房地产项目收购与转让中的法律风险与防范

房地产开发，按照我国《城市房地产管理法》的定义，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为一种周期长、环节多的商业活动．房地产开发的过程也是一个风险相伴的过程。而法律风险在房地产开发的各个环节上亦无处不在，充斥于从立项报批、土地取得、施工建设、     

对商品房预售的探讨和建议

为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制，特别是对房地产开发企业在预售商品房时，硬性条件非常鲜明。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条之规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。国家还对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细的事后调整，如《城市房地产管理法》第四十四条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。     

不动产征收，中国律师服务的新平台

十月一日,《物权法》实施,与此同时执行了16年(其中在2001年作过一次修改)的《城市房屋拆迁管理条例》将停止执行。为了解决从而可能导致城市房屋征收与拆迁工作无法可依的问题,规范征收与拆迁补偿活动.维护社会公共利益.保障被征收人的合法权益和城市建设的顺利进行,根据《物权法》和《立法法》的有关规定全国人大常委会通过了《城市房地产管理法》(修正案),     

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定

为正确审理房屋登记案件,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定,结合行政审判实际,制定本规定。     

全国人民代表大会常务委员会关于根据《中华人民共和国澳门特别行政区基本法》第一百四十五条处理澳门原有法律的决定

《中华人民共和国澳门特别行政区基本法》(以下简称《基本法》)第一百四十五条规定:“澳门特别行政区成立时,澳门原有法律除由全国人民代表大会常务委员会宣布为同本法抵触者 外,采用为澳门特别行政区法律,如以后发现有的法律与本法抵触,可依照本法规定和法定程序修改或停止生效。”第八条规定:“澳门原有的法律、法令、行政法规和其他规范性文件,除同本法相抵触或经澳门特别行政区的立法机关或     

关于审理房地产法施行前相关案件的探讨

《城市房地产管理法》施行前发生的房地产纠纷诉至人民法院后，致使全国各地法院在处理这类案件中，产生了适用法律与处理结果的不统一。鉴于这种情况，1995年12月27日最高人民法院审判委员会第777次会议讨论通过了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，并通知全国法院贯彻执行。但在审判实践中，曾有过一些在城市房地产法施     

《物权法》框架下的城市房屋拆迁立法

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）於2007年10月1日实施以後，有一系列的配套法律和行政法规等待制定。其中，正在制定中的有关城市房屋拆迁的行政法规。受到社会的广泛关注。《物权法》颁布後，国务院於1991年发布、2001年修订後再发布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）由於与《物权法》的有关规定不一致，已於2007年10月停止执行。为此，全国人大2007年修订《城市房地产管理法》，授权国务院就徵收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。毫无疑问，这个行政法规必须坚持以《物权法》为依据，而不能因袭《拆迁条例》中那些已经过时的规定。因此，有必要对《物权法》的相关规定及其法理作出正确的解读，并对《拆迁条例》中的过时规定加以清理。     

全国人民代表大会常务委员会关于根据《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第一百六十条处理香港原有法律的决定

《中华人民共和国香港特别行政区基本法》（以下简称《基本法》第一百六十条规定：“香港特别行政区成立时，香港原有法律除由全国人民代表大会常务委员会宣布为同本法抵触者外，采用为香港特别行政区法律，如以后发现有的法律与本法抵触，可依照本法规定的程序修改或停止生效。”第八条规定：“香港原有法律，即普通法、衡平法、条例、附属立法和习惯法，除同本法相抵触或经香港特别行政区的立法机关作出修改者外，予以保留。”第八届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议根据上述规定，审议了香港特别行政区筹备委员会关于处理香港原…     

新《保险法》对中国海上保险合同法律的影响

2009年2月公布的《中华人民共和国保险法》在很多方面进行了重大的修改,势必对中国海上保险合同法律制度产生重要影响。一方面是对海上保险合同法律的补充,另一方面同《中华人民共和国海商法》在海上保险合同不少制度和规则上出现了程度不同的差异。而这些也为后者未来的修改提供了丰富的素材和良好的借鉴蓝本。     

日本《信托法》的修改及其借鉴意义

2006年12月日本对施行84年之久的《信托法》进行了重大修改。此次修改的主要内容表现在受托人的义务、受益人的权利以及信托利用的形态等三个方面。修改后的日本《信托法》确立了民事信托、商事信托与公益信托的共同规则;扩大了信托当事人的意思自治空间,增加了大量任意性规范;增强了法律用语的科学性和制度的可操作性。我国《信托法》宜借鉴日本《信托法》的此次修改,在立法观念上加以更新,并对法律规范进行修改和增补。     

商品房预售若干问题探析

商品房预售，又称“期房买卖”、“卖楼花”，源于香港。它指预售方将正在建造中的商品房卖给预购方，由预购方预付全部或部分房款的行为。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》及有关司法解释对此作了规定。 　　一、预售合同效力的认定 　　合同生效的一般条件有三个： (1)行为人有相应的行为能力； (2)意思表示真实； (3)不违反法律和社会公共利益。商品房预售为合同行为，当然适用上述条件。这里重点谈谈预售方的行为能力问题。 　　1.预售方必须符合《城市房地产管理法》第 44…     

对北京市城市房屋拆迁管理办法的几点质疑

在拆迁矛盾和拆迁“官司”日益增多的情况下，北京市政府日前出台了《北京市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称“新办法”）。较之以往的拆迁管理办法，新办法做了“较大的实质性修改”。但是，笔者认为，新办法仍然不够完善，应当充分征求各界意见并作缜密修改。1．城市房屋拆迁的法律程序不够清楚城市房屋拆迁是房地产开发的一个重要环节，必须按照房地产开发的基本程序进行。依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第互8条的要求，房地产开发单位在取得建设用地规划许可证之后，必须首先依照法定程序在城市规划区内申请建设用地，而“…     

论《房地产管理法》修订的基本问题——目的、指导思想和调整范围

《城市房地产管理法》全面修订工作已经启动，并列入本届人大立法规划；此次修订是在《物权法》颁布、不动产（房地产）物权规则基本确立，在房地产市场和市场监管框架相对成熟的背景下进行的，这意味着此次修订要重新定位《房管法》的目的、原则和适用范围，赋予它新的含义、功能。《房管法》应当以管理法为基调，搭建房地产业的管理制度框架，妥善解决农村与城市的关系、管理法与《物权法》的协调、建设用地规范、房地产开发和房屋建设等基本问题。     

《物权法》的实施与征收征用制度的完善

征收征用是对公民权利的重大限制,各国法律为强化对公民权利的保护,都在基本法甚至在宪法中规定这项制度。我国《物权法》对征收征用制度作了原则规定。为严格征收征用的规定和程序,严格补偿的规则,防止行政权对公民财产权的不正当干预和侵害,我国尚需制定《征收征用法》,修改《城市房屋拆迁管理条例》。     

论赠与公证之存废

不动产赠与应经公证．这在大陆法系国家和地区的立法上本属通例①．我国建设部、司法部于1991年发布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字[1991]117号）也做出了同样的规定,其执行十几年并未引起什么争议。但《公证法》出台之后,随着“非法律、行政法规不得设立应当公证事项”之解释．该通知规定的赠与公证就成了众矢之的;赠与公证在《物权法》和《房屋登记办法》中的缺席导致局面愈加窘迫．而由中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会组织编制、由住房与城乡建设部批准与发布的《房地产登记技术规程》则结结实实给了赠与公证当头一棒。该规程规定的“强制性条文”不包括赠与公证．于是相继有地方表示将取消赠与公证。     

中华人民共和国城市房地产管理法

第一条 为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。 第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。 本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。     

论不动产物权登记制度与公证制度

众所周知,“不动产登记”与“动产交付”一起构成民事法律规范上确定物权的传统理念和基本内容。我国自建国尤其是改革开放以来,法律制度不断完善,其中不动产物权法律制度可以说基本上都是沿着不动产登记制度来加以设置与推行的,《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及于今年10月1日起正式实施的《物权法》等国家法以及相关的配套性行政法规或司法解释等莫不如此。然而,从长期以来我国不动产物权登记的操作实务及现行《物权法》相关规定来看,我国不动产物权登记制度的具体实施有过度加重行政管理与司法诉讼之倾向①,换句话…     

国务院审议通过新拆迁条例

1月19日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》。会议指出,《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》是根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》起草的。     

土地+资金模式开发房地产是否合法? 兼论《城市房地产管理法》第39条的适用

正在房地产开发项目中,土地与资金直接结合的模式在实践中很难行得通。主要原因是有关部门认为这属于房地产转让,如果实际投资开发不到总投资的25%,则不符合《城市房地产管理法》第39条的规定,但实际上这是对《城市房地产管理法》第39条的误读。本文旨在分析土地+资金模式的正当性以及对《城市房地产管理法》第39条的适用问题。     

国税总局出台房地产企业所得税新规

2006年3月20日，国家税务总局发布了《关丁房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》。通知对原有规定作出了九项改变，条条都针对房地产开发企业纳税时可能出现的税收流失。其新意土要体现在以下几方面：（1）对新办房地产企业减免税作了限制。