物业管理与业主自治:物业管理业主委员会资格探析

目前,我国新兴物业管理制度下应运而生的业主委员会所发挥的自治作用并不理想,原因是多方面的。但学界争论最大的是:我国业主委员会作为业主大会中“执行机构”,没有法人资格,不是独立的民事主体,不能独立承担法律责任。又以何种身份“执行”公共物业管理事务,与物业管理公司签订民事合同?最终责任如何落实呢?争议的实质焦点有二:一是业主委员会的诉讼主体资格问题,二是业主委员会的民事主体资格及其民事责任的承担问题。由此,有学者建议:在现有业主自治管理机构——业主大会和业主委员会制度的基础上,增加业主自治管理的监督机关,引入“业主团体”的概念,建立由全体业主组成的业主团体的自治组织机构。本文重点拟对业主委员会之法律地位及完善物业管理自治组织结构并发挥其自治作用进行探讨。     

城市小区业主自治的法律困境及对策研究

业主自治是城市小区业主的一项法定权利,也是我国基层社会治理现代化的重要基石。主体平等地位的法律假设、业主大会"高参与""高通过"的制度设计以及业主组织的"利他主义"设定表明当前城市小区自治立法以形式正义为立法价值导向。以形式正义为价值导向的城市小区业主自治立法强化了业主的"弱者"地位,业主自治权利在实践中遭受"国家和市场的双重挤压",业主自治权益实现困难重重。推动业主自治法律规制从形式正义走向实质正义,需要以党建引领聚合业主自治资源力量,在承认差异基础上倾斜性配置业主权利,完善业主自治运行机制并进一步强化政府作为义务。     

业主自治小区，业委会能否收取物业费？

由于物业公司服务差、物业服务费贵。目前不少住宅小区尝试、施行业主自治——由业主委员会（简称“业委会”）代表全体业主行使小区的物业管理和服务。我国法律规定了业主的共同利益可由业委会来共同表达和维护。法律法规也并未禁止业主大会或业委会自治管理本小区物业，但并未授权业委会收取物业费，也没有对业委会的诉讼主体资格作出明确规定，当业委会欲独立行使诉讼权利催收物业服务费时，却遭遇重重障碍，导致新生的业主自治濒临夭折的危险。     

论业主委员会的制度建设

业主委员会是城市住房私有化的必然产物,也是城市社区治理的重要制度支撑.由于政府管理部门、居民委员会、开发商、物业管理公司、业主之间利益关系复杂,现行法律法规对有关规定的不完善,政府主管部门的行政行为失当,业主普遍缺乏公民意识和责任意识,业主委员会在筹备设立和实际运行方面都存在诸多的问题.我国应尽快出台<业主委员会法>,明确规定业主委员会的法律地位,规范业主委员会各项基本制度;并且进一步调整完善街道办事处、居民委员会与业主自治的关系,在物权法中明确居民的房屋物权;健全行政程序的有关制度.     

健全自治管理机制 规范业主自治管理

规范业主自治管理，应当以理清参与物业管理的各方关系并确定其职能为基本出发点，明确物业管理的责任主体，制订以业主行为规则为主要内容的公共契约，健全以业主自我管理为中心的自治管理机制，同时加强行业监督与指导，完善相关的配套制度。     

维护业主自治权利

《上海市居住物业管理条例》修订在即，现实中业主自治管理与行政部门强制管理之间的冲突是条例修订中不可忽视的一个问题。笔者从大量的来信来访中感觉到，随着民主法制意识的增强，业主自治意识越来越强，他们要求获得真正的自治权。     

业主委员会法律地位探析

《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》等法律法规对业主委员会的法律地位，均没有做出明晰的界定。按照现有的法律法规来界定业主委员会的法律地位．可以认为业主委员会不是法人，也不是独立的非法人组织．本身不具有民事主体资格，不能独立参与诉讼活动。这种状况不利于城市社区的发展，我们应借鉴国外相关立法．引入“业主团体”概念，理顺业主委员会和相关的业主大会、业主团体等之间的法律关系，科学合理地规范业主委员会的法律地位。     

论城市居民委员会与业主委员会的结合

随着经济的发展、居民住房体制的改革,业主委员会应运而生并扮演着重要的角色,而传统的居民委员会却存在着职能偏差、自治不完善等问题。业委会能充分反映居民的利益,却缺少相关完善的法律规定;居委会有法律的明确规定却不符合当今社会的发展,因此建议将二者进行有机的协调,从而达到真正的、彻底的自治。     

城市基层民主建设的新形式——对广东“业主委员会”的调查引发的思考

业主委员会是20世纪90年代以后发展起来的城市社区居民自治组织,2003年9月1日国务院《物业管理条例》的颁布和2003年6月26日建设部《业主大会规程》的实施,对这一城市居民自发成立的社区维权和自治组织,给予了应有的法律地位,为其发展奠定了法律基础。     

构建基层群众自治法律制度的思考

我国要真正实现基层群众自治,不断完善和发展中国基层民主政治建设的模式,构建基层群众自治法律制度体系是前提和基础。目前,我国基层自治法制建设基本适应了当前基层群众自治对法律制度的要求。但随着我国民主政治的不断发展,现行的基层群众自治法律制度也凸显出了内容陈旧,修法和立法滞后等问题。本文从现行基层群众自治法律制度入手,思考构建基层群众自治法律制度中的问题和对策。     

西方法理学语境下的法律自治理论及其演进

法律自治是西方法理学中的一个重要命题,实证主义法学与社会学法学等主流法学流派均对其倾注了相当的理论关怀。法律自治理论脱胎于法律形式化运动,在法律实证主义者的努力之下走向成熟,经过卢曼的改进,法律自治理论得到进一步的发展。     

住宅专项维修资金增值探微

实现住宅专项维修资金的增值,有其必要性和可能性,它既关系业主个人利益,也关系社会稳定。国家要积极创建相应的市场机制,并通过法律进行规范管理。建立这一机制,首先要解决的是管理主体问题,政府代管与业主自治都有明显的弊端,基金公司应当是保障住宅专项维修资金增值的最佳选择。     

业主自主治理制度绩效测量:一项基于经验数据的研究

目前有关业主委员会制度绩效的文献很少。这一制度从2003年运行至今效果如何?业主委员会制度绩效如何有效衡量?研究以住宅小区及其业主为样本,基于实地调查收集的数据,在回顾文献的基础上,发展了业主委员会制度绩效测量维度和具体指标,进行了量表信度和效度检验,并实证了各住宅小区的制度绩效。研究发现,相同制度下,各个住宅小区业委会制度绩效有很大差异;治理过程绩效、治理结果绩效和治理能力绩效三个维度测量的业主委员会制度绩效,与业主满意度、专家评价三者有较高的一致性。     

破产重整程序中的公司自治

在公司重整程序中,公司自治的本质已逐渐从股东自治演变为司法主导下的债权人自治,此演变具有哲学、经济学和法学基础.在具体制度层面体现为股东自治权利的限缩、表征债权人自治的债权人会议和债权人委员会制度,以及强调司法主导性的强制批准重整计划制度.针对我国破产立法相关制度的不足,建议对破产重整申请人、重整计划的制定人、债权人委员会的损害赔偿责任和预防债权人机会主义的措施予以完善.     

从城市住房制度的变革看业主委员会的产生

一定意义上,业主委员会的出现是我国城市住房制度改革的一种必然结果。可以说,业主委员会的产生既与我国城市住房制度改革高度相关,又与城市基层社会的创举有关。在构建新型社区物业服务体系、建设美丽社区、推进现代社区治理的实践中,业主委员会均将发挥重要的建构作用。     

业主委员会制度存在的缺陷及其完善

2003年6月8日国务院颁布的《物业管理条例》,第一次在行政法规级别的规范性法律文件中使用了“业主委员会”一词,从而在立法层面上创立了我国的业主委员会制度。这一制度虽然实施三年有余,但是实践中真正建立并发挥作用的业主委员会可谓凤毛麟角。以北京市为例,目前有3000多个住宅小区,其中已经成立业主委员会的仅有440家左右,所占比例约为15%。业主大会、业主委员会成立难,运作举步维艰,甚至处于“困局”状态,是目前很多小区共同面临的问题,严重制约和影响了物业管理的和谐发展。本文针对业主委员会成立和运作过程中存在的问题,对我国业主委员会制度的立法完善提出几点建议。     

建立我国排污权交易法律制度的设想——从经济法理念与法经济学角度分析

排污权交易制度是经济法与环境法中一项新兴的法律制度，其中包容了经济法学、环境法学、法经济学等多门学科理论知识。阐述排污权交易制度所体现的经济法理念——可持续发展理念，以及从科斯定理等法经济学角度分析，有利于探讨在我国建立排污权交易法律制度的可能。     

我国古代民事诉讼之当代价值

当前的法学研究中的一大弊病是将现代法学完全等同于西方法学,忽视对本国制度史的研究;在具体的制度构建上,对西方法律制度不加分析地引进,不顾本国的历史与传统,也不考虑该制度是否符合我国国情。我国民事诉讼制度领域,现今实践中的诸多问题除了从制度本身进行思考以外,还需从我国古代的民事诉讼传统进行分析,这样才能为我国民事诉讼的修改与完善指明一条正确的道路。     

遗产归扣制度之本土化探析

遗产归扣制度滥觞罗马时期。鉴于其法学衡平、平等理念的追求,近现代诸多欧美国家的民法典奉之为圭臬。我国法律虽未规定此项制度,但是民间自古以来有此传统习俗。遗产归扣制度立足于各继承人利益平衡,维护家庭伦理关系之时不忘捍卫个体意思自治,可以合理解决整体正义与个人自由之冲突。目前正值我国《继承法》修订之际,完全可以在尊重民间遗产分割习惯、保留继承制度固有特色的前提之下,充分借鉴国外立法经验,结合本土实际优化遗产归扣制度,而后予以法律移植。     

对村民自治概念的法学分析

从制度层面来说 ,村民自治是通过宪法、法律所确认的农村村庄社区村民依法办理自己事情的法律制度 ,并以此确认了村民自治权 ;从行为层面来说 ,村民自治是法定村法定范围内的村民民主行使村民自治权的活动。村民自治与行业自治、组织自治、地区政权自治、居民自治不同。