房地产阶段性保证担保研究

在当今购房模式下,房屋由开发商建成并交付给购房者,购房者按照合同约定支付购房款。大多数购房者在支付完首付款后,以银行按揭贷款的方式支付余款。此时,需要三方签订个人购房担保借款合同。该合同约定购房人将购买的房屋预抵押,并向银行支付开发商对购房者的按揭贷款的保证担保。由于商品房未建成,无法进行抵押登记,只能进行抵押权预告登记。在实践中,这种期房销售的交易惯例往往会出现一些特殊问题。随着《民法典》的实施,部分问题将更加显著。本文重点阐述房地产阶段性担保的背景和实践中容易出现的原因,并从银行和开发商两个不同的视角列举可能存在的法律风险并提出相应的解决方法。     

商品房买卖中的定金风险及应对措施

在购买房产时,购房者和开发商在正式的《商品房买卖合同》签订之前的过程中,双方首先要签订《商品房认购书》,一般认购书中都规定了定金条款,双方在签订认购书的同时,购房者要向开发商交付数万元定金作为签订购房合同的担保。但问题是,在签订认购书的一些购房者,然后回去不想交定金买房子,购房者要返还定金,开发商说合同在购房定金罚则无权要求返还定金。也就是说,定金也是存在风险的,我们该怎么应对其风险呢?且看本文。     

离婚的房产归属问题

一、基本案情 男方有一套婚前按揭购买的商品房，婚后由两人共同办证、装修、居住和还贷。在离婚诉讼中；女方要求分割该套房产婚后的增值部分。法院最终没有支持女方的这一请求。法院查明，男方早在双方结婚前就已经购买了该套房屋并办理了房屋按揭手续，实行等额本息还款，至离婚时已经还款二万余元，     

按揭,何日圆你住房梦

谁曾想到,昔日火爆一时的中国房地产市场,如今陷入了清淡低迷的局面。一方面。到1994年底,全国历年累计空置的商品房达3289多万平方米;另一方面,全国500多万城镇居民住房困难户嗷嗷待哺。如何解救市道失衡的楼市?有关人士称,发展和扩大银行按揭业务乃是当务之急,但现阶段实施仍存在不少困难。     

政策法规

职工如果购买开发商建的小区楼房,如果购房后实际面积与原先协议付款面积不符,职工要求双倍返还是有法律依据的。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条第2项规定:"面积误差比绝对值超出3％,买受人请求解除合     

商品房按揭"零首付"法律问题研究

在房地产市场低迷的背景下,为了能够尽快回笼开发资金,开发商往往会采取"零首付"方式来吸引客户购买商品房.这种销售方式,不仅"违法",而且由于购房者的偿债能力较低,因此,极易产生纠纷.在出现购房"零首付"纠纷时,由于我国法律对该问题的解决并不完备,这就增加了司法机关对此类案件审理的难度,也会出现裁判不统一的问题.本文即从...     

进房贷市场需正视风险

如雨后春笋般竖起来的高楼大厦到底卖到了谁的手里呢?一位刚刚在银行办完按揭的朱先生感慨道:现在的情况是,手里没钱的,可以拿银行的贷款买房;手里有钱的,也拿银行的贷款来买房。结果是,房地产商用银行的钱建成了房     

广州时兴“买楼”

时下,在商品丰富、被内地人称为“购物天堂”的广州市场上,有一种商品十分紧俏,不说不知道,那竟然是房屋!你相信吗? 并无刻意去领导新潮流却因天时地利人和而总是在浑然不觉中领导了新潮流的广州人,这回又来了个鳌头独占——记者从广州市房地产管理局获悉,去年,广州市建成商品住宅近180万平方米,超过了全市建成住宅面积的一半,其中个人购买商品房几乎占一半,这个住宅商品化的势头在全国可说是领了风骚。毋庸置疑,相对于内地来说,广州人有钱,广州人也讲求实际,他们对“安居乐业”有深切的理解,不“安居”又如何“乐业”?所以,有了钱的广州人     

外来工问题解答

一、从外地来广州打工,找哪些职业介绍所比较保险,不会被骗? 1.广州市劳动服务公司的职业中介服务中心。2.广州各区设立的职业介绍所(其中搞得比较好的是荔湾区)。3.广东省劳动局、劳动服务公司设在广州的职业中介服务机构。4.已注册的、有固定地点、信誉较高的民办职业介绍所。(请参照附录①②) 二、广州市的外来工管理工作有哪些部门负责?外来工的保障工作又由哪些部门负责?     

圆你一个安居梦

迈入1996年的第一天,广州市市民们所谈论的热点,已由目前广东房地产业的低迷景况转入了“按揭购房”的新话题。“供楼”已不仅仅是香港电影电视上的专有名词了,一夜之间,这个词好像与广州人贴近了许多。 “安居乐业”,一直是许多中国人的人生需求。但在广州,日益紧张的住房令许多人还在几平方米和几代同堂的环境中盼望一个舒适的居住环     

按揭贷款基础法律体系研究

当代按揭贷款法律制度或可称为一个体系。按揭贷款制度作为商业银行一项基础法律制度,对房地产市场、金融市场具有举足轻重的作用,而目前决定按揭贷款市场基本游戏规则的便是按揭贷款的基础法律制度:一、商业银行法律制度1995年出台的《商业银行法》是我国商业银行业务的基本法规,包括按揭贷款在内的一切商业银行业务都应该遵循此法。在此,值得关注的是该法第十一条1禁止民间集资之规定,纵观全文可以发现此为银行经营金融业务唯一的     

假按揭行为的刑事责任分析

房地产开发行业属于资金密集型行业,许多开发商由于资产或者信用等原因无法通过正规手续取得贷款,于是通过民间借贷或者从银行骗贷等方式进行非法融资,假按揭行为成为开发商从银行骗取贷款的一种方式。假按揭行为严重破坏了我国的金融秩序和诚信制度,如何准确认定假按揭行为的刑事责任,对于理论和实践具有重要的意义。     

房产新政下的权益维护

房屋在中国一直处于一个刚性的需求,有关购买房屋的有关政策一直是老百姓关心的大问题。因为国家的房产政策不是恒定不变的,所以在签订购房合同之后,房屋的首付比例会做出调整,购房者甚至会失去了原本拥有的购房资格。我将从这两个角度对签订购房合同之后完成购买房屋的物权转让手续之前出现的情势变动进行一个法律上的分析。     

迟一年扣5％?

有读者问:广州市房改方案规定:一次性付清购房款者可获减免20％的优惠,但若迟一年购房,则优惠将扣去5％。以此类推,如条件不具备购房的市民,岂不大大吃亏?! 市房改办有关负责人答:《广州市住房制度改革实施方案》原则是不变的。但由于实行租卖并举的方针,卖房是分期分批进行。截至今年7月底,市区共有102个单位正式提出售房申请,而已获批准实施售房的只有37个。估计今年大约有1/10的单位可实施售房。根据这种情况,个别政策条文可予适当调整,群众意     

退潮?

△问:听说广州市民购买福利奖券的热潮已经过去,无人光顾的奖券只好一包包卖给造纸厂?△答:据中募委和省募委统计,广州市发行销售福利奖券的数量不仅在全省继续保持第一,就是在全国各城市中也是一直保持领先地     

“黄金地段”争夺战

听说过租屋比买屋更贵的事情吗? 在距离广州市区不远的番禺县大石镇,商品房一级二类装修,每平方米(建筑面积)售价约为700元。而在广州市教育路附近,有关部门已查出黑市租价高达每平方米(实用面积)月租金为800元!这算得上是全国之最了。教育路路段何来如此魔力?因为它是广州市商业的黄金地段,一个荟萃高档时装、鞋类、饰物的精品市场。吸引着本地乃至全国各地的消费者。此外,还有一个众人不甚留意的原因,那就是,类似的市场与广州市其它的专业市场一样,     

限购令下借名购房行为的性质——两大法系下代理制度的视角

为了调控日益上涨的住房价格,政府发布了一系列限购政策,其中最主要一项就是限购令。限购令在限制住房投资需求、控制商品房价格上起到了一定的作用,但同时有许多人寻找到了规避限购令的方法比如借名购房,本文试图从民法代理理论的角度分析限购令下借名购房行为的性质。     

烂尾楼解困：预售制度中合同关系的重构

烂尾楼问题是关涉“住有所居”的基本民生问题,可以通过重构商品房预售制度中的合同关系来解决烂尾楼问题。将旧有的购房者托起商品房开发商和银行的联立合同关系构造,变为由银行分别与商品房开发商和购房者形成两个分散的、各自独立的、互无关联的合同关系构造。     

现代“管家”一族

近年来,广东遍地涌动着房地产热,竞争日益激烈。于是,一些房地产公司向顾客抛出大诱饵——“购买商品房,可以安排亲属入迁本地户口。”在番禺市桥,一家房地产公司的优惠条件是:购买建筑面积为80平方米的房子,可安排2名外地亲属入户市桥;购买建筑面积为90平方米的房子,入户额为3名。那么,据此而入迁当地户口的是些什么人呢?人们私底下称这些人为都市新“管家。”“崑钱”一族阿南,遂溪县人.他所以成为番禺大石镇的新居民,实实在在是托大哥的洪福。“文革”时,阿南的大哥偷渡去了香     

“恶邻”缘何欺“弱老”?

广州市荔湾区读者刘伟平来电: 听说法院里近年来审理的房屋纠纷案比较多,特向你刊点一点这个热点题材,并希望借此了解私人之间买卖房屋时应注意哪些问题以避免纠纷? 编者回电: 遵命!本刊实习记者吴丁杰的下述采访,但愿能使你等众多关心房屋易话题的“上帝”满意。