多问题有待完善。转变服务理念,从业主的利益出发变被动服务为主动服务,提升服务层次,树立良好的优质服务形象;提高职工队伍综合素质,从观念、技能、作风等方面适应物业发展的要求;实行精细管理,全面、全员、全过程地增强成本核算意识;完善和落实制度;加强引导,积极探索,主动为分离转制创造条件等都是建立健全我国现代物业管理体系的有效措施。     

城市物业管理满意度影响因素研究

最近10年,我国物业管理产业快速发展。但随之而来的物业纠纷不断升级,城市物业管理的满意度较低。这不仅严重地影响到业主的日常生活,而且影响到整个社会的稳定。基于SPSS统计分析方法,对某一县城居民的调查问卷进行综合分析,总结了城市物业管理满意度的影响因素,并提出了提升物业管理满意度的相应对策。树立科学的物业服务观,提升物业服务行业综合素质,规范完善物业管理机制,引导和监督物业服务行业发展。     

物业管理中物业使用人的权利

鉴于物业使用人既是相关物业小区的重要成员,也是物业管理活动的重要参与者,他们在物业管理中的各项权利理应得到法律的确认和保护。物业使用人应享有共有部分使用权,接受物业服务权,在业主大会陈述意见权,业主委员会参与权及妨害行为制止权。     

论前期物业管理合同的法律性质

由于前期物业管理合同是开发商和物业管理企业签定的,业主没有机会也没有可能参与合同的谈判、签约,却需要履行前期物业管理合同中约定的相应义务,这就导致了大量的前期物业纠纷。本文将就前期物业管理合同的法律性质及对业主的效力进行探讨。     

物业小区管理的专制特征与社会化服务之路

我国终止单位住房分配制度并实施住房自有化改革之后,小区物业管理行业随之兴起,但业主与物业管理公司之间的冲突与抗争不断加剧.究其原因,是对物业小区实行了区域封闭的专制式管理.城市化发展较早国家的相关经验对我国具有借鉴意义.美国和加拿大已经建立起较为完善的共管式公寓治理体系,物业管理是借助开放的社会化服务实现的.因此,积极发展专业服务机构为物业小区提供技术服务,将是打破我国物业小区封闭式管理模式、减少业主与物业服务公司利益冲突、实现社区利益和谐的基础条件.     

业主拖欠物业服务费的法律问题研究

目前,物业服务行业的发展存在一种问题,业主由于各种原因对物业服务企业存在不满,进而拖欠物业服务费,而业主认为这是一种维护自己权利的行为。于是就出现了实践中物业服务企业继续降低服务质量、业主继续拖欠物业服务费的恶性循环。因此,了解业主拖欠物业服务费相关法律原理,对于促进物业服务行业的良性发展能起到促进作用。     

物业服务企业物业费请求权探析

物业费请求权是物业服务合同有效成立后，物业服务企业享有的请求支付义务人对其提供的物业服务给付对价的权利，系属债权请求权；物业费请求权的行使对象限于业主或物业使用人，但两者的义务来源不同；物业服务企业在行使物业费请求权时，应当对收费的内容和依据进行公示，并接受业主或业主委员会的质询，对欠费业主应书面催告并给予合理的宽限期。为了均衡当事人之间的权利义务，业主对物业服务企业的物业费请求权享有抗辩权并得事实抗辩，但不得以非合同当事人或未享受及无须接受物业服务为抗辩事由。     

《民法典》中物业服务人的管理权限

物业服务人系提供服务，但其又有一定的管理权限，这看似矛盾的现象需要一个妥当的解释，以厘清我国物业制度的基本架构。业主基于建筑物区分所有权中的成员权，可以为物的管理和人的管理，这是业主的物业管理。业主将物的管理中对共有部分的保存、维护内容，通过合同委托给物业服务人为之，这是物业服务人基于合同的物业服务。基于业主在人的管理上的天然不便，业主亦可将人的管理内容委托授权给物业服务人，从而形成物业服务人的管理权限。为避免必要的对人管理委托授权出现缺失，该委托授权有法定与约定两种类型。     

业主委员会法律地位分析

业主委员会既非法人 ,也非独立的其他组织 ,而仅是特定的民事主体———业主大会的代表机构和执行机构 ,但又具有形式上当事人地位 ,在一定范围内可以自身名义对外实施具体行为。在此基础上 ,将业主委员会和物业管理企业分别定位为物业管理人和物业管理服务人 ,有利于促进业主自治 ,推动物业行业的发展     

论前期物业服务合同当事人之认定——一个合同示范文本引起的思考

《物业管理条例》第二十一条规定,前期物业服务合同的当事人为开发商与物业服务企业。但《北京市前期物业服务合同（示范文本）》却主张,业主作为甲方将前期物业管理委托给开发商,开发商作为乙方承担前期物业管理的责任,提供前期物业服务。因此,此二者在合同当事人问题上就产生了分歧。然而,无论从学理上分析,还是从实践的层面考察,第二十一条的规定均具合理性。     

促进物业产业健康发展的对策建议

在我国物业产业快速发展过程中暴露出了不少亟待解决的问题,既有政府的方面的,也有物业企业方面的,还有业主方面的,但最主要的还是政府方面的。促进物业产业健康发展:一是优化物业产业发展环境;二是完善物业管理体制。     

关于业主委员会法律地位的研究

近年来，随着物业管理纠纷的增多，我国现行法律对于业主委员会制度规定的不详尽，导致实践中形成了诸多误区，不利于各地司法实践的统一，更是让业主、业主组织及物业管理企业在维护其权益时产生不便。