批准、登记等要式行为对合同效力的影响

《中华人民共和国合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律。行政法规规定应当办理批准、登记等于基十轮的‘依昭仁娜宁”该规宁说明，合同的有效成立是合同生效的前提，但成立的合同未必已经生效；法律、行政法规规定须经批准或者登记才生效的合同，未经批准或者登记的，因该合同尚不具备生效的形式要件，故合同尚不具有法律拘束力c目前，我国有近20部规定了合同的批准或者登记问题的法律、行政法规，在规范批准或者登记与合同的效力关系上，立法目的和规定不尽一致。最高人民法院于1999年12月1日作出了《关于适用＜中华…     

担保法实施前未登记的不动产抵押合同效力分析

人民法院在审理涉及抵押合同效力的案件中，常常会遇到一份不动产抵押合同于担保法实施日(1995年10月1日)之前订立，当时因法律、法规未规定登记才生效，故未办理抵押物登记。担保法实施后，该份抵押合同属于登记才生效的合同范畴，但当事人未补办抵押物登记。在此情况下，人民法院应当如何看待这类抵押合同的效力?     

办理过户手续应是城市私有房屋买卖合同的生效要件

1983年12月17日国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”这一规定说明，产权转移登记应是城市私有房屋买卖合同的生效要件。但在具体施行中，却出现了一些对该规定执行不认真的情况。根本的原因，还是对该规定缺乏正确的认识。因此，我们有必要在登记是否应作为房屋买卖合同的生效要件这个问题上进一步统一认识。笔者认为，把登记作为房屋买卖合同的生效要件，主要有以下几条理由：（一）…     

因赠与公证引发的对《房屋登记办法》相关规定的思考

有位当事人于2003年与其母在我处办理了一份房屋赠与合同公证。内容是当事人的母亲将其本人所有的房屋赠与给当事人所有。前不久，当事人母亲去世了．她拿着赠与合同公证书到房产局办理房屋转移登记时。被告知要赠与双方当事人同时申请办理转移登记，鉴于赠与人已去世，要求先办理继承公证后再申请办理房屋转移登记。     

试论抵押权登记

一、抵押权登记的理格依据抵押权登记是指抵押权人向法持规定的有关部门将其在特定物上所设定的抵押权的事项予以记载的事实。从抵押权生效的条件来看，抵押权登记包括形式登记和实质登记。所谓形式登记，是指登记对抵押权的生效只具有确认或证明的效力，而没有决定其能否生效的效力。也就是说，抵押合同的生效，仅以当事人双方意思表示一致为要件。所谓实质登记，是指抵押权的生效必须经过登记，否则报押权不能成立。也就是说，抵押合同的生效，必须具备两大条件，其一当事人双方意思表示一致；其二必须到有关部门进行登记。从目前世界各国…     

对《合同法解释(一)》第9条之理解

１９９９年１２月２９日发布施行的《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释（一）》第９条第１款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”对在…     

论未登记抵押合同不能对抗之第三人

我国法律对于抵押合同的登记制度,因抵押物的不同而不同,明确划分了必须登记和可以登记的抵押物范围,前者可以称之为必须登记的抵押合同,后者则可以称之为任意登记的抵押合同。必须登记的抵押合同,主要采登记生效主义,即以法律特别规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效,否则不发生法律效力。也有登记对抗主义的规定,如海商法第六条、民用航空法第十四条第一款的规定。任意登记抵押合同,则一律采用登记对抗主义。采取登记生效主义的,因不登记就不生效,显然不发生抵押权的效力,谈不上对抗任何一个第三人。然而采取登…     

对买卖合同公证中一句公证词的理解

在具体公证实务中,买卖合同公证占很大比重.涉及到城市房地产、汽车、轮船、航空器等特殊的动产和不动产买卖时,公证处会有这样一句证词"本合同自双方当事人签字之日起成立,自到有关部门办理过户登记之日起生效."之所以会有这样的表述是因为<合同法>第44条规定:"依法成立的合同自成立时生效.法律行政法规规定应当办理批准登记的依照其规定."有关法规也规定相关物品所有权转移应当去有关部门办理登记手续,如<城市房地产管理法>第60条规定:"房地产转让或变更,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记……."所以实践中就认为在此类买卖合同中,双方签定合同意思表示一致,合同只是成立.只有到有关部门办理了权属变更登记后合同才生效,才得到法律的认可.     

论房屋买卖合同的生效要件

众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件———行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记...     

试论产权登记过户前房屋买卖合同的效力及其纠纷的处理

随着房地产市场的不断发展,房屋买卖的纠纷越来越突出,已成为人民法院民事审判中一个重要的房屋案件类型.这类纠纷通常是在当事人签订房屋买卖合同后、未办理产权转移登记前一方反悔而引起的.因此,产权转移登记与合同效力的关系如何,是案件处理的一个重要问题,本文拟就此作初步的探讨.一、产权转移登记是否属于房屋买卖合同生效的要件城镇房屋买卖必须到房屋所在地的房屋管理部门申请办理产权转移登记,这是众所周知、无异议的.国务院1983年12月17日发布施行的《城市私有房屋管理条例》第9条就规定:买卖城市私有房屋,买卖双方须到房屋所在地房管机关办理手续.城乡建设环境保护部1987年4月21日印发的《城镇房屋所有权登记     

论交付和登记在我国房屋所有权转移中的地位 兼论我国不动产物权变动模式

在合同法颁布之前,我国法学理论界和司法实务界普遍认为过户登记是房屋买卖合同生效的要件。以合同法颁布为界限,理论界和实务界开始对以前的认识和做法进行反思和检讨。现在通说认为,有效的房屋买卖合同是进行房屋过户登记的根据,登记与否不影响合同的效力,但未经登记房屋所有权不转移。这种认识,得到了最高人民法院司法解释的认可。但这种认识,是否符合我国目前的法律规定?是否适应当前的不动产交易和登记现实?是否有利于解决房屋所有权纠纷?这些问题是很值得深思的。交付和登记在房屋买卖中的地位究竟如何?对这一问题的正确回答,不仅对我国的物权立法具有重要的理论意义,对我国目前的审判实践和房地产市场的稳定,也有着重要的现实意义。     

不动产的抵押登记与抵押合同之关系——兼评《担保法》第41条

本文通过对不动产抵押登记和不动产抵押合同的关系进行系统深入的分析 ,意在论证两个基础理论问题 :一是不动产的抵押登记是产生抵押权的基础 ,而不是不动产抵押合同的生效要件 ;不动产抵押合同是产生不动产抵押登记请求权的基础 ,不动产抵押登记完成 ,抵押权法律关系产生。     

论房屋买卖合同中的产权转移登记

现代房产制度有三个组成部分，即产权制度、交易制度和管理制度，这三种制度都依靠登记制度的确立。我国现代房产登记有一定的民事因素，但实质上属于行政范畴。一、学术界对我国房产转移登记的观点和国外不动产登记立法取向我国房产转移登记是政府管理房产的重要方法之一，它对于明确产权关系，保证交易安全，均衡当事人的权益起着重要的作用。从我国有关民事著作看，学术界对房屋产权转移登记在房屋买卖中的效力问题有以下两种观点：一是认为产权转移登记是房屋买卖合同成立的要件，不进行产权转移登记，合同就不能有效地成立，即“实质要…     

未办抵押登记的不动产抵押合同中抵押人责任研究

未办理抵押登记的不动产抵押合同符合合同生效要件应当属于生效合同,未办理抵押登记只影响抵押权的设定不影响抵押合同的效力。根据生效的抵押合同,债权人对抵押人享有登记请求权和特殊情况下的担保义务履行请求权。当主合同债务人未能到期清偿主债务,未办理抵押登记的不动产抵押合同债权人虽不能向抵押人主张抵押权,但有权向抵押人主张继续履行和赔偿损失的违约责任,在特殊情况下可以直接要求抵押人履行担保义务。     

房屋租赁的效力问题探讨

对城市房屋租赁合同是否经登记备案才生效，人们的认识很不一致。有人认为，需经登记备案才生效，有人认为，登记备案并非生效的前提条件。在审判实践中，法院在对这一问题上也不统一，对未经登记备案的租赁合同，有的法院判决确认其有效，有的则判决确认其无效。事实表明，在这一问题上的认识分歧，已明显影响到对有关法律的正确把握和适用，有必要加以深入探讨，以达成共识。笔者认为，通过从有关法理、立法精神、具体法律条文等方面分析，可以看出，房屋租赁行为并不以登记备案为必要的生效条件，具体依据和理由如下：（－）在房屋租赁活…     

城镇私房买卖合同的成立不应以办理过户手续为要件

城镇私房买卖合同是房屋出卖人和买受人之间以有偿转让房屋所有权为目的签订的书面协议。对这种合同的效力，目前通行的观念认为，必须在办理产权转移登记即过户手续后买卖合同才能成立生效。笔者认为，城镇私房买卖合同的成立不应以办理过户手续为要件。理由是；一、城镇私房买卖合同的签订只要符合合同成立的一般条件，即为有效。城镇私房买卖合同属合同的一种。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此，城镇私房买卖合同的签订只要符合《民法通则》第55条关于民事法律行为生效的条件，即：（一）行为人具有相应的…     

房屋买卖合同与产权过户登记

房屋是公民、法人和其他组织的重要基本生活和生产资料，是社会的重要物质财富。房屋买卖作为房屋流转的主要方式，其行为有效与否与公民法人和其他组织的利益息息相关，而房屋买卖合同的效力与产权过户登记的关系问题却一直是一个有争议的问题。新合同法第44条对合同的效力作了规定，然而对该条的理解亦不统一，这必将造成实践上的混乱。为了澄清上述问题，本文试对房屋买卖合同的效力与产权过户登记的关系略作论述。一、合同的成立、生效与房屋产权过户登记概述。房屋买卖合同是合同的一种，谈到房屋买卖合同的效力，首先要从合同及其成立…     

也谈房屋买卖合同的生效要件——兼与伍治良同志商榷

产权登记过户前房屋买卖合同的效力问题，法律界一直存在着争议。《人民检察》１９９９年第１期发表了伍治良同志《论房屋买卖合同的生效要件》（以下简称《论》）一文。该文认为，产权登记过户不过是房屋买卖合同的实际履行行为而非其生效要件。对于这一观点，笔者不敢苟...     

从合同法看抵押合同的成立、生效及效力

新<合同法>第一次明确区分了合同的成立与生效,本文即通过合同法理论和新<合同法>的有关款来阐述抵押合同的成立、生效及效力.抵押合同在当事人就抵押事项达成合意时成立,但并不立即生效,在当事人办理抵押登记后,抵押合同方才生效,产生生效的效力.在此基础上,笔者认为没有办理抵押登记的抵押合同不是无效合同,而是特殊的效力待定的合同,并对此类合同的处理方式提出了建议.     

准不动产物权变动与对抗

依据对《物权法》的解释,基于法律行为而生的准不动产所有权转让应适用第24条的交付生效加登记对抗主义,抵押权设立应适用第188条的合同生效加登记对抗主义,质权设立应适用第212条的交付成立主义。未经登记不得对抗的善意第三人是指不知道或不应知道物权在当事人之间发生了变动的对同一物享有物权的人。在处理未登记的生效物权与其他并存物权关系时,善意取得制度仍有适用余地。公示要件完备的并存物权之间的关系原则上应依先具备公示要件者优先的原则处理,但也存在例外。