房屋重复买卖问题研究

实践中常常会出现房屋出卖人背弃已经签订的房屋买卖合同而将房屋再度出售给其他买受人的情况,就是所谓的"房屋的重复买卖"。在房屋重复买卖的情况下,会发生数个买受人之间的权利冲突,数个房屋买卖合同的效力如何?如何协调解决前后买受人之间的权利冲突?得不到房屋的买受人如何保护自己的利益?法律怎样制裁出卖人的这种不诚信行为?这是研究房屋重复买卖所要解决的问题,也是研究房屋重复买卖问题的意义所在。     

无权处分辨——合同法第51条规定的解释与适用

按照民法解释学 ,我国合同法第 51条规定的是买卖等合同的效力待定-而非物权行为的效力待定。买卖等合同可以含有引发物权变动的效果意思。处分权宜作处分能力的解释 ,并影响买卖等合同的效力 ,其适用范围不限于特定物的买卖等。主张无权处分不影响合同效力的四大理由并不充分 ,均存疑问。民法总则关于法律行为的标的须可能、确定、合法的要求并未将债权行为排除在外。第 51条同第 52条、第 54条的衔接平滑 ,与第 1 50条的关系可以按特别法优先于普通法的规则协调。善意取得为原始取得 ,其成立不以无权处分的合同有效为前提 ,限于有偿合同场合为宜。善意取得确系受让人取得标的物所有权的“合法根据” ,在受让人尚未支付相应价款的情况下 ,不当得利可以存在于标的物的变形物上。     

审理预售商品房纠纷案件的几个问题

审理预售商品房纠纷案件的几个问题时永才（一）关于预售商品房合同效力的确认确认预售商品房合同的效力是审理预售商品房纠纷案件的前提条件。由于预售商品房交易不同于现房买卖，不仅缺乏现成的法规政策，而且实践中的具体做法亦五花八门，因此在确认预售商品房合同的效...     

房屋租赁合同登记与"买卖不破租赁"原则

实践中,房屋租赁合同登记制度与"买卖不破租赁"原则冲突很大,本文在分析二者适用性强弱后,得出没有经过登记备案的房屋租赁合同没有对抗第三人的效力,买卖可以击破未经登记的房屋租赁关系的结论     

出卖人违反权利瑕疵担保义务问题研究——以国际货物买卖合同的法律效力为中心

《联合国国际货物销售合同公约》对合同效力问题采取了"知难而退"的回避态度,因此当出卖人违反瑕疵担保义务之际如何判定合同的效力便成为一个重大而棘手的问题。分析表明,如果在确定所有权归属时侧重于保护善意买受人,而在合同法中却认定善意买受人所订立的买卖合同无效或效力待定,这势必使法律的保护重心动不定,由此导致法律适用的困难。鉴于世界各国对保护善意第三人的立场基本一致,建议公约明确规定在出卖人违反权利瑕疵担保义务而买受人为善意时,买卖合同为有效合同。     

行为无效还是合同无效

生活中,我们经常会遇到类似的案例：甲将某名画委托乙保管,但乙却擅自将画售卖给丙。此时,涉及到以下几个法律问题：1.乙丙所签订的买卖协议是否有效?2.乙擅自处分该画的行为是否有效?3.甲如何保护自己的财产所有权?4.丙必须将该画返还给财产所有人吗?一第一个问题,是合同效力的问题。我国《合同法》第51条的规定：“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订合同后取得处分权的,该合同有效。”通说认为,该条规定了无处分权人处分他人财产的合同的效力：在未得到权利人追认或无处分权人订立合同后未取得处分权之前,…     

房屋买卖合同的效力是否以拥有权属证书为必要条件?

裁判要旨:在房地产交易过程中,《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于未登记领取权属证书的房屋不得买卖的规定,属于行政管理性规范而非合同效力性规范,该项规     

论多重买卖

所谓多重买卖，是指出卖人就同一项财产的出卖订立两或两个以上的买卖合同，形成两个或两个以上的买卖债权债务关系，这两个或两个以上的债权债务关系在内容上相互重叠。多重买卖现象自古有之，在价格发生波动时，尤为常见。质言之，该行为是对诚实信用原则的最直接的违背。我国法律对于此类行为一直缺乏应有的规制。《合同法》也没有设置任何条款对此进行规范和调整，这不得不说是一种遗憾。由此而产生的数个买卖合同的效力应如何确定、买受人的撤销权、就已移转所有权与他人的同一标的物再行买卖行为的法律性质、合同履行过程中的侵权行为…     

未登记已占有的房屋买受人的权利保护

房屋二重买卖中,传统理论认为登记的后买受人优先于已占有的前买受人,因债权不能对抗物权.登记的后买受人可以对占有的前买受人主张返还请求权的要件是无权占有,前买受人之占有乃基于有效之买卖法律关系,该买卖之效力并不因出卖人的二重买卖而受影响,前买受人之依据交付获得的占有和收益权也不因再次转让行为而终止,故返还请求权不能成立.当将房屋交付后,前买受人取得了占有、使用和收益等权能,出卖人的再次转让行为属无权处分,登记的后买受人不能取得出卖人所没有的占有、使用和收益权.已登记的后买受人只有符合善意取得的要件时才能对抗前买受人的占有权利.前买受人的占有产生公示效力,后买受人负有合理调查占有的义务,未尽该调查义务的,构成调查知情.侧重保护前买受人既符合诚实信用原则,减少信赖损失,更有助于提高经济效率.     

融资性贸易合同的定性及效力规制研究

融资性贸易合同名为买卖、实为融资，该类复杂合同的效力一直面临较大争议，各级法院倾向于遵循严厉的金融政策逻辑以认定合同无效，事由包括虚假意思表示、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益等，但也有部分法院认可其效力。反思否认合同效力的主流裁判思路，商事思维缺位下的过度管制、墨守企业间借贷无效之成规、穿透式审判思维的不当扩张、合同无效认定标准过于宽泛等是为主要缘由。要确立审慎否定融资性贸易合同效力的裁判立场，在举证责任分配上，需要准确认定该类合同性质，区分合同效力、性质与履行的不同问题；在价值选择上，应以肯定该类合同效力为原则，从此类交易究竟损害抑或是促进实体经济发展进行价值判断，过度的穿透式审判思维应当缓行。     

处理无效合同问题浅析

合同的效力问题,历来是合同法中的一个重要研究课题。我国《合同法》在总结十多年来司法实践经验的基础上,对原《经济合同法》中有关合同效力的规定作了较大的修改。这种修改主要集中在对合同效力的认定上,而对合同一旦被认定无效后如何处理的问题,却没做大的运动。如何处理无效合同,无论在法学理论界还是司法实践中,一直都存在较大的歧义,主要体现在对《合同法》第五十八条的理解上。     

如何确认破产企业财产抵押担保的效力

破产企业财产抵押效力如何,在破产案件中占有举足轻重的地位,故不可不对之详察。一、破产企业财产抵押效力的确认(一)有关破产企业财产抵押合同几个方     

浅论抵押权行使中的几个问题

一、抵押权要在抵押合同约定的担保效力范围内行使所谓担保效力范围有两方面的含义。一是对担保债权的效力范围,二是对抵押物的效力范围。抵押权必须要在上述两个效力范围内行使方为有效。否则,将不受法律保护。     

论代孕合同的效力

代孕现象的出现引起了人们的广泛关注。认可代孕合同行为的观点与否认代孕行为效力的见解激烈碰撞。本文认为如何解读代孕现象以及由此引发的争议,代孕合同的效力如何为关键点,文中抛开实务中代孕引起的种种纠纷,仅以个人视角分析代孕合同的效力,以期为实务中解决代孕问题有所助益。     

《关于审理以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力问题的通知》的理解与适用

2004年12月21日,经山东省高级人民法院第65 次审判委员会讨论通过,下发了《关于审理以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力问题的通知》(以下简称《抵押合同效力通知》),该通知就审理以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力问题做出了规定。为正确适用该通知,保证执法标准的统一,现将该通知具体应用中需要注意的几个问题谈谈我们的意见。     

网络服务合同法律规范的几个问题——易趣欠费案评析

网络服务合同除应遵循现行《合同法》的一般规则外,还要考虑其两个特殊性:一是作为格式合同的法律问题;二是作为电子合同的法律问题。而解决这些问题的关键在于完善我国关于数据电文证据效力的规范。     

商品房预售合同的效力研究

一、商品房预售合同效力的概念合同的效力即合同的法律效力。从广义的角度讲包括 :( 1 )法律、法规的法律效力 ;( 2 )裁判文书的效力 ;( 3)民事行为的法律效力。这里我们所指的是从狭义的角度来讲指符合具有法律效力的法律规定的合同具有的法律上的认可效力。包括对双方当事人所达成一致的合同的效力的肯定评价和否定评价。商品房预售合同的效力 ,即是指符合国家有关商品房预售法律、法规的合同具有的在法律上的认可效力 ,它包括合同有效、合同无效、合同可撤销和效力待定。二、商品房预售合同的有效条件(一 )预售方主体资格条件预售方主体…     

企业间借款合同的效力问题

法院在审判实践中经常遇到企业间借款合同(指当事人均非金融机构的合同,下同)案件,对这类合同的效力问题以及如何引用法律条款来判断这类合同效力的问题,一直存在不同意见,本文拟对此问题进行研究。一、关于企业间借款合同效力的现有规定以下是部分与企业间借款合同效力问题直接或间接相关的规定,这些规定除经济合同法外,目前均未宣布无效。法律方面     

电子合同中免责条款效力之探讨

免责条款是合同当事人在合同中事先约定的旨在限制或免除一方未来责任的条款,因其预先分配合同风险,节省交易成本,在现代社会普遍适用。本文旨在对电子合同中免责条款效力进行探讨。免责条款效力发挥的前提是免责条款订入合同;免责条款效力产生的风险主要有无效的免责条款和不合理的免责条款;文章通过结合中外对免责条款的立法,提出对电子合同中免责条款部分通过合理提示和给予相对人合理的审查机会这两种方式来进行规制。     

房屋双重买卖的法律思考

房屋双重买卖中,房屋所有权的取得独立于双方签订的债权合同,其发生以物权的公示为要件,办理产权登记的买受人才取得房屋所有权。但两个订立买卖合同的债权行为的效力并不受成立先后的影响,买受人都享有对出卖人的请求权。所有权未实现的买受人均可主张违约损害赔偿请求权,特定情形下的买受人可主张侵害债权的损害赔偿请求权和债权人撤销权。我国应当借鉴大陆法国家的经验,建立不动产预告登记制度,以从根本上控制房屋双重买卖的发生。