我国物业管理相关法律问题研究

我国的物业管理的立法原理处于一个模糊不清的状态。通过深入的理论研究认为应该在物业管理法律、法规的立法中贯穿和融入建筑物区分所有权理论,以此与西方发达国家的物业管理立法以及我国物权法的立法体系和原则相衔接,使物业管理法律、法规具有国家法律的基础支持,从而获得更广泛的适用性和权威性,为物业管理立法完善提供参照。     

论物业管理中业主“投票权”的确定与行使

业主"投票权"是基于建筑物区分所有权而形成的一项法律权利,是业主依法享有物业成员权的体现,也是业主实现公共性物业财产权益有效管理的核心内容.由于我国物权法和建筑物区分所有权制度的缺失,加上以普通住宅为主体的物业管理起步较晚,法学界对业主"投票权"的研究未予足够重视.本文通过对业主"投票权"确定标准和表决方式的分析探讨,以及对国外及台湾相关立法例的考察介绍,提出业主"投票权"制度重构的初步设想,以期促进我国建筑物区分所有权相关制度的建立与完善.     

业主的建筑物区分所有权之评析（上）

建筑物依土地之承载得其成就,人类因建筑物之依归而创建文明。因此,建筑物之于人类发展,占非常重要地位。建筑物之所有权及利用权,更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所有权之渊源,由来久远,于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹可寻。19世纪初,区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所采用,二次世界大战结束后,建筑物区分所有权制度,更发展为各国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求,暨顺应我国城市化进程的加速,并为取得多层或高层住宅之城市居民提供立体物权的规范依据,于《物权法》第六章专章规定了“业主的建筑物区分所有权”。但检视《物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定,仍存有不足以规范区分所有权法律关系之处。为此,本文试图从建筑物区分所有权理论分析角度入手,检视《物权法》第六章的立法取向及其基本内容,并提出其存在的相关问题与解决对策,俾作为日后最高人民法院为司法解释或法院判决之参考依据。     

论建筑物区分所有权

近年来,我国的住房制度改革已完全打破了高层建筑的单一公有制形式,国有企业事业单位也从以前实行的福利兼商品型住房制度过渡到完全的住房商品化制度,形成了国家、集体、公民个人对高层住宅的多种所有制形式,多个所有人共同拥有一栋高层建筑物的情况日益增多。尽管现实生活中出现了大量建筑物区分所有权的法律关系和纠纷,但时至今日我国尚未产生建筑物区分所有权的专门立法。建设部1989年11月发布的《城市异产毗连房屋管理规定》只是对建筑物区分所有权的一些问题作了原则性的规定。进一步在理论上探讨建筑物区分所有权制度,借鉴各国在建筑物区分所有权立法上的成功经验,对促进我国加快制订一部有中国特色的建筑物区分所有权立法不无益处。一、建筑物区分所有权的概念关于“建筑物区分所有权”一词的表述,各国立法不尽相同。早在1804年制订的《法国民法典》中已有了关于楼层所有权制度的规定,德国于1951年3月制定了《住宅所有权法》,《瑞士民法典》在修订后于1965年公布施行,该法典中增加了楼层所有权制度的规定。1962年4月日本制订了《有关建筑物区分所有权的法律》,1983年又进行全面修正,从原来的37条增加到70条。其他国家还有“公寓所有权’、“单元住宅所有权”等称谓,这些表述尽管名称不同,但     

法国的建筑物区分所有权制度：历史与立法

建筑物区分所有权是近现代民法上一项重要制度,法国早在16世纪初的地方习惯法上即产生了该项制度．1804年法国民法典第664条正式明文规定了建筑物区分所有权制度,完成了这一制度的立法化．此后,至20世纪30年代,为了适应新的社会形势对区分所有权制度的需要,法国于1938年6月28日制定了《有关区分各阶层不动产共有之法律》;至1965年7月10日,又制定了《住宅分层所有权法》, 1967年3月17日又以一纸行政命令对该法予以补充完善．法国建筑物区分所有权的发展史表明,对建筑物区分所有权制度的规定,最初可以简单一些,但到往后则是应当将其详尽规定,并在实践中不断修正、不断推出新的规定,最终形成完善的建筑物区分所有权法体系．这一点对中国当下的物权法规定建筑物区分所有权制度是有启示意义的．     

建筑物区分所有权初探

建筑物区分所有权，就是针对多数入区分一栋建筑物而各有其一部分的情形设定的一种特殊的所有权形式．它包括对建筑物巾个四周封闭的空间（如一个楼层或一个印U专有权和对楼顶、楼梯等公用设施的共有权。建筑物区分所有权制度在美国、日本、瑞士、意大利等西方国家已发展得十分完备，但在我国的立法上还是一项空白。本文拟对建筑物区分所有权的概念、特征以及被区分所有权的建筑物的管理等略加论述。一、建筑物区分所有权概述建筑物区分所有权．就是多个所有人区分一栋建筑物时，每个所有人对建筑物内一个封闭空间（楼层或单元）的专有权和…     

我国业主公约问题之探讨

业主公约是建筑物区分所有权的一项重要内容,在物业管理过程中起着十分重要的作用,在我国的物业管理实践中被广泛运用。但目前我国物业管理的相关法规对业主公约的规定相当地简单,许多业主对其也并不重视。本文对照日本、德国、香港的立法实践,探讨了订立业主公约的必要性和作用,订立业主公约的相关内容,指出《香港建筑物管理条例》对我国业主公约的借鉴意义。     

谈谈建筑物区分所有权

建筑物区分所有权,几乎是每一个生活在城市中的人都要面临的物权法上的问题。刚颁布实施的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一次规定了业主的建筑物区分所有权制度。文章围绕建筑物区分所有权,谈了建筑物区分所有权的概念、建筑区划内的财产归属问题以及业主自治的问题。     

建筑物区分所有权初探

建筑物区分所有权,就是针对多数人区分一栋建筑物而各有其一部分的情形设定的一种特殊的所有权形式,它包括对建筑物内一个四周封闭的空间(如一个楼层或一个单元)的专有权和对楼顶、楼梯等公用设施的共有权。建筑物区分所有权制度在美国、日本、瑞士、意大利等西方国家已发展得十分完备,但在我国的立法上还是一项空白。本文拟参照国外相关规定对建筑物区分所有权的概念、特征以及被区分所有权的建筑物的管理等略加论述。 一、建筑物区分所有权概述 建筑物区分所有权,就是多个所有人区分一栋建筑物时,每个所有人对建筑物内一个封闭空间(楼层或单元)的专有权和建筑物公用设施的共有权的结合。它是随着城市人口的膨胀、高层住宅的出现而发展起来的一种特殊的所有权形式。它的特殊就在于它不是一种单一的所有权,而是由专有权和共有权这两种权利形式复合而成的。     

现代物业管理法律关系浅析

物业管理是指由专门机构组织实施的,对现有建筑物及其配套设施进行管理,并向业主（即建筑物所有权人或使用人）提供各种服务的行为。现代物业管理法律关系,是物业管理人与业主之间的权利义务关系。     

浅议业主的建筑物区分所有权

建筑物区分所有权作为当代民法一项重要的不动产所有权形式,自十九世纪初叶迄至二十世纪六十年代,已为英美法系与大陆法系各国民事立法所普遍确立,①并由此成为各国和地区法制上的一项重要制度.建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用.但是,物权法关于业主的建筑物区分所有权的规定,尚未达到十分完善的地步.有鉴于此,本文就对该领域中若干问题作一浅析.     

物权法的一个重要命题：建筑物区分所有权——对一起相邻权纠纷案的法理分析

建筑物区分所有权在我国物权法中处于空白,本文介绍的这起房屋纠纷案件,反映了在我国建立建筑物区分所有权的紧迫性以及时效制度在不动产权利保护中的适用问题。     

浅析建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是由业主所享有的专有部分的所有权、共有权和管理权三项权利所组成的一种复合性权利。我国《物权法》的颁布标志着建筑物区分所有权在我国的正式确立,未来我国应制定《建筑物区分所有权法》,以解决司法实践中的相关问题。     

业主的建筑物区分所有权之评析（下）

四、《物权法》规定建筑物区分所有权存在的问题与对策 综上所述,《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的规定,内容很粗糙、很简陋、很原则,显不足以因应实践之需要,并且还遗漏了一些应当规定的重要内容,仅有管理权的内容较为具体。而建筑物区分所有制度作为物权法上的一项制度,主要是为了确认区分所有权人对同一建筑物所享有的各种财产权利。且建筑物区分所有权乃立体物权,与传统所有权平面物权者,本未尽相同,民法典之物权法既为物权之基本法,对此自应设有若干规定,以作为此种所有权体系建构之基础。     

建筑物区分所有权之专有所有权研究

建筑物区分所有权是一项重要的不动产物权。业主的建筑物区分所有权,包括了3个方面的基本内容：专有所有权、共有所有权和成员权。它们既是相对独立的权利,又是一个不可分的整体蠢而专有所有权作为其中的占主导地位的权利,是作为制度的区分所有权的单独性灵魂一我国物权法及最高人民法院法释[2009]7号文中对专有所有权的性质、范围及侵害专有所有权的救济方式进行了规定。     

建筑物区分所有相邻关系的缺陷及完善

随着我国住房改革的不断深入,建筑物区分所有权人之间因相邻关系而发生的纠纷、冲突与日俱增。但遗憾的是,我国《民法通则》、《物权法》以及最高人民法院出台的有关司法解释对新型的建筑物区分所有相邻关系纠纷处理的规定过于简单。应该在分析相邻关系的主体范围和规范性质的基础上,总结建筑物区分所有相邻关系的新类型,借鉴发达国家和地区的经验,完善我国相关立法。     

试论建筑物区分所有制度在一种典型的村居结构中的适用

建筑物区分所有制度逐渐在城市中得到广泛适用 ,但却基本被认为不适用于农村。本文试从法律的回应性特征 ,克服成文法的局限性 ,法律一个重要的功能 ,突破概念法学的束缚和适应中国特殊现实的需要等方面论述在村居结构中适用建筑物区分所有制度的必要性 ;从建筑区分所有 (权 )的特征、性质、构成建筑物区分所有必须具备的条件、及区分所有情况下 ,单独部分经分割后要成为区分所有权的客体必须具备的条件和区分共有权与一般共有权的比较来看建筑物区分所有制度可在典型的村居结构中适用的可能性 ,并且简要分析在村居结构中各区分所有人对专有部分、共有部分的使用及对此问题研究的意义。     

论建筑物区分所有权

近年来，我国的住房制度改革已完全打破了高层建筑的单一公有制形式，国有企业事业单位也从以前实行的福利兼商品型住房制度过渡到完全的住房商品化制度，形成了国家、集体、公民个人对高层住宅的多种所有制形式，多个所有人共同拥有一栋高层建筑物的情况日益增多。尽管现实生活中出现了大量建筑物区分所有权的法律关系和纠纷，     

浅析建筑物区分所有权的法律调整

建筑物的区分所有权,是我国房地产市场法制建设急待解决的课题。应从三个方面对建筑物的区分所有权进行立法:     

论由区分所有权人连带赔偿高空抛物所致损害的法律障碍——兼评《中国民法典草案侵权责任法编》第56条

我国侵权法草案规定侵权人不明的高空抛物致人损害,由“不能证明自己没有过错的建筑物使用人”连带承担全部赔偿责任。这实质上是对建筑物区分所有权人设定了一种对其在住宅内的行为随时举证证明的义务。这种对建筑物区分所有权人自由权利的限制和负担,无法解释和证成其正当性。建筑物区分所有权人实施的抛物行为是其承担侵权责任的根据,侵权行为人不明,受害人就无法按照侵权法获得赔偿。区分所有权人相互之间的监督义务和协助查找义务以及作证义务,乃公法上的义务;以此为根据要求其对受害人承担连带侵权责任,违反了法律关系理论的基本原理。要求建筑物区分所有权人证明没有实施抛物行为,违背了未发生的事实无法证明的证据法原理。推定所有可能实施侵权行为的人实际实施了侵权行为,违背了违法行为不能推定的侵权法原理。所以该条应该删除。