关于承租人先买权的几点思考

在房屋租赁关系中,《德国民法典》及我国《合同法》均规定:出租人出卖租赁房屋的,承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是承租人在行使先买权时往往会同共有权人的先买权、次承租人的(如果存在转租关系的时候)先买权以及在拍卖时同第三方之间权利相冲突。本文拟从这几个方面解决在实际生活中承租人先买权行使过程中可能存在的问题。     

共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权的竞存

房屋优先购买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的在时间上先与他人购买房屋的权利。优先购买权关系的主体是出卖人自己分得的财产的共有人或其他原共有人，或者出卖房屋的出租人和承租人。优先购买权关系的内容是其他原共有人或承租人享有的在同等条件下优先购买标的物的权利和出卖人承担的在同等条件下优先出卖标的物的义务。     

房屋买卖时承租人优先购买权中的几个问题

我国民法上,房屋优先购买权制度具体体现为共有人的先买权、按份共有人的先买权和承租人的先买权,其中承租人的优先购买权制度,在房屋买卖诉讼中涉及的越来越多,而我国法律对此仅有原则性规定,导致在司法审判实践中对承租人的优先购买权制度争议诸多。本文拟从一个案例引出该制度存在的一些问题,并对承租人优先购买权的限制以及丧失优先购买权情形作了阐释,提出关注承租人优先购买权的限度及行使条件、诉讼规则设定的科学性问题。     

房屋承租人优先购买权之检讨

一、房屋承租人优先购买权的概念、性质和效力作为民法上的一项民事权利,优先购买权〔1〕为很多人所熟知。从理论上讲,优先购买权应当包括约定的优先购买权和法定的优先购买权,正如有学者所言:“优先承买权云者,谓特定人依约定或法律规定,于所有人(义务人)出卖动产或不动产时,有依同样条件优先购买之权利。”〔2〕房屋的承租人与出租人完全也可以在租赁合同中约定,出租人在出卖房屋时,承租人享有在同等条件下的优先购买权。然而,为了充分保护房屋承租人的利益,我国现行法律已经肯定并确认了房屋承租人的优先购买权,如1983年国务院制定的《城…     

优先购买权刍议

优先购买权是公民、法人在特定的买卖中,在同等条件下,优先于其他人购买某项财产的权利。优先购买权的特征如下: 1.优先购买权是一种期待权。优先购买权并不是先买权人任何时候都享有的一种现实权利。先买权人对其所享有优先购买权的那项财产,在出卖人出卖以前,仅仅存在实现优先购买权的可能性,而只有当出卖人将这项财产出卖时,先买权人才能行使自己的先购权,将这项权利的可能性变成现实性。 2.优先购买权是一种限制权。这种限制表现在两个方面。其一是对出卖人的限制,在优先购买权存在的情况下,出卖人出卖财产时,必须优先卖给先买权人,这是出卖人应当履行的法定义务,对此,我国民法通则和《城市私有房屋管理条例》都有规定。其二是对先买权人的限制,先买权人只有在同等的条件下,才能优先购买出卖人出售的财产。所谓“同等条件”是指先买权人所接受的买卖标的和价格条件、交付货款的时间、方式等与其他购买人相同。也就是说,先     

试论“优先购买权”及其法律保护

关于“优先购买权”及法律保护,目前尚缺乏系统研究,而这些问题对民事审判实践至关重要。笔者谈点粗浅看法,就教于大家。一、优先购买权的概念及特征所谓优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的财产或者出租人出卖房屋时,其他共有人或者承租人在同等条件下有优先购买的权利。优先购买权关系的主体,是出卖自己分得的财产的原共有人和其他原共有人,或者出卖房屋的出租人和承租人。     

论承租人的优先购买权

一、承租人优先购买权的法律性质　　承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内,在出租人出卖租赁物时,依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。　　承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面：　　1.承租人的优先购买权是一种法定权利。承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定,即只能由法律加以创设,而不能根据当事人之间的约定而产生。1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第19条规定：“房屋所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人…     

私房买卖中的优先购买权若干情形研究

所谓优先购买权是指公民或法人在特定的买卖关系中依法享有的在同等条件下优先于他人购买出卖人财产的权利〔1〕 。在房屋买卖关系中 ,我国现行立法主要规定了两种优先购买权 :一是房屋共有人的优先购买权 ;二是房屋承租人的优先购买权。房屋的共有人在出卖自己共有房屋份额时 ,应事先征得其他共有人的同意 ,在同等条件下 ,其他共有人有优先购买的权利〔2〕。当其他共有人表示不愿购买或不愿按同等条件购买时 ,共有人可将房屋出卖给他人。否则 ,其他共有人可得请求撤销该房屋买卖合同和赔偿损失。房屋所有人出卖出租房屋 ,应提前 3个月通知…     

加强对房屋承租人优先购买权的法律保护

关于房屋买卖中承租人的优先购买权问题,我国的民法通则虽然未作规定,但有关的行政法规和司法解释中却作了明确规定.例如,1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人.在同等条件下,承租人有优先购买权”.最高法院于1984年发布的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第57条也规定:“对公民之间因房屋租赁而发生的纠纷,应首先查明原因,本着既保护房主的房屋所有权,又维护房客的正当承租权的原则处理.……房主出卖房屋时,在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护”.     

是否继续保护房屋承租人优先购买权

民法上的优先购买权,又称先买权,是指特定人依法律规定或依合同约定,在出卖人出卖某项财产时,该特定人享有依同等条件优先于他人而购买的权利。优先购买权在罗马法时期就已经存在,并由法国民法典和德国民法典继承和发展,由此成为民商法中的一项制度。房屋承租人对出租房     

共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合之证伪——兼评《房屋租赁司法解释》第24条第1项的理解和适用

我国法律界对于共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合问题似乎已经有了定论,但其实这是一个根本不会发生的伪问题。作为参照的我国台湾地区不动产共有人优先购买权和基地承租人优先购买权竞合制度,由于制度背景的差异,对大陆地区其实并无借鉴价值。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第1项创立了共有物转让时共有人优先购买权制度,当共有物转让时共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权发生竞合时,前者应当处于优先地位。     

论承租人的优先购买权——以房屋非整体出租为视角

我国法律规定了承租人的优先购买权,但对优先购买权行使的客体和同等条件界定不清,导致房屋部分出租整体出卖时承租人优先购买权的行使出现争议。从法律规范和交易实践上看,部分承租人对房屋的优先购买权应有限制的行使,区分其优先购买权的客体是承租的部分房屋还是整体房屋,是平衡承租人、出租人与交易第三人利益的关键。     

论“优先购买权”及其法律保护

优先购买权的概念及特征 所谓优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的财产或者出租人出卖出租房屋时,其他共有人或者承租人在同等条件下有优先购买的权利。优先购买权具有以下特征: 一、优先购买权是期待权。优先购买权并不是共有人或者承租人在任何时候都享有的一种现实权利。     

未提前通知承租人的房屋买卖行为有效

依目前法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，此即为“承租人的优先购买权”。此权利属于形成权，包含两层意思：一是出租人负有在出卖前提前通知承租人的义务；二是出租人未履行此义务时承租人有何救济途径。     

房屋承租人优先购买权的几个问题

我国《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋时,承租人基于租赁合同,享有对租赁房屋同等条件下的优先购买权.但在转租以及强制拍卖方式下,承租人对租赁房屋是否享有优先购买权,则是需要理论和立法进一步解决的问题,避免因审判人员的理解不同而导致同类案件审判结果不同.另外,《中华人民共和国物权法》在涉及按份共有物处分时由共有人"全体同意之原则"改采"多数决原则".在按份共有人根据"多数决原则"出售共有物而少数共有人主张优先购买的情况下,为避免共有人的优先购买权与承租人优先购买权的竞合,应对多数共有人的处分权进行必要的限制:当多数共有人要求出售共有物时,应首先满足少数共有人优先购买多数共有人的共有份额的权利.     

论承租人同等条件下房屋优先购买权的法律适用和完善

房屋承租人享有房屋的使用权和优先购买权两项权能,房屋优先购买权是房屋承租人对出租人房屋处分权的限制,房屋出租人对承租人在出售房屋时具有两项法律义务:一是出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人;二是在同等条件下,出租人应当将该房屋出售给承租人。合同法第二百三十条关于同等条件的规定比较原则,没有阐明同等条件的具体标准,造成司法实践中适用法律紊乱,因此对     

浅论侵害承租人优先购买权的法律救济

租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出奏租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件下优先于他人而购买的权利。承租人优先购买权制度源远流长,在国外可追溯到东罗马皇帝查士丁尼制定的啭让永佃权利时所有主有优先购买权”。我国古代法上也有‘位典卖倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问东邻”。     

房屋优先购买权案件探讨

房屋优先购买权的概念及分类（一）房屋优先购买权的概念所谓房屋优先社买权，是指在房屋所有权人出卖与他人共有房屋或出租的房屋时，房屋共有人或承租人享有的同等条件下优先购买该房屋的权利。房屋优先购买权具有三个特点：第一，房屋优先购买权的设立是对房屋所有权人处分权的限制。所有权包括占有、使用、处分、收益四项权能，对所有物的处分权，是所有权人享有的最重要的一项权能，而房屋优先购买权的设立、却使房屋所有权入不能任意、自由地行使自己的处分权，对所有权人房屋处分权的行使有了一个限制。第二，房屋优先换买权的设立是…     

论优先购买权与拍卖规则的冲突

我国民商法中规定了优先购买权,而我国《拍卖法》中规定了对所有竞买人平等对待,依“价高者得”规则确定买受人的规定。显然,这两者是冲突的。在拍卖中是否应给予优先购买权,拍卖实践和司法实践中出现了较大的争议。本文意图对此问题予以分析,并主张拍卖中不应有优先购买权。一、法定的优先购买权(一)承租人的优先购买权承租人优先购买权的法律依据为:国务院1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定“:房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共…     

部分房屋承租人是否能对整幢房屋行使优先购买权的探讨

在我国立法上和实践中,将房屋出租人在出卖房屋时对承租人的通知义务的法律效果与优先购买权的保全联系在一起,而没有将承租人的优先购买权的保全与承租人在同等条件下购买该房屋的后果联系起来,就使得这种优先购买权的保全与承租人实际是否行使优先购买权相脱节,并缺少了实际意义,从法律规范和交易实践上看,承租人对部分房屋的优先购买权是难以实现的。