社区合作型宅基地使用权退出的法制路径

宅基地使用权退出是农村土地制度改革的重要内容。直接市场化和政府主导型是宅基地使用权退出的典型模式,但这两种模式都存在妥适性困境。而社区合作型退出以农户和所在集体经济组织作为宅基地使用权退出的主体力量,合作推动宅基地使用权间接市场化,具有妥适性。社区合作型退出的具体路径分为退回机制和转化机制,退回机制主要涉及退回原则、程序、主体、条件、补偿和风险治理的交易规则和干预规则;转化机制包括转化规则和转化后的集体经营性建设用地流转,视转化行为为设权行为,宅基地使用权转化意味着设定集体建设用地使用权,并承认其用益物权地位,建立兼顾一般要求和宅基地使用权特殊要求的转化型集体经营性建设用地的流转规则。     

农村宅基地流转、收回及补偿的制度建议

宅基地使用权流转的立法缺陷。主要表现在：其一,物权平等保护原则的缺失。宅基地使用权虽已被确立为一项独立的用益物权,但结合《土地管理法》等法律、法规及国家政策,它并不具有用益物权的完整权能,同国有建设用地使用权相比,并未受到立法的平等保护。其二,房地一体原则的否定。     

关于完善宅基地使用权的若干思考

宅基地使用权制度亟待完善。完善宅基地使用权制度应以细化宅基地使用权的民事法律规范设计和进一步强化其物权属性作为指导思想;完善宅基地使用权制度具体可采取以下措施:规范和完善宅基地使用权取得制度、建立宅基地有期限使用和超标宅基地有偿使用制度、建立宅基地使用权合理流转制度等;完善宅基地使用权制度还应加强相应的配套制度建设。     

论农民的宅基地使用权

宅基地是农民经农村集体经济组织分配取得的用于建设生活用房及附属用房的土地。宅基地使用权是一种用益物权,宅基地使用权应当灵活流转。宅基地使用权是关系＂三农＂和工业化、城镇化发展的一大症结。建议加快宅基地使用权登记证发放工作,赋予宅基地使用权人的继承人合法的继承权,探索宅基地复合型所有制的新路子。     

城市建设用地短缺的破解之策——以我省综改试验背景下农村建设用地流转为突破口

我省城市建设用地短缺问题突出。在综改区背景下,可以把农村建设用地流转作为解决城市建设用地短缺的突破口。具体可通过制定完善现有法律法规、建设用地流转平台、完善管理机制、简化流转形式等构建城乡一体的建设用地流转机制;通过利用城乡建设用地增减挂钩政策,实行农村土地综合整治,推动我省农村建设用地有效流转。     

法律视域下的农村宅基地使用权流转制度创新

目前我国农村宅基地管理制度存在的缺陷使农村宅基地使用和流转都面临着不少矛盾和问题。建立农村宅基地使用权流转制度、进行农村宅基地使用权流转的法律制度创新,对于促进农民增收,扩大农村消费需求具有重大现实意义。     

农村宅基地使用权流转问题初探

农村宅基地是农民的重要财产,农村宅基地使用权也是农民的一项重要的用益物权,关系着农民的切身利益。随着我国社会主义市场经济的迅速发展和城乡一体化进程的推进,宅基地使用权的隐形流转现象层出不穷,由此也产生了诸多法律纠纷和问题,不仅对农民的切身利益造成侵害,而且也给司法和行政部门的管理带来了难度,不利于社会的稳定和经济的发展。这就迫切需要完善宅基地使用权制度。     

对我国农村集体土地征收之法理考量

2016年10月我国出台的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》,将集体土地的所有权、承包权、经营权实行三权分置并行,这对农村集体土地的征收赋予了更深刻的命题。这几年来,社会各界基本达成了共识,要允许农村的集体经营性建设用地同权同价、同等入市,农民必须从这里获得应有的财产性权益。在农村集体经济组织的地位和农民的个体成员权得到法律确认并强化,以及对集体土地进行全面确权发证之基础上,应对所有权和用益物权给予充分关注,对耕地、宅基地、集体建设用地的征收及其补偿必须完善其机制,以期集体土地所有权人及附及于其上的用益物权人的相关利益得到切实保障。     

不仅仅是“宅基地变革”

2007年6月，被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，重庆在土地改革领域进行大胆探索，创造了土地流转的“九龙坡模式”。九龙坡区试点“土地换社保”、“住房换宅基地”——政府拿出原农村宅基地的20％左右，集中兴建新型农村社区，其他80％左右的农村宅基地指标置换为城市建设用地．用多得的土地出让金等收益补贴农民购房。去年以来，江津区在探索农村建设用地制度改革方面又进行了积极、有益的新探索：     

农村土地流转纠纷及其解决机制

农村集体土地流转纠纷主要包括因土地征收引发的纠纷和因土地承包经营权、宅基地使用权、集体建设用地使用权流转引发的纠纷等;引发农村土地流转纠纷的原因主要包括:法律规定与民间社会规范的冲突、政策的频繁变化所导致的农村现实利益关系的冲突、农村土地法律制度价值取向的分歧及法律规定间的内在冲突、现行法律规定与复杂的农村现实之间的脱节、土地制度设置上的"双轨并行"、"城乡分治"等;解决农村土地流转纠纷,一要从消除纠纷产生的根源出发,构建纠纷预防机制;二要建立多元化的纠纷解决机制,促进纠纷的及时有效解决.     

新疆农村宅基地流转制度创新与机制研究

改革和创新完善农村土地流转制度,强化农村土地的开发利用与管理,是新形势下解决城乡统筹发展与新农村建设问题的关键。农民宅基地的流转问题在现行法律制度中由于没有明确规定,农村宅基地流转只是限定在本村集体经济组织成员之间进行,而其他形式则是违法的。因此,研究和创新新疆农村宅基地流转制度是推进农村改革的重要举措,是提高农民收入,落实城乡统筹战略的重要途径。     

农村集体建设用地流转的主体和利益分配——重庆市和成都市农村集体建设用地流转的政治经济学分析

在现行政府主导的农村集体建设用地流转模式中,土地流转的主体是政府.政府并不是通过市场交易购得土地,而是仍然以征地方式变农村集体土地为城市国有土地,从而占有了农地转用增值的主要部分,这无疑仍然是在一定程度上对农民土地权益的侵害.今后我国农村集体建设用地流转主要应处理好以下三方面的制度和体制建设问题:在城乡统筹战略思维下实行国有土地和农村集体建设用地同权同价;土地用途管制不能和土地所有制和征地制度画等号;尽快修订与土地相关的法律法规.     

完善我国农村宅基地置换制度的策略思考

伴随着经济的高速增长和城市化进程的加速,我国许多地区都遭遇了严重的土地资源瓶颈,宅基地置换因能有效地缓解用地需求压力而得到广泛推行.然而,在宅基地置换过程中存在着诸如行政力量过强、资金相对短缺、房产权制度空白等问题.完善我国农村宅基地置换制度的主要措施有：实行市场化运作,促进农村宅基地的合理配置;拓展融资渠道,满足宅基地置换的巨额资金需求;完善农村宅基地使用权登记和农村房屋产权登记制度;建立公正的利益均衡机制和完善的社会保障机制;健全和完善农村宅基地置换的相关法律法规等.     

宣传栏

国土资源部:严禁城镇居民购买农村宅基地国土资源部日前发布了《关于加强农村宅基地管理的意见》(以下简称《意见》),《意见》提出要严格实施规划,从严控制村镇建设用地规模;要改革和完善宅基地审批制度,规范审批程序;要积极推进农村建设用地整理,促进土地集约利用。《意见》明确提出:农村宅基地占用农用地应纳入年度计划,严禁城镇居民在农村购置宅基地。《意见》要求要切实加强农村村民住宅建设用地的日     

土地流转中农民权益保护的法理分析——基于农村集体经营性建设用地的视角

随着市场体制的发展和民事法律制度的完善,农村集体经营性建设用地入市流转成为城乡一体化发展的必然。在试点县(市、区)改革中部分地区提出了同权同价、统一市场、收益共享的土地流转原则以维护农民权益。然而实践中,农村集体经营性建设用地入市流转与农民权益保护尚未形成良好的实现机制,还存在许多制约因素,如规范性的法律制度缺失、农民的主体地位缺失、土地增值收益分配失衡等。为此,应统一立法,保证集体经营性建设用地入市有序流转,依法规范农村集体经营性建设用地流转路径,切实保障农民权益的实现。     

论在新型农村社区建设中搞好土地节约集约利用的若干对策

开展新型农村社区建设,必须把＂保护耕地不减少、质量有提高＂、＂节约集约利用土地＂当作头等大事、基本原则。搞好土地节约集约利用,是经济社会发展到现阶段的一个规律性要求、必然要求,同时也是搞好新型农村社区建设的一个重要内容、一种价值所在、一个基本要求。在新型农村社区建设中搞好土地节约集约利用,可考虑采用以下对策：一是实行城乡建设用地一体规划;二是搞好社区的科学规划;三是严格控制社区建设用地使用标准;四是从宏观上控制城镇建设用地和工业建设用地;五是依法盘活农村建设用地;六是鼓励农民采取股份制、租赁制等形式,参与土地的中长期流转;七是进一步完善＂双挂钩＂政策;八是创新和完善＂人地挂钩＂政策;九是逐步推进农村建设用地国有化;十是逐步放开农村房地产市场;十一是搞好农村宅基地和建房的审批。     

构建农村矿业用地双层登记制度

矿业用地制度独立以及农村矿山直接使用集体土地,催生了农村矿业用地登记制度。矿山企业从要素市场获取农村集体土地使用权,为明确和公示土地归属物权而进行民事登记,颁发产权证;发挥土地归属物权的效用而进入矿业开发市场,为准入和监督土地用途而给予行政许可登记,颁发许可证。农村矿业用地的双层登记制度,具有完全不同的法律属性和不同的功能特征,界定了市场与政府职能的分工。依靠相关立法对双层登记的内容、程序、效力及其责任等分别作出规定,以此实现农村矿业用地双层登记的法制化。     

从政法传统看我国农村宅基地抵押流转的必然性——兼论农村宅基地抵押流转的途径

尽管国家政策和法律明确规定农村宅基地不得抵押,可是各地都以各种形式变通处理,这其中体现着重要的政法传统。我国立法的政法传统主要集中在两个方面:实事求是原则和群众路线原则。在实现宅基地抵押流转方面应采取如下对策:更新宅基地流转的立法理念;建立并健全宅基地使用权登记制度;稳步发展宅基地抵押市场;科学设计宅基地抵押权实现程序。     

改革不能“各取所需”

中国全面深化改革的总体方向已经明确，但还存在一些在学界与大众舆论中引起不小争议甚至误读的领域。比如农村集体经营性建设用地入市、农村宅基地流转问题，一度被“解读”为“农村集体土地入市”、“农民的宅基地可以自由买卖”等等。这些声音当然也反映了一种改革期望，但已经超出我国基本土地制度的底线，显然并不实际。     

关于全面推进农村土地改革的几点思考

全面深化农村土地制度改革,是促进现代农业又好又快发展需要、是促进土地利益公平合理分配的需要,也是切实保障农民宅基地用益物权的需要.但是农村土地改革意味着重新调整原有利益格局,势必遇到来自权力部门和继得利益者的阻力,并因此削减改革动力.在目前顶层设计没有明确之前和新旧制度交接磨合期,需要进行一些理性思考.文章提出,应当打破土地财政路径依赖,合理界定土地利益调节机制;加快修订相关法律法规,奠定土地制度改革的法律基础;尽快完善相关政策制度,严格土地用途管制;全面引入市场机制,合理配置农村土地资源.