我国农村土地制度改革困境:基于重庆“股田制”改革实验的思考

重庆"股田制"改革力图赋予农民更为完善的土地权利,但国家的紧急叫停表明了国家在农地制度上的态度,集体所有制,家庭承包经营制度仍然是农村的基本经济、经营制度。但目前我国农村土地制度存在产权主体缺位,土地承包经营权内涵模糊,土地流转不畅等问题,在新一轮的"土地改革"中,赋予农民土地产权主体地位和建立完善的流转市场是解决问题的关键。     

我国农村土地制度改革困境:基于重庆"股田制"改革实验的思考

重庆“股田制”改革力图赋予农民更为完善的土地权利,但国家的紧急叫停表明了国家在农地制度上的态度,集体所有制,家庭承包经营制度仍然是农村的基本经济、经营制度。但目前我国农村土地制度存在产权主体缺位,土地承包经营权内涵模糊,土地流转不畅等问题,在新一轮的“土地改革”中,赋予农民土地产权主体地位和建立完善的流转市场是解决问题的关键。     

我国农村集体建设用地使用权市场化改革法律探讨

当前,农村集体建设用地使用权市场化改革,已经成为农村市场经济制度和农村消费市场转型的焦点性问题,直接影响到农村的发展与稳定.本文从改革开放特别是邓小平同志南巡讲话二十年以来我国农村集体建设用地制度改革的演进入手,分析了城乡二元体制下我国农村建设用地使用权改革中存在的问题,提出了确立农村集体和农民个体土地所有权和使用权主体地位,保障性功能和效率性功能相融合的农村集体建设用地使用权入市流转,完善公益性土地征用制度和集体建设用地入市这两种方式相融合的建议.以期寻求农村集体建设用地市场化改革的路径和空闻.     

农地信托的法律障碍及其克服

农地信托着眼于农业供给侧结构性改革,在不改变农村土地所有权制度和土地承包关系的大前提下,将信托机制引入农地流转融资,以农地经营权为信托财产,以信托公司为受托人,以土地承包经营权人为受益人,从而为解决农村土地改革困局探索了一条可供选择的制度路径。但是作为制度创新,实定立法对其尽付阙如,农地信托实践在主体资格、登记制度和监管体制等诸多层面遭遇障碍。重大改革必须于法有据。当务之急是夯实农地信托法律根基,明定信托为法定流转方式,并着重从委托人法律地位、受托人风险保障和激励机制、农地信托登记规则以及多主体协同监管体制等方面加以制度回应。     

我国自然资源德用权流转的法律规制及完善

自然资源是物,自然资源使用权是用益物权,其流转可实现对其的永续利用。我国自然资源使用权流转在可交易的权利类型,流转的主体资格和法律条件,审批登记制度,价值评估制度,监督管理等方面存在不足。我国法律应在扩大可交易的自然资源使用权类型的范围,严格主体的市场准入条件,完善权属登记制度,全面实行开发利用规划,建立与之相适应的司法制度,采取环保激励措施等方面予以完善。     

农村集体土地使用权流转初探

正集体土地使用权制度是土地制度的核心内容,在集体土地使用权流转的法律依据上,上位法顶层设计阙如,政策性文件指导实践先行,本土经验为我国集体建设用地使用权流转提我国目前施行土地社会主义公有制下的二元化的土地所有权制度,即城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。这一制度是我国国家性质和历史变迁的产物,而派生于土地所有权之上的土地使用权制度才是真正意义上的土地财产属性的体现,在我国现实语境下所有关于土地制度的讨论,本质上都是关于土地使用权制度的     

土地征收中集体土地权利研究——基于物权法视角之思考

土地征收是对集体土地权利的剥夺,但是在我国集体土地所有权主体模糊,集体土地所有权和全民土地所有权地位不平等,这对土地征收中集体组织及其成员权利保护不利.为此,要明确农村集体土地所有主体是集体成员共同共有,但又必须结合成员权制度加以生成,以保障团体性权利和个人权利相互为用,保证土地公有性质.土地征收制度设计要建立在国家土地所有和集体土地所有平等基础上,坚持市场化原则,建立集体土地产权可流转机制,贯彻契约精神,并完善土地司法审查制度,确保土地征收制度设计的公正诉求.     

新型城镇化背景下农村土地承包经营权流转法律制度之完善

我国现行的农村土地承包经营权相关法律制度并不完善,农村土地承包经营权的流转受到诸多限制,建立和完善土地承包经营权转让、入股、抵押及登记制度,完善土地承包经营权流转相关配套法律制度,对于促进农村土地承包经营权流转的市场化进程,完善新型城镇化背景下农村土地法治建设具有重要的意义。     

我国农村土地承包经营权流转的法律问题研究

在我国当前城镇化改革的大趋势下,需要规制农村土地承包关系以及促进土地承包经营权流转来发展农村经济。然而,当前我国农村土地承包经营权流转的法律规制存在诸多待完善问题,制约了城镇化的进程和农村土地承包经营权流转的持续健康发展。为了有效规制土地承包经营权流转行为,应对农村土地承包经营权的流转进行立法,明确土地承包经营权流转方式,建立土地承包经营权流转登记制度,限定土地承包经营权流转的主体。     

农村土地承包经营权流转的法制环境探析

我国法律对农村土地承包经营权流转作了比较详细的规定,但是仍存在很多问题：农村集体土地所有权主体虚置、乱征滥占现象严重,征地补偿标准不合理、土地流转登记制度不健全。本文指出针对这些问题,应进一步明确明确农村集体土地所有权主体,完善土地征用制度和土地流转登记制度,提高征地补偿标准,建立规范有序的农村土地承包经营权流转制度。     

土地发展权与土地增值收益的分配

快速城市化过程中如何合理分配土地增值收益,是我国当前土地制度深化改革亟需处理的重大问题之一。通过研究土地发展权的知识源流和制度变迁过程,以及其与土地所有权、土地规划管制、征收补偿标准、公共利益(比如耕地保护)等问题之间的关系,可以发现,土地发展权是土地所有权的组成部分,土地规划管制是作为主权者的国家对土地发展权的干预和限制,而非土地发展权的来源。部分土地增值收益返还社会并无不当,因为土地增值的出现确实与诸多社会因素有关,但实现这一目标的方式应当符合比例原则。为此,在土地征收的过程中,土地增值收益的分配要实现从"国家垄断土地一级市场+低征高卖"方式向"市场价格补偿+合理征税"方式转变;在耕地保护、环境保护等公共利益的维护过程中,土地增值收益的分配要实现从"土地发展权国有化+建设用地指标管制"向"规划管制+发展权市场化交易"方式转变。     

土地开发权与我国集体经营性建设用地入市

集体建设用地入市改革是当前研究的焦点和难点问题,亟须引入新的研究视角。从法理来看,立足于土地开发权视角,允许集体经营性建设用地入市,实现集体经营性建设用地与国有建设用地的"同地、同权、同价",其本质是回归集体经营性建设用地之开发权的处分权能,以实现集体经营性建设用地之开发权与国有建设用地之开发权的法律上平等。回到土地开发权制度平台层面,借鉴国有建设用地之开发权的法制资源,加强集体经营性建设用地入市的法律制度建设,乃是当下解决集体经营性建设用地法制需求的理性选择。此外,这亦是实现城乡统一建设用地市场的内在需要。     

关于土地征收征用制度的宪法比较

在公民的基本人权中,财产权居于核心地位.因此,对财产权的尊重构成了宪法的一个内在组成部分,对财产进行征收征用的规定当然也成为许多国家宪法的重要内容.通过对世界相关国家宪法关于财产征收征用的公共目的、正当程序、补偿及救济等主要内容的分析,结合我国特殊的土地权利市场,指出要完善我国土地征收征用制度,实现征地的合理性和公平性,首先必须在宪法层面完善土地征收征用条款,解决宪法框架内征地制度法律设计的内在冲突.     

集体建设用地向宅基地的地性转换

法律要求和实践需求提出了宅基地和集体建设用地之间地性转换的改革命题。集体建设用地向宅基地的地性转换,是突破制度制约和摆脱观念羁绊的改革举措,具有重要的政策价值和实践意义。地性转换有其伦理基础和历史基础,集体建设用地和宅基地的规范构造亦为地性转换奠定了制度基础。从实践发展来看,地性转换具有间接性、模糊性和非正式性的特点,可以划分为自发自为阶段、严格管制阶段、“三块地”改革阶段和新一轮改革阶段,其中蕴含了值得挖掘利用的制度资源,可以为未来发展提供启发和参考。地性转换应坚持底线思维,坚持以人为本,坚持节约集约利用集体建设用地,尊重基层实践,突出分类施策,注重改革协同。我们可以从地.性转换的决定主体、内容和程序等方面明晰其制度要点,为实现农民户有所居的改革目标提供理论方案。     

A Land Council [Zemstvo] Without Land

Conversations about the fact that the reform of local self-government cannot tolerate delay have continued for three years already, if not longer. This time period, during which the reform has been legislatively conceived but still not brought to life, itself leads to the thought that delay is completely tolerable. And for the municipal powers, it is even desirable.     

论我国农垦橡胶产业土地制度的完善——以海南农垦为例

我国农垦中的橡胶产业改革已经进行多年,取得了很大成绩,但还存在着一定的问题。本文以海南农垦中的橡胶产业土地制度改革为例,对橡胶土地制度存在的问题进行剖析。以期进一步完善橡胶产业土地制度,实现土地资源的有效配置。     

论土地督察制度与土地管理模式改革

土地督察制度的建立标志着我国土地管理制度的重大变革,其实质是通过加强政府内部控制的方式实现有效的土地管理和利用,建立一种“政府自我克制”模式。它发挥作用的核心机制是中央政府和地方政府的博弈。这一模式的建立意义重大,但仍存在诸多弊端。我们应当转换思维,在中央、地方之外加入对公民权利的考量,形成“中央—地方—民权”三位一体的土地管理新模式。     

Adverse Possession of Land

The decision of the House of Lords in J A Pye (Oxford) Ltd v. Graham [2002]3 W.L.R.221 has not only reaffirmed the importance of possession in the common law tradition as had been understood historically, but it has also explained that it is long sustained possession that is the root of a successful claim to adverse possession. It does not matter that the adverse possessor does not have an actual subjective belief that he is acting as the owner. Neither does it matter that the possessor is willing to pay for the occupation of the land, providing that there is possession which is inconsistent with the paper owner's title. This revised version was published online in August 2006 with corrections to the Cover Date.     

土地所有权权利结构重构

在土地公有制基础之上建立土地市场法律制度,必然导致土地使用权与土地所有权的分离。我国经过20多年的土地有偿使用法律制度的实践,已经在事实上将土地使用权置于一个独立物权法律地位。以土地使用权为核心构建的中国土地法律制度,应当突破传统的土地所有权占有、使用、收益、处分的四项权能,并代之以土地的设定权、收入权、使用权、发展权和回归权。传统的土地所有权的四项权能,则相应地纳入新型权利结构的土地使用权之中。