关于商品房预售制度的思考(二)——兼议法经济学对传统法学理论的解释作用

商品房预售制度作为一种普遍的经济现象,最先于香港实务中首创,而为世界上许多国家和地区继受。随着近年来大陆房地产业的近于癫狂,商品房预售制度被人认为是推动高房价的罪魁祸首,而预售许可也走向了论辩的风口浪尖。本文从传统法学的角度出发,检讨我国商品房预售以及许可制度,同时引入法经济学分析方法,希冀对商品房预售及商品房预售许可制度作一全新的解释。     

关于商品房预售制度的思考(一)——兼议法经济学对传统法学理论的解释作用

商品房预售制度作为一种普遍的经济现象,最先于香港实务中首创,而为世界上许多国家和地区继受。随着近年来大陆房地产业的近于癫狂,商品房预售制度被人认为是推动高房价的罪魁祸首,而预售许可也走向了论辩的风口浪尖。本文从传统法学的角度出发,浅析我国商品房预售以及许可制度,同时引入法经济学分析方法,希冀对商品房预售及商品房预售许可制度作一全新的解释。     

小议商品房预售制度的存废问题

2005年8月15日中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中提出了“取消商品房预售制度”的建议,在社会各界引起了很大反响。以央行为首的少部分人士主张取消商品房预售制度,而以建设部为首的绝大多数专家学者赞成保留预售制度。笔者综合各方观点,陈述取消和保留取消商品房预售制度的利弊,认为商品房预售制度存在具有其合理性。     

中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善

立法应当回应构建和谐社会的政治诉求。房地产立法的目标之一应该是为发展利益均衡社会营造法律环境。本文以商品房预售制度体系的梳理为基础,考察了商品房预售的法律文本和实施现状,分析了该制度的缺陷与缺位,提出了废止商品房预售制度是必然趋势的论断。然而,取消预售制度并不等于解决了房产交易中的一切问题,更不意味着解决了中国房地产业发展大计的问题,由此也提出相应的制度功能替代上的改革思路。     

我国商品房预售制度的反思与重构——对弱势购房者权利保护的立法完善

商品房预售制度中由于立法不完善和购房者本身弱势,在实践中出现了种种弊端,而全程监督机制则是有效解决的对策。我国现今存在事先监督有效性问题和事后监督缺失的问题。由此,我国商品房预售制度的重构应包括两部分,即以备案登记制为主的事先监督机制,以分期付款和预售款联合监管机制为主的事后监督机制。     

商品房预售中预购人权益保护的若干法律思考

市场经济背景下,商品房预售渐渐成为商品房市场销售模式的主导,然而由于预售行为中诸多的不确定因素,交易双方的地位与实力又明显不对称,预购人的合法权益往往遭到侵害,正视商品房预售制度中存在的问题,探析如何有效保护预购人合法权益不仅具有较强的现实意义,对于我国有关法律的完善也具有其理论价值.     

商品房预售合同转让法律性质及条件研究

商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第４５条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量…     

商品房预售若干问题探析

商品房预售，又称“期房买卖”、“卖楼花”，源于香港。它指预售方将正在建造中的商品房卖给预购方，由预购方预付全部或部分房款的行为。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》及有关司法解释对此作了规定。 　　一、预售合同效力的认定 　　合同生效的一般条件有三个： (1)行为人有相应的行为能力； (2)意思表示真实； (3)不违反法律和社会公共利益。商品房预售为合同行为，当然适用上述条件。这里重点谈谈预售方的行为能力问题。 　　1.预售方必须符合《城市房地产管理法》第 44…     

我国预售房产预告登记制度的建构

预告登记,是指在本登记前,通过限制登记名义人的处分权,以保全关于物权变动的请求权或其顺位的一种暂时登记在预售房屋领域,我国一直实行预售合同备案登记制度。在市场经济快速发展,商品房买卖不断增长的新形势下,预售商品房备案登记制度已成为制约我国房地产市场进一步成熟的制度障碍,以预告登记制度取代预售合同备案制度是大势所趋我国预售房产预告登记制度的完善,必须解决多重问题。     

我国商品房预售监管制度的法律问题

近年来,随着内地房地产市场的繁荣和发展,商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段,成为内地房地产销售交易的主要方式。预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用,但是也显现出来许多问题,由于对商品房预售制度的监管不利,对市场以及消费者都是有利益上的威胁。本文通过对商品房预售制度的监管的研究,讨论商品房预售制度监管方面的缺陷,并提出法律上的对策。     

浅析商品房预售中对消费者权益的保护

随着我国住房制度改革的不断深化,商品房已成为居民住房的主要形式。商品房预售是目前房地产市场上最主要的商品房销售方式。本文将从商品房预售制度本身出发,阐明商品房买卖中消费者权益的具体内涵,剖析在商品房买卖中侵害消费者权益的问题及其成因,进而探讨如何完善在商品房预售中对消费者权益的保护。     

预售商品房按揭的风险与防范

预售商品房按揭是世界发达国家和地区广为流行的一种以在建甚至未建的商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。这种方式可以刺激房地产业的快速发展, 对拉动内需,提高国家和地区的经济发展速度,盘活银行资金,具有重要作用,但同时亦存在较大风险。鉴此,笔者通过时我国现今房地产市场的现状和问题分析,研究预售商品房按揭制度的本质,明晰商品房按揭中相关当事人的权利和义务,同时重点探讨商品房按揭中贷款银行的风险及防范, 提出在预售商品房按揭中引入保险机制,抵押证券化等调整, 力求完善法律机制和配套制度,以保障预售商品房抵押贷款的信用与安全。     

商品房预售预告登记制度研究

随着我国社会经济的发展和住房市场化改革的继续深入,商品房预售形式已成为房地产市场主要的买卖方式之一。但是商品房预售比现房交易具有更大的风险,因此需要建立相应的风险防范机制对之进行防控。针对于此,本文指出了商品房预售预告登记制度的必要性。同时,本文分析了预告登记的性质和效力,并将商品房预售合同备案登记制度和预告登记制度进行了比较,指出了预售合同备案登记制度对预购人利益保护的不足,从而提出应当构建完善的商品房预售预告登记制度的建议。     

商品房预售若干问题探析

商品房预售是房地产转让的一种最主要的售房方式。由于商品房预售涉及诸多法律问题,而我国法律对此尚无明确规定,因此,笔者就其中的价格纠纷、质量问题、虚假宣传地理位置、面积差异、再转让等问题进行分析,并作初步探讨,以期完善我国房地产开发过程中商品房预售的立法。     

谈商品房预售中的登记问题

所谓商品房预售．是指房地产经营企业，将正在建设中的房屋预先出售给承购入，由承购人支付定金或房价款的行为。其重要法律特征是预售人用预购人的预购款开发建设预售的商品房，这种商品房是正在建设中的、尚未竣工的商品房，预售行为的合法、有效不以实际交付标的物和办理产权登记手续为必要条件。预售商品房在现实生活中已司空见惯，但其登记问题不同于现房买卖登记。它是商品房买卖登记的极端特殊形态，因为商品房预售或者签定预售合同、预售转让合同，交易的商品房均未竣工，没有明确产权，预售人对此商品房只享有合法占有权．预购人享…     

商品房预售制度的几个法律问题

我国法律允许商品房预售制度的存在,但在理论和实践中对预售制度的存废和商品房预售卖的一系列程序都存在着争论,本文试图解析实践中遇到的一些理论和实践问题。     

关于商品房预售合同中预售房转让与交付房转让的法理思考

预售商品房转让是否有效?这一模棱两可的法律问题是由于对预售商品房的模糊认识造成的,进而造成了司法实践的混乱。本文认为:预售商品房是一个模糊概念,在法律上应该进一步划分为具有相对独立法律地位的预售房、交付房、产权房;目前的法律框架下预售商品房中的预售房转让合同有效、交付房转让合同无效。本文澄清了预售商品房转让及其效力在理论上的模糊认识,并提出完善预售商品房法律制度的建议。     

浅谈我国商品房预售制度的完善

随着我国房地产行业的兴起和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。本文通过对我国房地产市场商品房预售制度的现状及存在的问题的分析，提出一些相应的对策和建议，以期完善我国的商品房预售制度。     

商品房预售中的担保及登记立法研究

商品房预售中的担保，应定位于未来之不动产抵押。商品房预售登记、担保登记等，属于预告登记范畴，其效力在于使已登记之请求权发生对抗效力。应建立在建建筑物登记制度，为以未来之建筑物为客体的请求权的预告登记，提供附着点。为维护商品房预购人的生存利益，建筑工程承包人法定抵押权，在预售之商品房上应不发生。     

商品房预售的法律调整探讨

《城市商品房预售管理办法》、《物权法》等相关法律法规的实施,对规范商品房预售活动起了一定的积极作用。但因为其本身固有的属性决定其对预购人的权利保护存在局限性。本文首先论述了我国商品房预售的相关立法及其缺陷,然后从完善预售信息披露制度、商品房预售准入制度等方面论述了相关调整措施。