“城中村”集体土地开发利用问题探讨

在不改变土地用途的前提下,允许"城中村"集体土地、房屋通过出租的方式进行开发利用,是提高农民收入、满足城市低收入人群住房需求的需要。现行的法律制度和传统物权理论已无法解决城乡一体化过程中禁止农村集体土地出租、出让用于非农建设与现实发展需求的矛盾。相比之下,以财产归属和利用制度组成的"物权二元"理论,使得一切自然人、法人能够基于占有权,对农村土地享有占有、使用、收益的权利,从而实现"城中村"集体土地充分的开发利用。其指导下的"城中村"土地开发,应该在严格控制土地用途变更,限制农村集体土地非法流转的条件下,允许村民对自家宅基地、村集体对建设用地进行开发利用,从而实现增加农民收益与缓解城市居民住房问题的双赢。