这份宅基地转让合同有效吗？

【案例】冯某与袁某系不同村组的农村村民，2007年11月1日．冯某与袁某订立一份《购房协议》，约定袁某将自家所拥有的房基地转让给冯某。随后按照协议，冯某向袁某支付订金10000元。后因袁某房屋不能办理土地使用权证和房屋所有权证．冯某诉至法院，请求法院确认上述《购房协议》无效，并责令被告袁某返还10000元订金，赔偿经济损失5000元。