预购商品房抵押法律效力问题探讨——以银行债权保护为视角

预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生、发展和银行为防范住房金融业务中的信贷风险而出现的一种新型担保方式。期房销售以香港的楼花按揭形式引入内地后,我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押问题进行立法规制,但对预购商品房抵押应具备何种法律效力却语焉不详,无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益,而以期房作为抵押担保的银行贷款面临巨大的法律风险。通过对预购商品房抵押法律规制的变迁及相关司法判例的探讨,期冀能对预购商品房抵押的性质及法律效力合理定位,使其与我国现行的物权法律体系相互协调,并通过保护银行信贷资金的安全,维护我国住房金融市场的稳定与有序。     

预售商品房转让和房地产开发项目转让有关法律问题的研究及立法建议

商品房预售合同签订后,应到登记机关办理预告登记。预购人转让预购合同的权利和义务,必须到登记机关办理登记手续。已经预售的房地产开发项目的转让,必须征得全部预购人的同意才能生效,并且必须到登记机关进行登记。预售商品房不得办理按揭贷款。     

论预购商品房抵押权预告登记的效力

预购商品房抵押是为防范个人住房贷款风险而产生的一种非典型担保方式,预购商品房抵押的出现与我国商品房预售制度的兴起密切相关。对购商品房抵押及相关登记的认识模糊,影响金融机构发放的房地产信贷资金的安全。应探讨将其作为一种新型的担保物权形式予以立法,或者将其纳入预告登记制度进行针对性立法,以维护我国住房金融市场的稳定、有序。     

期房抵押初探

目前，期房抵押在我国房地产市场中广泛存在，但有关的法律规范却不多，在理论界，虽有人对这种抵押方式存在的理论基础以及操作中的可行性作过探讨，但对这种抵押的实质，以及在实践中如何对其加以规范等关键性问题，却鲜有论及。本文拟就此略陈一孔之见。一期房抵押的标的所谓期房，就是指尚未建成的房屋。在实践中，期房抵押有两种类型，一是在商品房预售中，预购人就预购房向第三人设定的抵押；另一种是开发商就自己在建的房屋设定的抵押。目前，理论界关于期房抵押的有代表性的观点不外乎两种。一种观点认为；“单纯的期房既不具有独立…     

浅论商品房预售的转让

商品房预售的转让，又叫“期房的转让”，是指商品房预售法律关系中的预购人将购买的未竣工的商品房再行转让给他人的一种法律行为。这种转让是由预购人将预售关系中的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人（房地产开发经营企业）之间形成以原预售合同为内容的商品房预售法律关系。商品房预售的转让，实际上只变更预售法律关系的主体，而其内容并不发生变化。鉴于商品房预售的转让在我国大陆尚属新生事物，现行调控房地产关系的法律法规对商品房预售的转让在价值选择和定位上又持谨慎的立法态度，理论界对此众说纷坛，实践中也生诸…     

简论商品房预售之预告登记制度

预售商品房在预售时尚未建好，此时因标的物不存在，干其上则不可能成立房屋所有权或其他物权，在预售合同订立后，预售人与预购人之间不可能产生现实的该房屋的物权变动问题，即不可能产生房地产物权变动的登记问题。在预购人取得预购房所有权之前，预售人一直占有（在现实上或在法律意义上）标的物（或其可能形态），这就有将其再行转让给第三人的可能，而预购人是无法通过现实物权登记办法来控制预售人的处分行为的，为保护预购人的利益，（最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答｝（1995年）（以下简…     

论商品房抵押的若干法律问题

预售商品房由于其本身的特殊性 ,抵押过程中的有关法律问题受到了社会各界的广泛关注。本文从着重讨论了预售商品房抵押权的设定、房地产抵押权实现的条件和方式及预售商品房抵押的法律效力等问题     

预售商品房抵押的学理基础研究

预售商品房抵押是一个复杂的法律问题,其中涉及到很多法律关系。预售商品房抵押在实践中早已客观存在?,但相关立法却显得较为滞后。预售商品房抵押的设立突破了传统民法中的抵押权设立方式,其法律特征也不同于一般的商品房抵押,抵押的标的是期待权,从民法基础理论的角度对预售商品房抵押的学理问题进行探讨确有必要。预售商品房抵押依理论具有可操作性,今后我国若能在立法上对其作出较完善的规定,将会对我国房地产法学理论及实践带来有益的补充与完善。     

预售商品房抵押若干法律问题

本文针对我国近期大量出现的预售商品房抵押贷款中引起学术界和实际部门关注的预售商品房的担保功能，预售商品房抵押的法律特征及法律效力，预售商品房抵押权的设定、实现及消灭等诸问题作了深入探讨。     

浅析商品房预售的若干问题

近期商品房预售出现了一些问题 ,使与商品房预售有关的法律问题越来越受到人们的关注 ,本文对商品房预售的法律性质、合同内容、有关预售抵押和预售薪的交付与使用管理等有关法律问题进行了分析     

商品房按揭若干法律问题的思考

一、按揭的概念、类型、特点1.“按揭”这一名词由香港传入我国大陆,在我国,按揭一词被统称为商品房抵押货款.即是购房人将其与开发商签订的房地产买卖合同中所应拥有的全部权益作为抵押物抵押给银行,由银行贷款支付部分购房款,在银行贷款期间,房产权益属银行所有,购房人还清全部贷款本息后,该房产权益转至购房人,如果购房人未能如期履行还款责任,银行可将抵押物变价拍卖,从价款中优先受偿.     

论预售商品房抵押

一预售商品房可以设定抵押尚未建成或待建的地上建筑物、其他附着物能否成为抵押标的？是房地产抵押的一个新课题．英美法系国家和地区的立法例不允许以未建成或待建的建筑物、其他附着物作抵押，法国等某些大陆法系国家和地区的立法例则是允许的。我国香港地区的立法则把未建成的楼宇称之为“公义式产业”，规定买进“楼花”的人持有公义或产业，可以设定公义式抵押，待楼宇完工以后，取得“法定式产业”，转为法定式抵押。我国传统民法理论认为，抵押标的物应是现实存在的特定物．抵押人以未来的财产作抵押的，抵押合同无效。近年来，这一…     

浅议预告登记对“一房二卖”中预购人的保护

在商品房预售实践中,"一房二卖"现象屡见不鲜,严重损害了预购人的利益。预告登记正是为遏制"一房二卖"行为、确保预购人债权顺利实现而产生。本文从"一房二卖"纠纷展开,通过对其法律后果进行分析,进而展开对预告登记制度相关理论的分析与评价。     

反思商品房预售许可制度和弱势购房者保护

商品房预售许可制度是我国政府监管房地产市场的一项重要制度。传统法学一般认为,对商品房预售行为设立行政许可是为了保护弱势购房者的利益,但商品房预售许可制度无法真正达到保护弱势购房者的目的,对商品房预售行为的终极控制——"取消预售行为、实现现房销售"也将给弱势购房者带来较大的不利影响。本文认为从保护弱势购房者的利益出发,应该允许商品房预售行为,取消现行的商品房预售许可制度。     

关于精装房交付标准的探讨——以王某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案为例

目前,关于精装房的交付标准并没有法律规范作出具体的要求。然而精装房的特殊性决定了其对于装修质量有着更高的要求,比如空气质量等。但是如果业主与开发商在商品房预售合同中没有作出关于交付标准的特别约定,业主并不能以交付房屋的空气质量不符合相关文件规定为由主张开发商违约。类似纠纷在司法实务中日趋常见,相关装饰装修验收标准法律位阶较低且不具统一性,很难成为业主抗辩开发商的有力依据。所以,根据精装房的特点,修改并完善目前的住宅交付使用标准是保护业主权益,保障房地产市场健康发展的必然选择。     

商品房预售资金监管模式探析——一个法经济学的视角

商品房预售是目前我国房地产开发中主要的销售方式.作为一种期房交易,其直接关系到购房人的切身利益,如果不对商品房预售进行有效监管势必会使相关利益主体承担巨大风险.由于商品房预售资金涉及开发企业的根本利益,所以对预售资金进行监管可作为降低房地产市场风险的最有力的手段.应当从监管成本、监管模式的外部性对监管主体进行研究并对当前我国的监管模式进行评析,以找到一个切实可行的监管模式.     

我国房地产开发相关法律问题研究

我国房地产开发应坚持总量适度控制的原则,而核准主义的使用应该是落实适度控制房地产开发的最优方案。房地产开发企业质量直接决定了开发水平,应通过注册资本门槛和硬化技术指标来实现这一目标。房地产开发建设过程应增加一系列强制性规定,固定资产投资项目资本金应贯穿项目始终,商品房预售许可制度应细化。     

商品房预售合同纠纷浅析

预售商品房实际交付的标志,是取得所有权证。格式合同中的不合理条款的效力确定,不能完全适用显失公平原则认定无效,可根据具体情况,认定部分不公平条款无效,而合同其它部分继续履行。逾期不交房不能即可解除合同,只有预售方根本违约的,预购方才能解除合同。     

商品房销售广告性质与责任的法理剖析

商品房销售广告的性质与约束力存在着巨大的不同和差异,在一般情况下其性质应属要约邀请,在特殊情况下的性质视为要约。开发商违约责任的承担应是房地产市场健康有序发展的保证,缔约过失责任的承担则是解决商品房销售广告中虚假宣传的失信问题,建立良好的交易秩序的另一有效途径。将商品房买卖中的欺诈行为纳入《消法》,是使消费者在与开发商交易过程中能获得公平对待、保护当事人的合法权益的有力保障。     

银行贷款抵押存在的法律问题与对策

<中华人民共和国担保法>颁布以来,以房地产等不动产和视为不动产的财产(以下依房地产为例加以说明)作为抵押物的抵押贷款在银行贷款中显示出举足轻重的作用.笔者就银行实际工作中遇到的有关贷款抵押的问题及其对策,简单作一探讨.