论城市房屋征收中政府责任的缺失与对策

城市房屋征收成为我国现阶段普遍的现象之一。政府作为房屋征收的重要主体之一，由于角色定位不准，使得本应维护被征收人权益的政府，也在其中充当了些许负面的角色。政府责任在房屋征收中的失范原因在于其政府责任意识的缺乏、权力滥用以及法律规范的缺失。因此，应通过明确界定公共利益，建立房屋征收目的合法性审查机制；完善有关政府责任法律规范；创新房屋征收中政府责任管理机制等等多种措施来完善我国房屋征收中的政府责任，保护被征收人的合法权益。     

浅析城市不动产征收中的权力与权利

近几年,各地方暴力拆迁事件频发,被征收人与政府的关系逐渐紧张,甚至形成对抗局势。这一趋势反映出我国目前的行政征收存在诸多问题,应当进行必要的反思,对其中的一些概念和理念进行更新,并且在法律制度层面予以体现,为合理解决征收中产生的各种冲突提供法律保障,从而保证社会主义和谐社会建设的顺利进行。本文从保护公民私有财产的角度对国家征收中若干基本概念进行了法律分析,重新界定了争议比较大的公共利益的范围、补偿标准、争议解决机制等问题。     

国有土地上房屋征收与补偿案件受理与管辖

房屋征收作为限制和剥夺公民或其他主体合法的私有财产所有权或者使用权的行为,涉及被征收人的切身利益,事关社会稳定、经济协调发展。为规范国有土地上的房屋征收及相关活动,维护公共利益,保护公民的合法财产权利,应该对国有土地上房屋征收与补偿行为进行严格的司法审查。     

城镇化过程中城市房屋征收问题的思考

城镇化过程中城市房屋征收所引发的问题,2013年继续成为社会热点话题,政府和开发商以及被征收户的矛盾和冲突不断。笔者旨在通过分析2013房屋征收执行中的冲突现象,发掘其中矛盾冲突背后的深层原因,从而提出解决被征收户、政府和开发商三者之间矛盾的合理化建议。     

新条例下被征收房屋承租人的权利分析

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征收补偿条例》)相比原有的《城市房屋拆迁管理条例》(下称《拆迁条例》)无论是对公共利益范围的界定还是对强制执行征收的限制均有明显的进步.但在亮点背后,《征收补偿条例》并没有明确被征收房屋承租人的法律地位.为此,本文拟在比较新旧条例差异的基础上对被征收房屋承租人的权利进行分析,进而充分保护承租人的合法权益.     

农村土地征收的法律问题研究

宪法修正案以及物权法都明确强调了法律对私有财产的保护。在此背景下近年来频频在媒体出现的钉子户问题引起了人们对农村土地征收问题的关注,而土地征收问题中最突出的争议在于公共利益的界定及安置补偿两方面。     

国有土地上房屋征收与补偿条例

1.2011年1月21日国务院令第590号公布2.自2011年1月21日起施行第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主     

超范围征收的合法性控制

征收范围指拟征收财产的物理范围,应为公共利益(建设项目)所必需的范围。因不动产整体上紧密结合且难以分割,实际征收范围可能超出此必需范围,造成超范围征收。超范围征收与一般征收本质无异,其合法性尤与公共利益要件相关。现行征收规范不排除对被征收房屋实际情况的考虑,为超范围征收提供了合法性空间,但毕竟是征收权的扩张,应作更严格限制。可以从目的设定、手段选择、启动主体、超范围财产处置等环节入手,建立一种过程导向的公共利益保障机制,实施对超范围征收的合法性控制。     

当物权遭遇公共利益——兼论对私有产权的合理保护

政府常常以公共利益为名,征收征用公民一方的私有财产,但是往往难以给予被征收征用方以合理补偿,从而引发政府与公民双方的对立。本文分析指出清晰界分公共利益一词,同时完善法律救济途径是解决目前这一普遍困局、更好保护私有产权的有效方法。     

国有土地上房屋征收、补偿与拆迁的诉讼救济——基于行政法律关系的分析

为确保城市房屋征收过程中被征收方合法权益得到切实、合理的保护,必须辅之以完善的行政诉讼类型制度,然而,我国现行行政诉讼制度并不能满足这一需要。为此,有必要以美国学者霍菲尔德法律关系学说为工具,对征收过程中的各种法律关系以及被征收方各种权益进行精确界分,以此为基础设计相应诉讼类型。根据征收阶段的不同,在征收过程中政府与被征收人、被拆迁人之间实际存在着征收决定阶段的权力与责任关系,补偿阶段的原生性的权利与义务关系以及拆迁阶段的次生性的赔偿法律关系。为此,需要配套以相应的撤销诉讼、给付诉讼以及行政赔偿诉讼类型和相应的审判方法。     

论我国土地征收中公共利益的法律界定

土地征收制度是各国为了社会公共利益的需要而对私人的土地所有权予以公法上限制的一种基本土地法律制度。我国法律没有对公共利益进行明确的规定,因此实践中经常出现土地征收权滥用的情况,并且由此导致对土地征收权是否合法的争论。对我国土地征收中的公共利益进行科学的法律界定,能规范政府的土地征收行为,更好地实现各个利益集团之间利益平衡。     

美国法律中政府对私人财产的“征收”和补偿

美国法律中的"征收"既是一个财产法的问题.也是一个宪法的问题。从宪法角度看,征收所依据的是政府享有的政府征收权(eminent domain),它和完法所保护的公民对其私有财产的所有权之间是相互冲突的。如何解决这种冲突是美国财产法的重要内容。在完法层面上,美国法律对私有财产涉及两方面的规定:一方面是对私有财产给予宪法的保护,这主要体现在美国宪法第五修正案中的"正当程序条款"(Due Process Clause),即任何人的生命、自由和财产未经正当程序不得被剥夺;而另一方面,美国宪法第五修正案的"征收条款"(TakingsClause)规定,政府在给予公平的补偿(just compensation)的情况下,为公共使用的目的有权力征收私有财产。实施征收行为的可以是各级政府,在某种限定的情况下,也可以是行使公共或政府职责的私人公司。     

土地征收补偿制度研究

土地征收补偿制度是协调、平衡和解决土地征收中权益冲突的一项重要法律制度。妥善解决好土地征收补偿问题,对保证国家建设的顺利进行和社会公共利益的顺利实现,保护农村集体经济组织和农村村民的土地权益有着十分重要的意义。目前,在土地征收补偿实践中,我们应坚持“三结合”的原则,重点解决好其中存在的被补偿主体模糊、补偿范围偏窄、补偿标准偏低、补偿方式单一、补偿实现困难等问题。     

论房屋征收补偿协议要式化的困境与出路

房屋征收补偿协议的法律属性是行政契约,征收人的签约行为是一种要式行政行为。我国相关法律规范对房屋征收补偿协议签约行为的主体、程序、内容与方式等进行了要式化构造。通过考察房屋征收补偿的地方法律规范、裁判文书以及征收补偿实践参与者的感受,可以发现补偿协议签约行为要式化在实践中存在征收人权力行使恣意、被征收人的契约性权利遭受严重侵害的困境。落实与完善房屋征收补偿协议签约行为的要式化法律制度,应以"权力与契约的整合"为法理指引,建立签约阶段主体地位平等关系,利用签约程序规制行政权力,提升签约内容的合意性以及强调签约方式的合作性,并在上述理念指引下,以限定签约主体范围与进行信用管理,完善前置程序、签约期限与救济程序,优化奖励制度、协商机制与生效要件,实施违法监督与行政问责等为具体出路。     

回归与缺憾并存——评《国有土地上房屋征收与补偿条例》

国务院颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新条例)使人权首要价值地位、强制执行权行使的主体、暴力拆迁的法律责任得以回归,并确立了公共利益的范围,使用了科学性的确定法定范围方式。但新条例就私有财产征收和强制执行权的规定有悖于法律保留原则,有必要通过制定房屋征收与补偿法来补救这一缺憾。     

财产征收的理论反思与制度重构——以不动产准征收为视角

伴随着财产法律制度的发展变革,传统财产征收理论也在逐渐发生着变化。我国的财产征收制度经历了由计划性征收到市场性征收,由财产征用到征收、征用并存的发展演变,目前不仅存在着基本概念不清、征收目的偏离公共利益、政府滥用行政征收权等普遍性问题,尤其是对于财产权过度限制之现状缺乏应有的关注和规范,致使公民私有财产权常常遭受过度限制或者长期侵占而得不到法律救济。因此,学界应该以不动产准征收制度的建立为契机,直面我国财产征收的现实问题,将重构中国财产征收法律制度、制定《中华人民共和国征收法》作为当前财产法研究的中心任务。     

私产在征收征用中的公法保障机制研究

公民私有财产权,不仅是私法中的权利,同时也是公法上的权利,应受到宪法和行政法的保护 基于公共利益需要而设置的征收征用制度,与公民私有财产存在着冲突,因而,在征收征用中应给予私有财产以充分的保护。这种保护应通过多种保障机制来体现:一是目的保障机制,确立私有财产的概念及其确认制度、公益判断制度以及私有财产与公共利益权衡制度;二是程序保障机制,在征收征用实施中,设定审查决定 命令实施、当事人异议、听证等一整套具有良好可操作性的保护公民私有财产的制度;三是补偿保障机制,遭循充分、及时而育效的原则给予相对人金钱或实物的补偿。     

土地征收与补偿:香港的经验

香港土地征收制度分为三大部分,即为了政府工程而做出的土地征收,为了私人重新发展业权分散的多业主物业而强制征收土地,和对新界原居民所拥有的土地的征收。土地征收所涉及的一系列法律问题,包括公共利益与私有财产权之间的平衡、对强制征收土地权力的法律限制、以及对土地被征收者的补偿等。香港的土地征收制度中一些被证明行之有效的机制是值得正在发展中的中国大陆的土地征收制度借鉴的。     

澳门征收制度的特色

在我国现阶段,土地征收和城市房屋拆迁是激化社会矛盾的根源之一。不言而喻,和谐社会的构建要求改良现行拆迁制度,鉴于此,笔者在本文中简要介绍了澳门特别行政区征收制度的若干特色,尤其是公益征收必须遵守的公正补偿原则与现行补偿原则,以及立法者赋予被征收人的诉权、全部征收权和索还权。就立法技术而言,澳门征收制度具备体系完备统一的优点;就立法精神而言,澳门征收制度追求公共利益与私人利益之间的平衡。这两个方面均可资内地借鉴。     

土地征收视野下“公共利益”之探讨

对土地征收的界定应当着眼于土地权利人的财产是否受到实质损害,目前关于征收和征用的划分标准存在重大问题。公共利益在不同的法律语境下具有不同的内涵和功能。作为法律原则的公共利益是一个抽象的概念,没有必要也不可能对其作出准确界定;而土地征收视野下的公共利益是一个具体的法律概念,立法可以在土地征收这一背景下结合社会、经济、文化传统等因素对其作出相对明确的界定。土地征收视野下的公共利益已不限于传统意义上公共使用的范畴,政府基于社会整体的、全盘的发展计划实施的土地征收也是符合公共利益的。土地征收部门在土地征收公告中应当说明征收的法律依据,并证明征收行为的合法性,司法机关应当对其作全面审查。