从赠与合同附随义务的履行看物权变动登记中的公证

近日又接待一当事人诉称其在公证处办理了房屋赠与合同公证,现赠与人死亡,为办理房屋过户登记往来于房屋登记机构和公证处多次,至今无果,寻求解决途径。对于经公证的赠与合同一方当事人死亡另一方申请物权变动登记被拒的情况已发生多起,经询问其他公证处得到的回复是他们也遇见过此类情况,显然这不是独立个案而是带有普遍性的问题。     

新《房屋登记办法》对公证的影响

建设部新颁布的《房屋登记办法》于2008年7月1日起施行，这是《物权法》实施后在不动产物权登记领域的一部重要规章。由于其在征求意见稿中曾多处涉及公证，公证界对这部规章期待有加，然而，正式颁布的《房屋登记办法》仍然秉承了《物权法》对物权设立与变动的意思自治原则，并未将物权变动的相关法律关系纳入法定公证的范畴。致使业内一片哗然。     

完善我国不动产登记制度研究

物权登记就是在当事人申请的基础上,国家机关将物权变动的相关情况进行登记,方便公众查阅。进行物权登记的重要意义就在于要对物权所产生的任何变动进行公示,公众可以在对其信任的基础上来进行物权上的交易。这对于交易安全的保护以及社会经济秩序的稳定方面都有着至关重要的作用。而不动产登记作为其中的核心内容,完善研究具有十分重要的现实意义。     

我国商品房预告登记效力研究

我国<物权法>建立了商品房预告登记制度,对弱势房屋预购人的权益加以保护.与一般的不动产登记不同,商品房预售登记是对将来发生不动产物权的登记,即取得将来发生物权变动的权利,是为了保障将来实现物权.     

物权登记中的公证介入

构建我国物权登记制度首先面临的选择是:物权变动登记的效力是采登记要件主义抑或登记对抗主义.紧接着的问题则是:办理物权变动登记手续时,是采实质审查主义抑或形式审查主义.这两个问题是我国物权立法的关键部分,国内学者的研究也比较充分,从目前研究成果和<物权法(草案)>的立法精神看,主流观点是主张不动产物权登记的生效要件主义以及登记时的实质审查主义.<物权法(草案)>第11条:"当事人申请登记,应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料.     

浅谈完善我国不动产登记制度

《物权法》的颁布,确立了物权公示公信的原则和不动产登记制度。作为物权变动的一种模式,在因法律行为引起的物权变动方面,主要包括动产交付和不动产登记两个内容。动产的交付在实际中表现为简易交付、指示交付、占有改定和拟制交付四种,其物权变动模式相对较为简单;而在不动产的登记方面,首先,关于不动产的定义除了包括一般意义上的房屋、土地等不可移动或移动将改变其价值的物,在理论上,还包括添附于土地和建筑物的物。其次,不动产的变动表现为登记。     

农村房屋的执行:困境与出路

执行程序中判断农村房屋的权属应以房屋登记簿为准;未登记的,应以相关审批文件为准,不认可未登记的农村房屋的物权变动效力。在宅基地使用权限制转让的背景下,"房地权利主体相一致"的原则是目前影响农村房屋执行的主要原因,在宅基地使用权转让日益松动的情况下,执行态势应有所改观。但农村房屋的生存保障性和宅基地使用权的福利性仍是农村房屋执行的滞碍因素。     

不动产登记机构错误登记赔偿责任的性质与形态

不动产登记机构对登记申请的审查、登记行为是物权变动行为的组成部分,是不动产物权变动的公示方法和生效要件。它是对当事人的合意与申请登记的基础法律行为起辅助作用的补助行为,尽管其中有一定的行政因素和管理成分,但就物权登记行为的整体构造、主要功用、基本性质而言,应属私法上的行为。登记机构错误登记的赔偿责任因此应定性为民事责任。惟此方能妥善解决在登记机构与登记申请人承担共同责任时的责任形态及诉讼程序问题。登记机构与登记申请人的行为如构成共同侵权,二者应承担连带赔偿责任;如构成混合侵权,登记机构的责任宜确定为补充责任。登记机构追偿权的行使,也因其责任形态的不同而有所差异。     

登记要件主义和登记对抗主义的比较研究

《物权法》第二章规定了物权所有权变动以登记要件主义为原则,以登记对抗主义为补充的模式,而物权变动模式究竟应该采取登记要件主义还是登记对抗主义一直都是学界争论的焦点。文章将对两种物权变动模式做简要地分析和对比,寻找更符合我国国情的物权变动模式,并对我国现有的物权变动原则提出改善建议。     

在先债权不能对抗已登记的物权

一房二卖引发的行政登记案件中,民事终审判决对房屋登记是否具有羁束力是争议焦点。商品房买卖合同所涉及的债权变动和物权变动建立在完全不同的法律基础之上,当债权效力与物权效力发生冲突时,债权效力不能对抗物权效力。     

公证与物权登记制度的衔接

一、物权登记的实质审查与形式审查之争 公示公信原则是近代社会物权理论的基石.物权登记制度正是基于该原则而产生.物权登记是指经当事人申请,由国家专门机关将不动产物权和其它一些重要的动产物权的变动情况记载于专门的登记簿上以供社会公众查阅的制度.登记的首要意义在于实现不动产物权变动的公示,相对人及利害关系人均可查阅登记簿册,并且任何人均可相信登记权利而为交易.如此可以将社会中最重要的一些不动产物权归属明确固定下来,对于稳定经济秩序,保护交易安全,促进社会诚信发挥着极其重要的作用,因此物权登记制度是我国<物权法>(草案)(以下简称<草案>)的重要组成部分.     

不动产登记申请的法理与规则

登记申请是不动产登记的主要启动机制。申请行为本质上为有相对人的表意行为,但不属于法律行为,具有程序法行为的特质。登记申请应当实行到达生效主义,不能撤销但可以撤回,撤回登记申请须在登记完成前进行。登记申请的主要效力在于对登记机关的形成力、对登记程序的启动力、对物权变动的彰显力、对登记顺位的预定力。因虚假的登记申请资料引致的登记错误,登记机关应当对受害人承担赔偿责任,尔后向登记申请人追偿。     

论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调

不同模式下不动产登记制度中的申请程序、审查方式、登记簿的编制以及错误登记赔偿机制等方面存在差异,每种不动产登记制度模式都仅有一种与之相适应的不动产物权变动模式(但绝非简单的一一对应)。我国现行不动产登记制度属瑞士式的权利登记制,这决定我国的不动产物权变动模式应采债权形式主义。立法者如欲改变不动产物权变动模式,就须对不动产登记制度做相应的调整,反之亦然。     

故意隐瞒真实情况进行房屋登记的司法审查

【裁判要旨】申请人向房屋登记机关申请房屋所有权转移登记时故意隐瞒房屋真实情况,即使被诉房屋登记具体行政行为不违反法律规定,人民法院也要对被诉房屋登记行为进行全面审查,查明诉争房屋的真实情况。登记结果确有错误的,应当依法予以撤销。     

专家学者呼吁：《物权法》引入公证制度——物权登记中的公证介入

构建我国物权登记制度首先面临的选择是:物权变动登记的效力是采登记要件主义抑或登记对抗主义.紧接着的问题则是:办理物权变动登记手续时,是采实质审查主义抑或形式审查主义.这两个问题是我国物权立法的关键部分,国内学者的研究也比较充分,从目前研究成果和<物权法(草案)>的立法精神看,主流观点是主张不动产物权登记的生效要件主义以及登记时的实质审查主义.<物权法(草案)>第11条:"当事人申请登记,应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料.     

房屋产权过户登记对房屋买卖合同效力的影响

由于缺乏明确的法律依据,司法实践没有很好的区分物权变动的原因行为和物权变动的两个相互联系的不同的法律事实,对于未办理房屋过户登记的,多数的法院认为买卖合同无效。这影响交易的安全和效率,不利于对债权人利益的保护。     

登记对抗主义之下的动产抵押登记制度——兼及《企业动产抵押物登记管理办法》的修改

动产抵押改变了传统民法上"不动产抵押权-动产质权"的二元化担保物权格局,给传统物权公示方法提出了挑战,占有(交付)在其中已无法起到公示的作用,动产抵押登记制度遂之而生.合理的动产抵押登记制度由以下要素构成:在登记生效主义与登记对抗主义之间采纳登记对抗主义;建立统一的动产登记机关;登记内容与登记事项简单明了;在双方申请主义和单方申请主义之间采纳登记单方申请主义;在实质审查和形式审查之间采取形式审查.     

论房屋所有权初始登记应提交材料的范围

房屋所有权初始登记申请应提交材料的范围是严重困扰房地产登记实践的一个问题。繁杂的、"搭便车式"的申请材料提供要求导致房屋所有权初始登记的办理存在诸多障碍。在房屋已合法转让的情形下,这一问题更演化成"小业主办证难"问题,形成了尖锐的社会矛盾。这一难题的解决既涉及对房屋所有权初始登记制度功能的正确认识,也涉及行政法理论中的信赖保护原则在房屋所有权初始登记申请材料提交制度中的正确应用。立法及实践有必要在厘清这些问题的基础上,重新审视我国房屋所有权初始登记应提交材料的范围并妥善解决与此相关的一些法律问题。     

我国《物权法》登记对抗与登记生效模式并存思考

作为公示的一种重要方式,登记规则在物权法尤其是在不动产物权变动中有着相当重要的分量。我国在物权变动登记规则的问题上实际上采取了登记对抗模式与登记生效模式并存的做法,但其立法理由经不起推敲。登记对抗模式与登记生效模式共存的问题在本质上是物权变动的意思主义和形式主义共存的问题。而登记对抗模式及其背后所反映的意思主义物权变动模式与物债二分的五编制民法体系不相协调。未来立法终将并且必须贯彻登记生效模式以与现有物债二分的民法体系相协调。     

建立登记请求权制度的思考

登记是物权变动的公示方式与外在表征之一,起着权利变动的告知作用。登记不仅决定当事人双方间的权利变动关系,而且还影响着第三人的利益及社会的交易安全,因此,各国无不对登记制度设有较完善的规定,德、日及我国台湾地区还专门制定了不动产登记法。各国立法在登记上多采用双方申请主义。①由此可能导致如下问题,如一方（通常是因登记而受不利益方）拒绝协助登记,登记便不能进行,物权也不会发生变动,此时权利方应如何维护自己的利益？我国法律对此尚无明文规定,其它国家的立法或实务则是通过赋予权利方登记请求权的方式以维护其权…