房地产开发公司将预售给他人的房屋又出售给第三人,应如何处理?

案情简介2001年5月,原告吴某(甲方)与被告北京某房地产开发公司(乙方)签订了购买某商品楼131号房的协议书。协议规定甲方向乙方预购131号房,售价154900元,甲方必须先预交定金;如果甲方在售房期间退回预定房间,所预交定金不退。乙方必须确保甲方预定房间层号,必须确保建筑尺寸和装修规格,并且必须确保在2001年9月30日售房,否则每天向甲方交纳延误费50元。协议书签订后,吴某交纳了8万元预购定金,并办理了其他预购手续。被告出售的商品楼预定2001年9月15日竣工。施工中因承包工程队负责人意外死亡,导致工程延期,于2002年1月30日才竣工通过验收。2002年2月20日,被告开始办理售房手续。在办理售房手续时,被告按吴某填写的单位电话多次联系,均未通知到吴某。在通知不到吴某的情况下,被告于2002年3月4日将吴某预购的131号房以145409元的价格出售给第三人张某。张某于2002年3月10日搬进131号房居住。原告吴某得知自己的住房被房地产开发公司出售后,多次找到房地产开发公司要求履行购房协议,被告不同意原告的请求,认为合同不能按期履行是施工队负责人意外死亡导致工程延期,不是其不履行合同,故不同意承担民事责任。况且房地产开发公司多次通知吴某,均联系不上其本人,才将131号房屋出售给张某。吴某存在较大过错,其后果应当由自己承担。双方协商未果,遂诉至法院。法院判决法院认为,原、被告所签订的购房协议是合法有效的,双方应当按协议的约定全部履行自己的义务。被告北京某房地产开发公司以承建施工队负责人意外死亡,导致工程延期,合同不能按期履行,不是自己不履行合同,要求原告承担民事责任的理由不成立。现原告吴某要求继续履行合同,并赔偿损失,被告应当继续履行合同,并赔偿因延期履行给原告造成的经济损失。被告与第三人之间的房屋买卖关系无效。造成无效的过错在于被告,被告与第三人应当相互返还各自取得的对方的财产,并且被告应当赔偿第三人因此所受到的损失。经法院主持调解,原、被告及第三人于2002年6月30日自愿达成了如下协议一、原、被告于2002年7月31日前办理131号房的售房手续,原告交清房款,被告交给原告131号房钥匙,并赔偿原告经济损失27000元,更换新的抽油烟机和电子打火煤气灶具。二、第三人于2002年7月31日前迁出131号房,将131号房交付原告;被告负责另行安排第三人购房。本案来源房地产买卖与租赁案例精析[法律直通车]     

股东如何更好地行使自己的权利?

随着市场经济的发展,越来越多的人通过投资入股具有了股东的身份。作为公司的权利人和出资人,法律不仅规定了股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利,也规定了股东的出资、清算、不得滥用股东权利等义务及违反该义务应承担的法律责任。     

刍议宣告合同无效权利的行使

宣告合同无效是当事人在仲裁实践中保护自身合法利益的一项重要权利，本文通过一则仲裁案件详尽分析当事人应如何正确行使法律赋予的宣告合同无效的权利，避免因不当行为丧失了该项权利。     

商品房面积与合同约定的不一致,怎么办?

答:2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》规定,明确规定了商品房面积纠纷的处理原则和解决办法。具体内容是,当购房者发现实际面积与合同面积发生误差时且合同未作约定的,可以按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内含3%的,据实结算房价款,即多退少补。(2)面积误差比绝对值超出3%,买房人要求退房的,房地产开发企业应当在买房人提出退房之日起30日内将买房人已付房价款退还给买受人,同时支付     

公民如何正确行使自己的刑事自诉权利

人们通常认为,一涉及到定罪判刑问题就由人民检察院出面向人民法院起诉,实际上,这类问题有时需要由公民自己出面处理。不仅告不告由公民个人决定,而且要由公民个人向人民法院递交诉状,参与诉讼。因此,公民个人有必要熟悉这方面的法律知识,一旦遇有这种情况,能够妥善处理有关的法律事务。     

合同约定解除权的行使——以法律行为标的为考量

合同自由和合同严守可以说是合同法上两个并列的原则,法官在选择时也多有矛盾.一方面要尊重当事人的意思自治,另外一方面从维护交易的稳定出发又要限制当事人随意的解除合同.为此延伸出的各种适用原则,各类案例不胜枚举.但是在面对真实的案例时,我们依旧困惑.究其原因,不是缺少原则,而是未能适当的运用方法论来破解现实的困惑.本文研究的目的就在于从一个现实的案例出发,运用法律行为标的的考量方法,抽丝剥茧,以求破解适用上的难题.     

长期业务往来约定的合同关系应否保护?

案情简介: 某印刷厂与某食品厂系长期承印糖果纸的承揽方与定作方.双方除第一次订有书面合同外,以后不再签订,由食品厂提供料纸的提货单,印刷厂提料入库后,随时根据食品厂提出印刷内容和数量的要求,开具加工发票承印.双方各自建立帐目,一年核对一次.1987年双方在对帐中印刷厂发现帐上少一吨料纸,因查对不清,食品厂起诉法院要求予     

合同双方关于解决纠纷的约定是否有效?

编辑同志:我商场日前与某公司签订了一份买卖合同,双方在合同中约定“在协议期内发生纠纷时,双方应予友好协商。协商不成时提请有关仲裁部门或向甲方所在地人民法院起诉”。请问这样的约定效力如何?能否算买卖双方明确约     

由谁来行使知情同意的权利:患者还是家属?

知情同意权是患者的一项基本权利,但是在我国目前的医疗实务中,该项权利却普遍地由患者的家属予以行使.本文围绕应当由谁来行使“有同意能力的患者”的知情同意权这一问题,由现行法的态度出发,从正反两个角度论证了应当由患者本人行使其知情同意权的观点.     

由谁来行使知情同意的权利:患者还是家属?

知情同意权是患者的一项基本权利,但是在我国目前的医疗实务中,该项权利却普遍地由患者的家属予以行使。本文围绕应当由谁来行使“有同意能力的患者”的知情同意权这一问题,由现行法的态度出发,从正反两个角度论证了应当由患者本人行使其知情同意权的观点。     

股东将公司发包给股东的承包经营合同效力

【裁判要旨】公司承包经营是当事人选择的一种公司经营方式,是股东关于公司营运所作出的制度选择和安排。在生活中依主体的不同可分为公司股东以外的第三人承包和公司股东承包两类。公司股东承包又分为三种形式:公司与股东签订承包合同、股东以公司名义签订承包合同、股东与股东签订承包合同。对于公司承包经营合同效力的认定,不能一概而论,应具体情况具体分析。但无论何种承包形式,只要法律不予禁止,不违反公共利益和公序良俗,不侵害他人利益。就没有理由加以否定和排斥,应认定合法有效。     

夫妻一方签订的房屋租赁合同是否有效?

■ 导读之声 结成夫妻后,双方对夫妻共同所有的财产享有平等的处理权.而且,人们通常认为,处理大额或重大财产事务,如签订买卖合同、租房协议、装修合同等,要经过夫妻双方同意,有些夫妻甚至就此作出了内部约定.那么,夫或妻一方就家庭事务所作出的处理决定是否有效呢?夫妻双方就各自的权限作出了内部约定,一方违反内部约定而与第三人实...     

论公司资本多数决原则的规制 以合理划分与行使股东权利为视角

公司作为市场经济活动中不可或缺的商事主体,其经营能否得以可持续性地发展,不但关系到投资股东的利益,也关系到社会公共利益的维护及经济建设的稳定。公司诉讼近年来一直保持着较大幅度的增长态势,在民商事审判格局中已经占有令人瞩目的重要地     

房屋与土地权利主体不一致时,房地产抵押合同的效力及相关权利人的利益保护——兼评四川华通汽车集团公司与中国农业银行成都市总府支行、四川盛世集团有限责任公司借款合同纠纷案

[案情] 1997年11月5日,中国农业银行成都市总府支行(以下简称总府农行)与四川盛世集团有限责任公司(以下简称盛世公司)签订了川农行营业部授(1997)字第0901-A-003号《授信额度合同书》。此后,双方又签订了《抵押合同》,约定盛世公司以其自有财产向总府农行设定抵押担保,并声明抵押物为抵押人的独有财产,拥有绝对处分权。盛世公司自愿将其所有的大陆桥     

阴阳合同效力的认定——对龚某诉上海某房地产公司等买卖合同纠纷案评析

龚某诉上海某房地产公司一案,涉及多种法律关系,其中"阴阳合同"效力的认定,是本案的关键所在。在房屋买卖领域,尚无法律对"阴阳合同"的效力认定问题作出明文规定。司法实践中,法院在处理"阴阳合同"房地产买卖合同纠纷时,通常认定"阳合同"为无效合同。     

合同约定保留的所有权不能对抗不知情的第三人——三一公司诉泰州市交通巡逻警察支队行政登记案评析

基本案情2008年,原告三一公司以被告泰州市交通巡逻警察支队作出的行政登记侵犯其所有权为由,向法院提起行政诉讼,法院受理了此案。     

出借合同、公章的单位不主张权利，借用人能否以自己的名义起诉？出借单位应否参加诉讼？

出借合同、公章的单位不主张权利，借用人能否以自己的名义起诉？出借单位应否参加诉讼？编辑同志：我们受理的几起建筑工程承包合同纠纷，起诉人系公民，在借用了出借单位的手续后与建设单位订立建筑工程承包合同，现团结算等发生纠纷，借用人提起诉讼。依照最高人民法院...