论“买卖不破租赁”规则的适用性

《合同法》第229条揭示租赁合同对第三人的对抗性和承租人对新的所有权人的对抗性,所以应将其解释为"买卖不破租赁"规则。"买卖不破租赁"规则的运用空间和将来在实践中所产生的作用是积极的,并且是必要存在的。条文规定的简约使得其适用有着极大的争议性,必须对其予以完善。     

承租人可否主张买卖不破租赁？

编辑老师： 我的同事小贾和老乡合租了房东何某的一间房屋,租期一年,签订了房屋租赁合同。小贾住了半年后,房东就通知他说,家里想卖掉房子,想让其尽快搬走。小贾不同意。     

论融资租赁交易的租赁物归属规则

《民法典》第760条规定了因承租人原因导致合同无效时的租赁物归属规则,属于新增的非基于法律行为的物权变动规则,在性质上属于形成诉权。如此规定的原因在于,融资租赁交易中的所有权已"功能化"为担保物权,作为抵押人与事实物权人的承租人,相较出租人更能发挥租赁物的实际效用。但仅凭第760条不能周延解决融资租赁物之归属的所有问题。在司法实践中,《民法典》第760条可类推适用于合同解除、合同撤销情形下融资租赁交易中租赁物所有权的确定。类推适用时,需考虑融资租赁交易双方的过错程度、信赖利益,并综合租赁物的实际使用价值进行裁量。     

房屋租赁权的法律性质探析

民事财产性权利主要包括物权和债权,物权的保护力度强于债权已为众所公认。于是在一定的社会情势下,对于某种法益囿于其债权性质而难以得到有力保护时,物权法可在不违背其法律逻辑的前提下对其伸出援手,即法定其为物权。房屋租赁权的基本定性一直是债权,但在我国房价高居不下,越来越多人选择租房方式来改善或解决房屋利用问题的今天,将房屋租赁权提升为一种物权是现实的需要,也是目前相关立法的逻辑清晰化的需要。     

论房屋二重买卖的法律规制

房屋二重买卖中前后两个合同都有效力,其中履行登记手续方所取得的房屋所有权受法律保护。第一买受人可以追究卖方的违约责任和第二买受人的债权侵权责任。     

论买卖过程中的所有权转移合意

在一般意义上,买卖以所有权转移合意为核心要素,是转移所有权的行为。在买卖过程中,指向所有权转移的债权性合意是从所转移所有权合意中分裂出来的一个阶段,产生转移所有的法必然性,为转移所有权服务。决定所有权转移的因素只能是行为人转移所有权的意志。由于买卖行为所处的条件不同以及当事人的选择不同,买卖过程的环节及其法律属性而有不同。     

租赁权的属性与立法构建

租赁权的性质决定其制度安排,在理论上对于租赁权的性质有几种不同学说,包括有租赁权债权说、租赁权物权说和租赁权物权化说。租赁权具有基于占有产生的直接支配效力、排他效力,归属于用益物权。也正是因为租赁权是物权,租赁权应该依据用益物权的属性重新加以构建,租赁权处分不能适用合同法中有关债权转让的规则,而应适用有关物权处分的规范。     

矿业权债权化的思考

十届全国人大五次会议通过的《中华人民共和国物权法》明确了矿业权的物权属性，这为矿业权的流转提供了制度上的保障；有利于明确矿业权人的权利和义务及产权关系，保障国家——资源所有者利益和矿业权人权利的实现。但随着我国市场经济的发展，矿业权的债权化也显得越来越必要。本文在我国现有的法制环境下，以矿业权物权理论为基础，分析了矿业权债权化的必要性，并提出了加强矿业权债权立法的几点思考意见。     

论融资租赁法律关系的认定

融资租赁法律关系的认定在法律理论和实践上存在诸多问题,产生根源在于法律缺乏对其经济实质的考虑。在认定融资租赁合同性质时应充分理解租赁物性质、价值、租金等经济实质要素,通过租金和以间接占有担保作出法律解读。     

论第三人侵害债权及我国的立法选择

第三人侵害债权问题,是民法学界长期争论的热点问题。随着社会经济生活的日益繁杂,市场经济的飞速发展,为充分保障债权人的利益,其重要价值日趋显现。我国现行民事立法尚未在整体上实现第三人侵害债权制度的立法化,但司法实践要求确立第三人侵害债权制度势在必行。下面我想分别从第三人侵害债权制度存在的理论、社会基础以及各国的立法状况来谈下我国对第三人侵害债权制度的取舍。     

论提单、仓单的“债权证券”性质

提单、仓单的证券权利性质争论一直困扰着学术界,究其原因是缺少有价证券理论的基础性研究,使得学者囿于不同的法学部门而未见全貌。本文立足有价证券理论结合票据对提单、仓单进行定性分析,明确其商业证券属性,通过分析提单、仓单表彰物权和债权的学说争议,在肯定其债权证券前提下,提出承认其具有物权效力的主张,结合证券交付与物品交付享有相同效力问题,发展性地论证提单、仓单的物权性债权证券的观点。     

商品房买卖预约合同强制履行的适用研究

对于商品房买卖预约合同强制履行的问题,理论界在争议过程中基本形成了"强制缔结本约-强制履行本约"的通说。但是该通说无法避免自身的缺陷,而且司法实务中肯定或否定商品房买卖预约合同强制履行的裁判立场并存,该争议并无真正的定论。通过选取样本,统计分析商品房买卖预约合同实务案例中体现出的违约方、违约原因、卖方和卖方的违约比例等,根据利益平衡和保护购房者一方的理念,应仅支持商品房买受人关于商品房买卖预约合同强制履行的主张,而房地产开发企业作为出卖人的情形,不支持其关于强制履行的请求。     

论动产买卖中要约内容确定性的认定

要约内容必须确定,否则受要约人无法作出承诺,合同也无法成立。但对要约必须具备哪些内容才符合法律所要求的确定性,各国法律及有关国际规则要求不同。本文通过对《联合国国际货物销售合同公约》、《国际商事合同通则》、美国《统一商法典》和我国《合同法》的比较分析,提出了作者自己的观点。     

论房屋二重买卖的法律效力

房屋二重买卖导致房屋出卖人、第一购买人和第二购买人之间的经济纠纷大量发生。因此,有必要在分析购买人与房产出卖人签订的买卖合同与房屋的过户登记手续的法律关系、厘清债权和物权间关系的基础上,探讨如何在不违背自由买卖的市场交易原则的前提下,更好地保护第一购买人的合法权益。     

论物权债权二元结构的逻辑矛盾

物权债权二元结构在现代社会受到了许多的挑战,物权债权二元结构解决不了物权债权相融合而产生的问题,也适应不了新的财产类型的体系化要求.作者认为,问题在于物权债权二元体系的划分标准,也即是以绝对权与相对权、支配权与请求权作为划分物权与债权的标准存在逻辑错误.我们应该在保持物权与债权区分的基础上,建构开放式的财产权体系.     

论不动产买卖合同的效力、登记及所有权转移

在我国不动产买卖中,不动产买卖合同成立生效和不动产买卖登记之间的时间差导致不动产买卖交易中不动产合同生效和所有权转移时间上的不一致。虽然我国立法至今没有对物权行为做出明确的规定,甚至连理论界还对此有所争议,但交易中用物权行为和债权行为的分离理论来分析此问题却是事半功倍。采取不动产登记要件主义或不动产登记对抗主义和所有权的转移更有着直接的联系,但无论采取哪一种主义,在出卖人信用不好、违约成风的情况下都不能有效的保证在先交易的安全,即都不能有效防止一物数卖。本文以为,建立有效的不动产登记与查询制度,尽量缩短合同成立生效与登记行为的时间差才是当务之急。     

论融资租赁合同与类似合同的关系

近年来 ,我国融资租赁业务获得了飞速的发展 ,但许多人对融资租赁仍然认识不清。本文拟通过融资租赁合同与传统租赁合同、分期付款买卖合同、借款合同等类似合同的比较分析 ,以阐述融资租赁合同的本质特征     

论可预见性规则的适用

可预见性规则是限制违约损害赔偿的重要标准。可预见性规则适用的前提是明确该规则的构成。我国在适用可预见性规则时,应合理架构可预见性规则与因果关系,明确该规则的例外。法官应该针对该规则的不确定性,合理、科学地运用自由裁量权。     

优先购买权的法律性质——兼论优先购买权在未来民法典中的定位

优先购买权的性质是指导优先购买权的立法和司法实践的重要理论问题,本文分析了关于优先购买权性质的几种学说,比较了各种学说的优缺点并得出了优先购买权是形成权的结论,以此指导其在民法典中的定位.