房屋买卖协议的法律效力

最高人民法院给黑龙江省高级人民法院“关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函”中指出:“……房管二所与哈铁办事处签订房屋买卖协议后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立,一方翻悔是允许的。”该复函被编入《司法文件选编》(1990)第十期。     

对购房未办产权登记允许反悔的司法解释的质疑

1990年2月17日,最高人民法院在给黑龙江省高级人民法院的一份复函中,就一个公房买卖合同案件的有关问题答复道:“……签订房屋买卖协议后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立,一方翻悔是允许的。”对这一司法解释的通行理解是:     

产权变更登记不是商品房买卖合同成立的要件

长期以来,我国法学界和司法实践较为统一地认为:房地产转让合同是一种要式合同,而要式合同与不要式合同成立的时间是不相同的,不要式合同因当事人意思表示一致而成立,要式合同因办理产权转移登记手续而成立.最高人民法院1990年2月17日在《关于公产房屋的买卖及协议签订后一方可否翻悔问题的复函》([1989]民他字第50号(中指出;“未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立,一方翻悔是允许的”.我们认为,这是我国法学理论和司法实践中的一个误区,它使我们长期陷于一种难以自圆其说的怪圈.接照上述观点,动产合同的成立和履行并无歧义,但将不动产买卖合同作为一种要式合同,问题就出来了.所谓要式合同,即必须具备一定的法律形     

不动产买卖合同的成立与所有权的转移──兼谈物权行为理论对我国立法和司法的意义

不动产，包括车辆、船舶、航空器等实行登记制度的财产买卖，作为质法上的契约，是从双方订立合同时起成立，还是从双方合意并办理了转让登记时才成立，在我国理论上有两种观点，一种认为是从合同订立之时即成立，一种认为从双方到登记机关办理了登记才成立。而司法实践中，人民法院多采纳第二种观点，其主要依据是1990年《最高人民法院给黑龙江省高级人民法院关于房管二所与哈铁办事处房产买卖争议的批复》。批复认为，双方当事人在“签定房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，应认定该民事法律行为依法尚未成立，一方反悔是可以的”，批复认…     

产权变更登记不应是商品房买卖合同成立的要件

长期以来,我国法学界和司法实践较为统一地认为:房地产转让合同是一种要式合同,而要式合同与非要式合同成立的时间是不相同的,非要式合同因当事人意思表示一致而成立,要式合同因办理产权转移登记手续而成立。最高人民法院1990年2月17日在《关于公产房屋的买卖及协议签订后一方可否翻悔问题的复函》([1989]民他字第50号)中指出:“未办理     

产权转移登记不是房产买卖合同成立的要件

房产买卖合同依法成立,即具有法律约束力.如何理解“依法”二字,有两种不同的观点.第一种观点认为:法律明确规定:“房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房屋管理机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续.”房屋买卖合同的成立应以产权转移登记为准,在办理产权转移登记手续之前,房产买卖合同不具法律约束力,签约人可以翻悔.第二种观点认为:买卖双方协商一致,在法律许可的范围内签订书面合同,房产买卖关系即告成立.产权转移登记是必须履行的法定手续,而不是合同成立的必要条件.笔者倾向于第二种观点.首先,人们签约的目的就是为了将来兑现承诺,寻求一种保证.在商品经济活动中,人们从协商一致到实际履行.除即时清结的合同外,通常都有一段时间.在     

未办过户手续的房屋买卖合同不应一律认定无效

对于房屋所有权人依法处分自己的房屋。只要双方自愿买卖房屋,并订立书面合同或契约,买方已全部或部分支付了房款,并实际使用和管理了房屋,又无其他违法行为,只是未办过户手续,房屋所有权尚未依法转移给买方的,人民法院不宜认定买卖无效。在这种情况下发生的房屋买卖纠纷,应根据最高人民法院1988年1月26日发布的《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第85条中有关“财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并     

朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

【裁判摘要】1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》．并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期．不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。     

房屋买卖合同签订后未办理产权转移手续前,当事人可以翻悔吗?

在司法实践中,对房屋买卖合同签订后未办理产权转移手续前,当事人是否可以翻悔这一问题,有两种不同的意见。一种意见认为不能翻悔,理由是合同既然已订立,未经对方同意,就不能单方擅自变更、解除,另一种意见认为当事人可以翻悔,理由是在未办理产权转移手续前,买卖合同尚未成立,任何一方都有权提出变更或解除合同。1990年     

试论融资租赁

所谓融资租赁是指由需要机器设备的用户（即承租人）从机器设备供给老（即供应商）处选择好自己所需的机器设备（即融资租赁标的物），然后告知租赁公司（即出租人），由租赁公司筹措资金将该机器设备买下，转而出租给需要机器设备的用户的民事法律行为。融资租赁并非单一的契约，而是由三方当事人参加、两个契约所结成的两个法律关系即由出租人（租赁公司）与承租人（用户）签订的（融资）租赁契约及出租人与供应商之间签订的买卖契约所构成，两个契约相互联系，买卖契约的目的是为了履行租赁契约，租赁契约的履行以买卖契约的成立为前提．…     

合同的附条件解除与违约解除

合同解除是合同当事人在一定条件下依法进行的一项法律行为，其目的在于消除原合同对双方当事人的法律约束力，其效果是导致合同不再履行，并恢复至合同成立前的法律状态。合同解除的原因，又称合同解除的条件，是指在何种情况下才允许当事人解除合同。在民事活动中，当事人双方往往通过在合同中约定某一条款，该条款既可以视为所附条件成就合同立即解除的条款，又可以视为一方违约 (不履行或履行不当 )导致合同解除的条款。这种合同解除条件的相重合，指的是在实施和规范一个民事法律行为时，同时涉及和涵盖两个以上的法律规定。 　　例如…     

先履行抗辩权及其适用——兼析一起购销合同纠纷案的判决

《中华人民共和国合同法》第６７条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”这一规定设立了先履行抗辩权制度，它与同时履行抗辩权、不安抗辩权一起完善了我国合同履行过程中的履行抗辩制度。 先履行抗辩权的行为须符合如下条件：（１）须由同一双务合同互负债务；（２）须双方互负的债务有先后顺序，且后履行一方的债务已届清偿期；（３）须先履行一方未履行或履行不适当。 先履行抗辩制度的确立，解决了合同…     

缔约上过失责任论纲

按通常的理解,合同乃是指双方当事人达成的协议,但一旦我们用动态、整体的眼光去看待合同,就会发现它应该是动态行为和静态协议的统一体。尽管不排除合同的签订同时便意味着合同成立、生效、甚至得以履行的情形,一般来说,我们仍可以以合同的签订、成立、生效、履行为临届点,将合同这一动态过程分为几个相互衔接的行为段。这样,就不难看出,在合同成立后不能生效     

不安抗辩权的适用条件及其效力

不安抗辩权是指在双务合同中负有先为给付义务的一方当事人（以下称先履行方），有证据证明对方当事人（以下称后履行方）在订约后出现经营状况严重恶化等情况造成难以履行对待给付义务时，在对方未恢复履行能力或提供担保前，有中止履行合同的权利。在实际生活中，大多数双务合同的订立和履行都不是同时进行的，且双方当事人履行义务的期限也不尽一致，往往约定一方先履行其给付。但在合同成立后，发生后履行方财产状况恶化、丧失商业信誉等情况，可能危及先履行方债权的实现时，如果仍强迫先履行方先为给付，其利益就会受到损害，如果先履…     

试论废除《民事诉讼法》第217条－从一起仲裁案被不予执行谈起

笔者手头有这样一个案例，某Ａ公司与异地的Ｂ公司签订一份购销协议，由Ａ公司供给Ｂ公司医疗仪器，双方在合同中写有如因履行本协议发生争议由Ａ市仲裁委仲裁的条款。合同签订后Ａ公司依约付货，Ｂ公司却未按约付款。在索要无效的情况下，Ａ公司遂向Ａ市仲裁委申请仲裁。Ａ市仲裁委通知Ｂ公司到庭，Ｂ公司经两次合法传唤未到庭，Ａ市仲裁委遂依法作出缺席裁决。裁决送达生效后，Ｂ公司未向法院申请撤销，也没履行裁决书确定的义务。 Ａ公司向Ｂ公司所在地的基层法院（以下简称为Ｂ法院）申请强制执行，Ｂ法院在该案申请执行阶段作出了不予…     

离婚协议中房产归属条款相关法律问题探析

离婚协议中夫妻间房产赠与条款应视为一种有目的赠与行为,在离婚这一目的条件成就后,即使房产尚未办理变更登记手续,也不允许赠与方任意撤销赠与。离婚协议约定夫妻一方或双方房产归属子女的,并不是第三人利益条款,而应视为夫妻一方或双方允诺向子女进行给付,属于"经由指令而为交付"的合同,子女并未取得直接请求父母履行给付的权利。夫妻双方诉前达成的离婚房产归属约定在诉讼离婚中则没有法律拘束力。     

劳动争议调解协议未确认无效情形下应不予受理劳动仲裁

经调解组织调解达成的调解协议,对双方当事人具有约束力,当事人应按约定履行;达成调解协议后,一方当事人在协议约定期限内不履行调解协议的,另一方当事人可以依法申请仲裁。协议履行完毕后,在调解协议未被依法确认无效的情形下,劳动争议仲裁委员会受理和作出补足调解协议中低于工伤保险待遇差额部分的裁决无法律依据。     

城镇私房买卖合同的成立不应以办理过户手续为要件

城镇私房买卖合同是房屋出卖人和买受人之间以有偿转让房屋所有权为目的签订的书面协议。对这种合同的效力，目前通行的观念认为，必须在办理产权转移登记即过户手续后买卖合同才能成立生效。笔者认为，城镇私房买卖合同的成立不应以办理过户手续为要件。理由是；一、城镇私房买卖合同的签订只要符合合同成立的一般条件，即为有效。城镇私房买卖合同属合同的一种。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此，城镇私房买卖合同的签订只要符合《民法通则》第55条关于民事法律行为生效的条件，即：（一）行为人具有相应的…     

先履行抗辩权初探

先履行抗辩权为合同履行抗辩权的一种，是指在双务合同中因合同约定或合同本身的性质等原因使当事人履行他们之间的有关联性的合同义务有先后顺序，后履行一方在先履行一方未履行合同义务前可以拒绝履行自己合同义务的权利。《中华人民共和国合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”这一条文规定的实际上就是先履行抗辩权的内容，这也是我国在立法上首次承认先履行抗辩权，因而，在我国也是…     

试述合同解除制度

合同解除制度是指在合同成立生效以后,根据当事人一方的意思表示,合同关系溯及力消灭,尚未履行的部分不再履行,已经履行的部分互相给付返还,以清理当事人之间合同关系的制度。它不仅是一项重要的法律补救措施,且事关合同经济纽带的发挥以及人们对合同的信赖程度。一、关于合同解除的几种观点：一种观点认为合同解除是当事人一方或双方以意思表示作为合同的法律要件失去其价值使合同的债权、债务关系归于消灭的法律行为。包括合同的协议解除与单方解除。该观点只是讲到合同关系的消灭,而本讲已履行的部分如何处理,没有把合同解除之时…