浅析商品房预约合同的效力——从《担保法》的视角出发

房地产开发商在与购房者签订商品房买卖合同之前，往往要求购房者与其签订“认购书”“订购单”“意向书”之类的文书，井以其中的定金条款来约束购房者在指定或约定期限与其签订正式的买卖合同，否则，开发商不予返还定金。这类文书在理论上称为“预约合同”，并可分为有约定定金和未约定定金两种。本文探讨的是有约定定金的预约合同，司法实践中称为“预约定金合同”或“立约定金合同”。最高人民法院关于《担保法》的司法解释赋预约合同中的“定金”予“定金罚则”的效力，首次以规范性法律文件确认了“立约定金”这一新的定金类型。     

谈谈我国定金的性质及其法律效力

<正> 一、我国现行定金的性质笔者认为,我国现行法定定金的性质是解约定金,其作用是担保合同债务的履行。这是从我国现行立法中对定金的规定所得出的结论。我国《民法通则》第89条第3款和《经济合同法》第14条都规定,给付定金的一方不履行合同债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同债务的,应当双倍返还定金。《农副产品购销合同条例》第17条第6款和第18条第6款规定,供方不履行或不完全履行预购合同的,应加倍偿还不履行部分的预付定金;需方不履行或不完全履行预购合同的,无权收回未履行部分的预付定金。最高人民法院《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用〈经济合同法〉的若干问题的解答》第8条第3款规定,     

浅析购房“定金”

前不久，有位群众投诉一开发商欺诈老百姓。我们迅速作了调查，但结果令人尴尬。事情的经过是这样的：某开发商新开了一个楼盘，各方面条件都不错，订房的人也很多，李先生就是其中的一个，而且交了2万元定金，在签订正式合同的前两天，该楼盘的开发商突然向已经交过定金的客户声明，该楼盘的公摊面积计算有误，经过重新测算，每套房屋都增加了3～5平方米的公摊面积，正式合同要按新的面积来签订。客户当然不干了，以李先生为代表的客户们认为，交了定金，     

论违约金与定金、损害赔偿的竞合与适用

违约金具有赔偿性和惩罚性双重属性 ,其责任的确立是否以实际损害和当事人的过错为要件 ,因违约金类型的不同而不同。对于违约金与损害赔偿及定金的关系是否可以并用 ,也应区分不同性质而作具体分析。     

购房定金真的不能退吗?

某地产公司与买方签订了商品房认购协议,买方向卖方支付定金200000元,后买方以买卖合同中存在“霸王条款”为由不愿与卖方订立正式合同,卖方多次催告未果,遂诉至法院。一审法院认为,双方经多次协商仍未签订正式合同,判决双方签订的认购协议书解除,该公司收取的20000元定金返还给买方。     

莫把“订金”当“定金”

为更好地普及法律常识，同时为广大读者提供法律服务，本刊将联合北京大成律师事务所上海分所开设“法律服务”栏目。大成律师事务所是中国成立最早、规模最大的合伙制律师事务所之一，曾连续三年被《亚洲法律杂志》（ALB）评为“亚洲规模50强第一名”。本刊联手大成律师开设“法律服务”专栏，除定期向读者介绍相关法律专业知识外，     

论私法自治下定金罚则的有限适用

根据我国现行立法的规定,定金主要是指违约定金,并通过定金罚则的适用实现债的担保。虽然在私法领域并不提倡定金罚则所体现的惩罚性,但是从尊重当事人的意志自由,促进交易双方合作,节约交易成本和社会资源,加强对违约的道德评价的角度分析,定金罚则具有积极意义。然而,定金罚则毕竟与私法自治观念相左,因此,参考我国《合同法》第114条规定,应赋予交易双方请求权和司法机关裁量权,对定金数额进行调整以实现合同公平和交易效率。     

商品房买卖预订款问题研究

在商品房买卖过程中,开发商在订立商品房买卖合同之前与买受人签订认购书并收取预订款。但由于法律法规缺乏明确的规定,使得收费制度混乱,名称各异,尤其是在订金和定金的使用上,常常引发争议。将预订款限定在定金一种,有助于完善商品房买卖中收取预订款问题。     

定金合同效力的从属性原则及其例外情形

通说认为,担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同亦无效。但在担保方式为定金时,因定金担保的特殊属性,若主合同被确认无效时,作为从合同的定金合同是否一律无效?是否当然地不再适用定金罚则?对此,学理上和实务中存在争议。笔者认为,主合同无效并不必然导致作为从合同的定金合同无效。以下结合案例,对担保合同的从属性原则及其例外情形进行探析和梳理。     

浅析违约金与定金的关系

在我国合同法上,违约责任包括赔偿损失、支付违约金、强制履行、价格制裁、定金罚则以及解除合同等方式。而关于违约金与定金的关系是最容易引起争议的,本文就这些争议讨论了违约金与定金的相关问题。