房地产调控中克服地方政府“执行失灵”的法律机制构建

我国目前房地产调控效果不佳的失灵现象的深层次原因是地方政府在作为中央政府宏观调控措施执行者角色时，出于抓住“土地财政”不放和政绩考核取巧的动机对中央的调控举措执行不力的“执行失灵”所致。克服的思路是重新划分中央和地方财权和征收房产税，为地方政府在现行收入体系中增加替代的稳定收入来源，削弱地方政府对“土地财政”的财源依赖以及从政府官员政绩考核的人性把握角度着手，将房地产数据纳入官员考核体系，建立问责制，形成制度的组合拳。     

关于调控政策背景下房地产纠纷案件法律适用问题之探讨——以房屋买卖合同纠纷为视角

2010年起,中央和地方政府陆续出台了一系列房地产调控措施,从土地控制、财政、金融等多方面加大了对房地产的调控,这些房产新政被媒体称之为"史上最严厉的调控"(以下简称房产新政)。为充分发挥人民法院权利保障和纠纷终结的审判职能作用,妥善化解房地产市场中发生的矛盾纠纷,促进房地产市场健康持续发展,有必要加强对当前形势下房地产纠纷案件审判工作中新情况、新问题的调查研究,及时提出司法对策。     

平衡的艺术

距4月14日国务院出台“新国十条”房地产新政已经两个月了，期间，中央各部门和地方政府密集出台了一系列的调控政策，北京、上海等一线城市房价有止涨的势头，成交量出现了明显下降，房地产新政对市场的作用开始显现。面对利益博弈各方目前心态的些许微妙变化，基于前几次调控屡屡无果而终的经验，民众中仍出现了对调控是否会再次半途而废的担心。     

中央与地方之间的博弈分析——以房地产调控为例

近年来,随着房价的不断攀升,中央与地方的关系进一步“升级”。本文将对双方在房地产调控中的“博弈”行为进行分析,并从此角度出发,浅析现行中央与地方的以经济指标为导向的关系。同时提出如何在这种博弈的环境下,协调中央与地方的利益关系。     

当前我国房地产政策初探

我国房地产业自改革开放以后开始高速发展,已经成为推动我国经济发展的重要组成部分,但同时也暴露了不少问题.本文拟就目前房地产市场的状况,结合中央政府出台的对应政策,意在探究近期我国房地产政策对房地产市场过热的调控作用.     

房地产市场宏观调控的法律思考

政府对房地产市场进行宏观调控主要有行政、法律、经济三种手段,但在法制社会的大背景下,政府的各种活动都离不开法律的指导和约束。从理论上讲,政府对房地产市场的宏观调控的法律手段主要包括对以下几种法律制度的运用押计划和产业政策法律调控;税收法律调控;金融法律调控。因此政府可以从以下法律层面进行调控押加强相关调控主体在房地产市场宏观调控中的相互协调;完善有关调控主体的法律责任,确保调控措施得以贯彻施行;完善与房地产相关的税收法制,真正发挥税法在房地产市场上的宏观调控功能。     

规避“限购令”的法律风险

我国平均房价连续十几年上升。特别是2009年下半年以来，全国房价普遍上涨过快，已经演变成社会关注的大问题。为了做好房地产市场调控工作，2011年1月26日，国务院发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。之后，地方政府也陆续出台了更加严厉的限购调控措施。     

从新“国五条”看我国房地产市场宏观调控

新"国五条"及其实施细则给房地产市场带来了短暂的剧烈震荡。但从内容和方式来看,其完全可能与历次调控一样成为"空调"。究其原因,行政性的临时调控手段有余,经济性的长期调控手段不足,调控没能考虑全面,误伤"刚需族"是其原因。根本原因则与我国现今的财税政策,地方政府对GDP的无限追求有关。我国的房地产市场宏观调控急需变革。     

试论房地产市场调控与法律对策

政府对房地产市场进行宏观调控主要有行政、法律、经济三种手段,但在法制社会的大背景下,政府的各种活动都离不开法律的指导和约束。对我国房地产市场进行法律手段的宏观调控,规避房地产市场的法律行为,有利于规范房地产经济运行秩序,使房地产市场拥有更广阔的发展前景。本文以房地产市场调控为切入点,在分析房地产市场宏观调控存在的问题基础上,通过阐述法律制度对房地产市场宏观调控的意义,重点探讨了完善房地产市场宏观调控的法律对策,旨在对房地产市场调控进行法律思考,以期为房地产市场调控提供参考。     

房地产市场调控的行政法问题——以行政法基本原则为主要分析工具

近年来,国务院,各级地方政府运用土地、财税、金融等多种手段对房地产市场实施调控。本文试图以行政法基本原则为主要分析工具对房地产市场的准入、开发、交易等环节涉及之诸如土地供应、税收、行政许可、行政规划等行政法问题简要梳理、考察。     

保障房时代楼宇对讲行业的新机遇

2011年伊始，针对持续走高的房价，国家对房地产市场相继出台了国八条、房产税、限购令等一系列紧锣密鼓的调控政策，同时国家又启动了史上最大规模的保障性安居工程建设，2011年计划建设保障性住房1000万套，今后五年，保障性住房的建设将达到3600万套。为了确保保障房的建设能够真正落到实处，住建部还与各省级政府签订了“军令状”，把保障房的建设纳入对地方政府的考核中。楼市调控政策可谓一波接着一波，调控力度达到了空前的高度，这也让整个房地产市场都笼罩在“压力山大”的阴影下。面对严厉的楼市调控，与房地产市场息息相关的楼宇对讲行业也面临着重大的挑战。     

规制炒房投机行为的法律分析

2010年,中央连续出台了一系列宏观调控措施,从控制信贷投放、增加房地产供给、遏制投资投机、建立对地方政府问责制等层面,多管齐下对房地产市场进行宏观调控,下决心遏制部分城市房地产价格的过快上涨,其中的遏制投资投机尤为值得重视。资本具有逐利性,投资(包括投机)房地产以期实现自己名下资产保值增值本身无可厚非,如果市场或者政府能够提供更好的投资渠道,房地产市场的投资资金自然顺流而去,房价问题可解大半,因此对于炒房投资(机)资金宜疏不宜堵。反观政府,控制土地供应,财政乃至决     

我国中央与地方政府间权力配置欠缺及其法治完善

本文在阐明现阶段我国中央与地方政府权力配置欠缺的基础上,积极探究域外中央与地方政府间权力配置的经验,并时我国中央与地方政府权力配置进行法治化思考,以期有助于法治化实践.     

房地产的财税法调控研究

对房地产调控的税收措施相对比较完善,但"土地财政"却消解了部分税收调控作用。要改革财政体制,在体制内增强地方财力,改变地方对"土地财政"的依赖,取消对个人自住房产免纳房产税的规定,强化土地增税清算、完善并严格执行"二手房"交易相关税收政策,降低房产交易价格,抑制投机购房,发挥财税制度对房地产的调控作用。     

超大型国家治理中的地方法治试验及其制度约束

地方法治试验既能够激发地方政府的创造性,又能够科学有效地规范地方政府权力运作。竞争动力学理论从经济发展产生的内生性驱动和官员晋升锦标赛产生的外在压力两方面,解释了地方法治试验的动力机制。中国采取“政府集权+行政集权”模式在促进国家统一同时,扩大了国家的治理规模,增加了国家的治理负荷,引发了超大型国家治理的结构性难题。中央试图通过允许地方进行法治试验的方式,来解决这一难题。它能够在统护法律统一的前提下,及时调整中央集权与分权的程度。中央通过宪制约束、组织约束和政策调控等多种手段,加强对地方法治试验的约束,确保国家整体主义体制结构的实现。地方法治不是一个脱离中国整体法治而存在的本体论意义上的概念,而是一个具有强烈方法论意义的概念。     

我国市场经济下中央与地方经济职权关系的困惑

我国建立社会主义市场经济体制,一直朝着法治经济方向努力,不断强化经济立法,完善宏观调控,规范政府职能。市场经济法制建设的重要内容不仅是强调经济民主、经济秩序和经济法制,更重要的还是科学规范、协调和理顺中央政府与地方政府在社会主义市场经济体制下的权限关系。建立和完善我国社会主义市场经济法制,需要最大化调动中央与地方政府的积极性和能动性,充分发挥中央政府和地方政府对我国社会主义市场经济的组织、管理、监管、调控等方面的职能,保障社会主义市场经济秩序依法运行。     

房地产限贷措施性质的金融法分析

近来,为了稳定物价和抑制通货膨胀,国务院和一些地方政府陆续颁布了针对某些商品的价格调控措施。最典型的例子是国务院和一些地方政府为抑制房价过快上涨,于2011年初出台的一系列调控房地产市场的措施,这些措施主要表现为限购令、限贷令和限价令。这些价格调控措施是各级政府为了稳定物价而出台的临时性调控措施,其在维护市场秩序和消费者权益方面有其合理性,但也引起了学者的不少争议。争议的焦点主要是这种临时性调控措施的合法性和正当性问题,具体体现为这些调控措施在调控主体、调控途径、调控效力等方面与相关法律规定尚有较大差距,有异于我国法律规定的调控措施,因而有与宪法、立法法、价格法、税收征收管理法等法律相抵触之嫌。这些调控措施具有临时性、应急性、强制性等特征,更接近于紧急状态下的应对措施。从法治的角度考虑,这种临时性的调控措施应当适时退出,让位于规范的、作用相对持久的法定调控措施。基于此,本刊特组织一些学者对这些调控措施予以探讨。     

房地产市场行政规制与政府权力的边界

近来,为了稳定物价和抑制通货膨胀,国务院和一些地方政府陆续颁布了针对某些商品的价格调控措施。最典型的例子是国务院和一些地方政府为抑制房价过快上涨,于2011年初出台的一系列调控房地产市场的措施,这些措施主要表现为限购令、限贷令和限价令。这些价格调控措施是各级政府为了稳定物价而出台的临时性调控措施,其在维护市场秩序和消费者权益方面有其合理性,但也引起了学者的不少争议。争议的焦点主要是这种临时性调控措施的合法性和正当性问题,具体体现为这些调控措施在调控主体、调控途径、调控效力等方面与相关法律规定尚有较大差距,有异于我国法律规定的调控措施,因而有与宪法、立法法、价格法、税收征收管理法等法律相抵触之嫌。这些调控措施具有临时性、应急性、强制性等特征,更接近于紧急状态下的应对措施。从法治的角度考虑,这种临时性的调控措施应当适时退出,让位于规范的、作用相对持久的法定调控措施。基于此,本刊特组织一些学者对这些调控措施予以探讨。     

论中央与地方财政关系法律调控机制的建构

财政关系是中央与地方关系的核心,法律在规范中央与地方财政关系方面发挥着无可替代的作用。我国中央与地方财政关系法律调控存在的问题主要有:法律规范的效力层次低,中央对地方的财政支出作出许多硬性规定,执法上随意性较大。实现中央与地方财政关系的法治化,应当在立法方面采用法律保留原则,完善中央与地方财政关系法律规范的内容,建立中央与地方财政争端解决机制。     

房地产市场的下一步

政府之前有关促进房地产发展的倾斜政策现在基本上被慢慢抹平之后,房地产的脚步是渐趋减缓平稳发展还是像股市那样大幅下滑之后再平稳呢?2004、2005年对上海及全国地产而言,是具有深远影响的一年,从地方政府到中央政府,从土地到金融,宏观调控始终笼罩着地产界,围绕着生存与发展,中国地产界面临着前所未有的政策干预。而作为风向标的上海也首当其冲成为了全国性调控的样本。