规制抑或调控：我国房地产市场的国家干预

近十年来国家和地方对房地产市场的行政干预措施运用了各类规制手段、影响到诸多市场主体的权利，然而，运用一般的规制理论却很难评价这些措施的得失及其在法治层面的缺陷。究其原因，在于学界尚未就作为规制对象的我国房地产市场和作为规制目的的房地产市场与宏观经济关系，以及国家在经济活动中的主导地位对房地产规制产生的影响三者展开充分的认识和研究。我国房地产市场规制具有规制者与被规制者重合、微观产业规制与宏观经济高度相关的特殊之处。因此，打破规制者与被规制者的重合、客观评价规制机关的独立性、建立稳定的规制框架以及提高可负担性住房权利的地位等视角应在规制方案设计时受到重视。     

关于房地产合作开发模式的思考

近几年，房地产市场持续升温，房屋价格居高不落，国家为此加大了宏观调控，“国八条”、“国六条”相继出台，并对土地增值税进行清算。同时，我国对房地产信贷业务和其他市场的调控力度逐步加强，拥有土地的开发商面临着越来越大的经济压力。加之国家严控土地闸门，使得开发商从一级市场获取土地的成本和难度也相应增加。在这种情况下，各类房地产合作开发方式的出现无疑对房地产市场的发展起到了积极的促进作用，但因涉及的法律关系复杂、主体形式多样，因此引发的纠纷也是诸多的。下面笔者就我国房地产合作开发模式作一介绍。     

开征物业税利于稳房价

5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。受此消息影响，26日A股市场地产股开盘时普遍走跌，研究开征物业税成为当日一大“利空”。研究开征物业税并非第一次提出，此次通知中再次强调显示出国家对于开征物业税调控房地产市场的决心。对于正处于低谷中的中国房地产市场而言，从理论逐渐走向实践的物业税对中国的房地产市场究竟意味着什么？     

完善我国房地产税制的几点思考

在市场经济体制下，房地产税收法律制度不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要条件，而且是维护市场公平竞争，实现国家对房地产业宏观调控的有力杠杆。自1994年税制改革以来，我国房地产税制渐成体系，在一定的程度上促进了房地产业的健康发展。然而，笔者认为，比鉴国外立法，结合房地产业的自身特点，我国房地产税制尚有待完善之处。一、我国现行房地产税制及其缺陷我国房地产税收法律制度是伴随税制的多次改革而逐步形成的。同时，其发展演变又与我国房地产业的兴衰息息相关。50年代初期，我国初步确立了房地产税收法律制度。19…     

试论房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障

本文通过对我国房地产市场的现状及问题的考察,阐述了国家应从六个方面确立房地产市场的宏观调控目标及其相应的法律对策,包括对耕地占用面积的控制、把房地产开发控制在城市规划许可范围之内、确立合理的地价和房价基准、引进高空建筑权、控制房地产开发贷款的总量、房地产开发必须符合生态环境的要求以及严格房地产开发企业的资质控制等内容。     

房地产市场中的公证风景这边独好

在世界上不少国家和地区，其成熟发达的房地产市场标志之一就是积极贯穿包括公证在内的各种法律服务机制，使市场运作依法、有序、稳定、公开，这很值得我们借鉴。这里由于：现代房地产业是集房屋生产、土地开发、房地产转让、交换、流通等扩大再生产诸环节于一身的部门经济，房地产市场面向社会公众，涉及诸多领域，环节紧连，关系繁复，要做到既保证效益、繁荣市场，又依法运作。遵循规则，就更需要法律服务的有效介人与通力支持。市场主体要进入市场，就必须遵循市场规则，就要依靠专业法律机构依法引导；要进一步拓展市场．就必须取信于…     

论我国现行房地产税制的改革与完善

论我国现行房地产税制的改革与完善①陈少英薛忠焕在市场经济条件下，房地产税制不仅是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，而且也是保证市场公平竞争、各市场主体合理收益以及整个市场有序运行的重要条件。国外成功的经验表明：一个结构完备、运行良好的房地产市场离...     

和谐社会理念对于当前房地产市场调控政策的影响

构建和谐社会的理念提出后，对房地产市场的发展走向产生了深远的影响。当前国家对于房地产业政策的变化，导致了房地产市场处于短时的观望状态，因此有必要对于目前的房地产政策进行分析，以促进房地产市场的进一步发展，使其更好的为构建和谐社会服务。     

对房地产项目公司收购之利弊分析

一般来说，房地产项目公司是指专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司。目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上登记注册的房地产项目公司早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的某些风险。     

房地产投机行为及其法律制约

随着商品经济的发展,投机行为逐渐进入经济领域,这里所谓的投机行为泛指那些在经济活动中冒特殊风险以谋取特殊利益的行为。房地产投机行为,是指房地产受让方不以自行使用或者出租为目的,而以转手谋取进出差价为目的的受让并转让房地产的行为。由于我国房地产市场发育程度还很不成熟,宏观微观调控手段滞后,以致房地产投机行为大量涌现并且蔓延,阻碍了房地产市场的正常有序发展。因此,对房地产投机行为及其法律制约措施加以研究,以规范房地产市场行为,具有重要的实践意义。     

关于房地产行业税制改革与完善的思考

房地产税收制度是国家调控房地产经济活动的有力杠杆,我国房地产市场正处于培育和调整阶段,税制还不十分健全,存在改革的必要。本文在分析我国房地产税种设置不合理、税收负担不公平、税收政策不统一、税收征管存在缺陷的基础上,从房地产税收取得环节、保有环节、经营环节和征收管理方面提出了完善的建议。     

经济法视野下国家与市场关系的重构——以共和主义为视角

目次一、共和主义源流及其理论精髓二、经济法视野下国家与市场关系既有研究的分析与批判三、共和主义视角下经济法国家与市场关系的重构四、共和主义视角下经济法国家与市场关系展开的路径:协商民主国家与市场的关系是经济法理论研究中的一个基本问题,它直接关涉经济法基本理论的建构和实践的运作。故而,全面构建经济法视野下国家与市场的关系,意义重大。尽管     

试论房地产市场调控与法律对策

政府对房地产市场进行宏观调控主要有行政、法律、经济三种手段,但在法制社会的大背景下,政府的各种活动都离不开法律的指导和约束。对我国房地产市场进行法律手段的宏观调控,规避房地产市场的法律行为,有利于规范房地产经济运行秩序,使房地产市场拥有更广阔的发展前景。本文以房地产市场调控为切入点,在分析房地产市场宏观调控存在的问题基础上,通过阐述法律制度对房地产市场宏观调控的意义,重点探讨了完善房地产市场宏观调控的法律对策,旨在对房地产市场调控进行法律思考,以期为房地产市场调控提供参考。     

该不该问责房屋预售

尽管商品房预售制度是房地产市场发展过程的产物，目前已成为房地产市场的普遍现象。但接二连三的楼房倒塌，确实不得不引起我们对预售制度的深思。它究竟伤害谁？该何去何从？     

论国家对房地产的宏观调控——法学视角下的理念反思与对策分析

文章从国家对房地产宏观调控的必要性入手,通过对房地产宏观调控政策效果的回顾与法律的视角反思,提出国家对房地产宏观调控之所以出现政策真空,是由于国家的宏观调控行为缺乏科学的、合法性的理念,造成调控主体本身的权威性丧失,使得国家对于房地产业"调而不控",并进一步指出国家应在树立科学、合法的理念基础上建立科学完整的房地产市场规范体系,为宏观调控创造一个有序的微观市场环境,以实现房地产宏观调控的目标。     

香港律师在房地产抵押贷款中的作用

在香港金融和房地产业务活动中，贷款申请人把自己所属的房地产所有权或使用权抵押给银行，在抵押解除时将房地产所有权或使用权从银行赎回的活动，被称为房地产按揭。它是一种专门以房地产所有权或使用权为贷款抵押的法律行为，是香港公民、法人解决购房资金的有效手段。随着我国金融业务活动和房地产经营的全面开展，房地产按揭（抵押贷款，下同）这种通行的国际惯例已开始引入大陆的金融业和房地产一业，它将对大陆银行贷款安全和房地产市场的繁荣起一到保障促进作用。加强对香港房地产技揭法律问题的研究有助于我国金融房地产法制建设。…     

房地产法律服务思路初探

伴随着房地产业的发展和房地产市场的日趋成熟，国家对房地产业的宏观调控越来越系统、完善，律师就需要针对多层次、多侧面的房地产法律问题，采用多种手段为房地产开发公司、外国投资主体、房地产管理部门以及其他社会法人和个人提供法律服务，本文从以下几个方面，谈谈自己的看法。一、房地产中介服务现状及相关问题的法律对策长期以来，我国城市的大部分房地产交易、租赁活动都处于民间的、自由的、无序的状态，而已对其管理也相对混乱，在房地产交易、租赁中存在着明码暗价、瞒价偷税、价格失控等现象。针对这些情况，在国家、地方以各…     

住房抵押贷款证券化及其风险防范

本世纪80年代以来金融创新袭卷全球，证券化作为其三大标志之一尤为引人注目。其中的房地产证券化将成为这股金融创新潮流中的一个全新焦点。在房地产市场相对成熟的国家或地区，房地产与金融业结合的日益紧密，房地产证券化的深入发展使房地产业的运行真正实现“资本大众化、产权证券化、经营专业化。”     

完善我国房地产税费制度的建议

我国房地产市场起步于上世纪80年代。现已成为我国经济快速发展的重要支柱之一。近10余年房地产价格持续快速上涨，严重影响了城镇中低收入家庭的住房需求和购买能力。2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条），从此拉开了我国房地产市场史上最严厉的一次调控，在本轮调控过程中，房地产税费制度调整成为重要手段之一。为遏制房价过快上涨，给过热的房地产市场降温．税收的杠杆调控作用不容忽视，制定科学完善的房地产税费制度势在必行。     

我国房地产金融市场行政行为及其程序初探

我国房地产金融市场行政行为及其程序初探夏平华一、房地产金融市场的行政行为（一）房地产金融市场行政行为的涵义。房地产金融行政行为是指房地产金融市场的主体对客体进行行政管理的方式的总称。它有以下基本含义：１．房地产金融市场行政行为的主体，又称房地产金融市...