划拨土地使用权进入市场的法律思考

划拨土地使用权进入市场的法律思考张待水社会主义市场经济的发展，客观上要求土地使用权这一特殊商品进入土地市场，最终参与社会主义市场的大流通，但是，在现行制度下，如何使无偿无期限无流动的划拨土地使用权逐步进入到有偿有期限可流动的新的土地使用制度的轨道，已...     

浅论土地隐形市场的法制化

改革开放以来,随着我国土地管理制度的重大改革,土地使用权已从从前的三无——无偿、无期限,无转让权到现在的三有——有偿、有期限、有转让权,我国的地产市场得到了重大的发展,土地已经作为重要的生产要素和商品进入了流通领域,公开、合法的地产市场逐渐形成。但是,值得注意的是,在建立我国地产市场的过程中,出现了一些混乱的情况。一些土地使用者为了实现自身的利益,以国家行政划拨的土地,以地易物、以地换房、以地入股分红,联建联营及私自转让、出租、抵押等,形成了土地的另一市场——“隐形市场”。这种“隐形市场”就是指将国家行政无偿划拨的土地在不向国家补交土地批租价金的前提下,以有偿方式或变相有偿的方式让渡所形成的不规范的土地使用权私下交易市场。     

论破产案件中土地使用权的处理原则

本文对依法破产和政策性破产中土地使用权的处理原则做了探讨。以划拨土地使用权为标的物设定抵押时,其变卖所得中相当于土地使用权出让金的款额属于国有财产,其他部分抵押权人可优先受偿。政策性破产文件规定破产企业的土地使用权无论是划拨取得还是出让取得,无论是否设置抵押,其变卖所得均要优先用于破产企业职工安置是不妥的。农民集体(经济)组织以集体土地使用权入股破产企业的,该集体土地使用权应当作为破产财产分配。     

我国集体建设用地使用权流转制度的建构

我国集体建设用地使用权可流转制度的建立,将集体建设用地纳入土地一级市场,充分发挥土地的资源性作用,对于我国经济保持持续稳定发展具有重要意义。此项制度的建立,必然会增加农民收入,促进农村经济发展,推动"城乡一体化"建设,加快社会主义新农村建设。一项制度的建立需要以相关配套制度为依托,我国集体建设用地使用权可流转制度的建立需要以相关经济制度、社会保障制度为基础。     

农用土地使用权流转市场的现实困境及对策探究

构建农用土地使用权流转市场对完善社会主义市场经济体系、提高土地资源配置效率、抑制土地腐败行为滋生具有重要意义。文章通过对农用土地使用权流转市场的现实困境进行剖析,指出使用权不充分、市场运行机制欠缺、政府角色把握不当、社会保障制度不完善是导致市场呈现困境的主要原因。针对问题,文章进一步指出,明晰产权,实现土地使用权的真正物权化;健全市场机制,完善以价格为核心的资源配置模式;加快相关配套制度改革,是完善农用土地使用权流转市场的现实可行途径。     

大国背景下俄罗斯土地使用制度变革述评

俄罗斯土地制度变革已经从所有为重心的私有化转向利用为中心的市场化。在土地利用的二元体系下,俄罗斯法大幅缩限了终生继承占有权、土地永久使用权等用益物权的适用范围,建立以土地租赁权为中心的土地使用制度,这是一种适合在大国且土地市场不完善的社会中实现土地资源有效利用和流转的制度安排。     

国有划拨土地使用权及地上建筑物分别抵押的效力与处理

虽然担保法、物权法等法律法规中对房地产应当一并抵押做了规定,但由于历史及我国土地和房产由不同部门进行管理等原因,仍大量存在着建设用地使用权与地上建筑物分别抵押的情形。法律对分别抵押的效力及处理并无明确规定,特别是国有划拨土地问题涉及到国家利益及国家对土地的管理问题,司法实务中对国有划拨土地使用权及地上建筑物分别抵押的效力认定及处理不尽相同,造成了实务上的混乱。本文认为,可以在实现抵押权时,让权利人补交土地出让金,并设置不得改变土地用途等条件。实现抵押权时,将建筑物的土地使用权分别作价,统一拍卖、变卖给同一受让主体,仅就取得的价值分别优先清偿所保障的债权。     

论土地使用权投资入股的法律协调

论土地使用权投资入股的法律协调郭富青土地使用权投资入股是把土地使用权从国家土地所有权中分离出来，作为一项独立的财产权，向公司出资，使之商品化、资本化的法律行为。它是我国土地制度和企业制度进行综合配套改革的重要成果。土地使用权投资入股，作为公司企业配置...     

关于我国农村宅基地使用权流转问题的探究

随着社会主义市场经济的发展,农村宅基地使用权流转具有必要性。它不仅能缓解社会新农村建设的融资问题,还能最大限度提高土地的利用效率。本文提出有条件的农村宅基地使用权自由流转制度,建议探索建立宅基地使用权流转市场;在完善社会保障的基础上加强宅基地使用权流转的程序建设,依法保护耕地并加强监管,促进宅基地使用权流转的规范化发展。     

我国城市土地租赁的若干法律问题

土地租赁是各国在实现土地所有权和利用权在经济性上的分离所普遍采用的方式,但是由于初期我国在制度设计上主要采用的是土地使用权出让和划拨的方式,因此,有关土地租赁的方式虽然近年来已经开始实施,但是,它毕竟还是一种新的制度,有关租赁与出让的关系、适用的范围、租金、期限、土地租赁权的转让和转租以及地上改良物的补偿等问题均存在值得探讨的问题.本文试就这些方面作些分析.