宅基地使用权有偿设立问题探析

宅基地使用权设立本是一种民事行为,其设立采取有偿还是无偿方式本是权利人的自由。但由于历史原因,我国宅基地使用权制度采取了申请——审批的行政许可设立方式,并一直无偿使用,导致宅基地使用权设立行为被异化,既限制了集体和农民的土地权利,又造成了土地资源的严重浪费。在我国市场化、城市化进程加速的推动下,宅基地利用必须符合效率原则和城乡平等原则,应恢复宅基地使用权设立行为的私法性质,逐步推行宅基地使用权有偿使用制度,实现宅基地的市场化配置,从而保护农村土地资源以及维护集体和农民的土地权益。     

宅基地使用权涵义之法律分析

关于宅基地使用权的涵义的理解存在分歧。宅基地使用权的涵义,包括主体、客体、内容以及法律性质等方面的要素。宅基地使用权的涵义界定为:宅基地使用权是指农村居民及部分城镇居民,在农村集体所有的土地上,对分配或通过其他合法途径得来的农村宅基地,依法享有的占有、使用、收益以及有限制地处分的用益物权。     

农村宅基地使用权之法律研究

物权法草案明确规定,农村村民经分配取得宅基地使用权.宅基地使用权在本质上是属于土地使用权,将宅基地使用权规定为一类独立的用益物权形态,对于维护农民合法权益具有重要意义.但草案规定宅基地使用权不能单独转让,不得抵押,并禁止城镇居民在农村购置宅基地.这就基本上禁止了宅基地使用权的流转,其合理性有待商榷.     

农村宅基地使用权性质探析

宅基地使用权是我国特有的一种用益物权制度.关于该项权利的性质,学界的主流观点是宅基地使用权属于地上权.如果把农村宅基地使用权的性质界定为地上权,将不得不在该制度内部创设许多例外,这样就破坏了地上权制度本身的完整性.相较于地上权而言,宅基地使用权在立法目的、权利的构成等方面更接近于人役权,可以借鉴大陆法系上的人役权中的用益权理论.完善我国宅基地使用权制度.     

对宅基地使用权初始取得市场化的反思

既有关于农村宅基地使用权初始取得制度的理论检讨均存在一定的认知偏差。浙北农村的经验显示,地方政府对农村宅基地指标不断压缩、村庄内部宅基地需求刚性化和村级治理主体的谋利化导致了宅基地资源在村庄社会分配中的异化。基本家庭再生产难以完成、村庄社会阶层再生产模化、宅基地财产属性显著增强与城市剥削农村隐性化,构成了当下农村宅基地使用权初始取得市场化的后果,其实质是宅基地使用权的财产权利化。农村宅基地使用权初始取得的市场化实践需要适度的政府干预,通过强化宅基地管理和村庄规划来确保宅基地资源分配的基本公平。     

我国农村宅基地使用权流转的现状考察

农村宅基地是农村土地的重要组成部分,宅基地使用权是农民的一项最基本的财产权利,农村宅基地使用权是否可以流转的问题一直以来都是社会各界关注的焦点。本文主要考察了我国在立法上对我国农村宅基地使用权流转的规范与态度,以及我国的司法实务现状,并通过实证调查的方式考察了我国农村宅基地使用权流转在现实生活中的实际情况及其存在的问题与原因,旨在为宅基地使用权制度完善提供参考依据。     

关于我国农村宅基地使用权流转问题的探究

随着社会主义市场经济的发展,农村宅基地使用权流转具有必要性。它不仅能缓解社会新农村建设的融资问题,还能最大限度提高土地的利用效率。本文提出有条件的农村宅基地使用权自由流转制度,建议探索建立宅基地使用权流转市场;在完善社会保障的基础上加强宅基地使用权流转的程序建设,依法保护耕地并加强监管,促进宅基地使用权流转的规范化发展。     

宅基地使用权流转及初始取得制度的构建

宅基地使用权具有保障性、政治性与计划性,是一种特殊的用益物权。现阶段不宜开禁宅基地流转。宅基地上的房屋可以脱离宅基地使用权入市流转,建立专门系统的宅基地使用权制度规范体系,完善登记制度,从而解决宅基地初始取得和管理混乱的问题。     

论我国宅基地使用权流转制度的完善

我国对宅基地使用权采取的是有限制流转的做法,并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转：这是由我国宅基地使用权的用益物权性和社会保障性决定的。随着我国经济的发展,现行的宅基地使用权流转制度已不合时宜,建议我国建立宅基地使用权有偿、有期限制度,完善宅基地使用权登记制度,逐步放宽宅基地使用权的流转。     

农村宅基地立法的若干热点问题

改革开放以来,中国宅基地法制建设不断发展完善,但也存在不少问题。农村宅基地立法热点问题主要有:(1)宅基地能否继承问题;(2)宅基地转让问题;(3)城市居民购买农村宅基地问题;(4)农村宅基地使用权抵押问题;(5)农村宅基地使用期限问题;(6)农村宅基地使用权登记问题;(7)宅基地使用权补偿问题;等等。     

论宅基地使用权与房屋所有权的关系

在大陆法系的物权法理论中，土地和建筑物的关系有结合主义和分离主义两种模式，并被不同国家和地区所采用，尽管各有特点，但通过制度比较可知，结合主义模式更具优势。在我国，农村宅基地使用权在尚未放开流转的情形下，与房屋所有权尚处于分离状态。应当改变和完善相关制度，令房屋所有权与宅基地使用权的一并流转即结合主义模式成为我国处理农村房地关系的原则。     

论宅基地使用权的功能

宅基地使用权是一项重要的民事权利，其流转受到我国法律和政策的严格限制，但社会对于宅基地使用权能否流转的问题一直存在激烈争议，因此亟待学理探讨。对宅基地使用权功能的分析，能够为宅基地使用权能否流转的问题提供一个可资参考的判断依据。宅基地使用权的根本功能是保障生存利益的实现，必备功能是利用宅基地取得收益。基于根本功能，该权利的流转有助于生存利益在更大范围内实现。基于必备功能，实现该权利的交换价值符合正义原则。通过功能分析的方法可知，宅基地使用权的自由流转具有正当性。     

大国背景下俄罗斯土地使用制度变革述评

俄罗斯土地制度变革已经从所有为重心的私有化转向利用为中心的市场化。在土地利用的二元体系下,俄罗斯法大幅缩限了终生继承占有权、土地永久使用权等用益物权的适用范围,建立以土地租赁权为中心的土地使用制度,这是一种适合在大国且土地市场不完善的社会中实现土地资源有效利用和流转的制度安排。     

物权法下宅基地使用权的转让

物权法草案对宅基地使用权转让作出了明确规定,但交易面窄,还不适应我国发展需要,不利于物的价值的发挥.扩大宅基地使用权流转范围,是社会主义市场经济发展的必然要求,是农村城镇化的客观需要.     

住宅小区土地使用权表现形态

住宅小区土地使用权在权利形态上表现为建筑物基地使用权和附属基地使用权 ,从主体形态上表现为基地地表及其上下空间利用权 ,主要包括屋顶平台空间利用权和地下空间利用权 ,各种权利均有其特定的归属和利用关系。     

论土地使用权到期后其上房屋所有权的归属

我国的经济体制决定了土地的所有权归国家所有。由于现行法对于出让土地使用权规定了较短的期限,客观上会造成其与地上建筑物所有权的恒久性之间的冲突。而国家所有权优位等理念使得我国现行立法以“无偿收归”国有的方法解决这一冲突,这很不利于公民财产权的保护。本文从传统“越界建筑权”及“主权利与从权利”的理论出发,提出了建立“法定续约权制度”以解决这一矛盾。     

确定建筑物所有权的依据

建筑物所有权须以土地权利为其正当根据。土地权利可以是建设用地使用权、宅基地使用权,也可以是集体土地所有权、集体土地使用权,还可以是国有土地租赁权。物权法第142条的但书内容应当指国有土地租赁权为建筑物所有权的正当根据。市政公共设施所有权、职工购买的公有住房都应当以建设用地使用权为其正当根据。     

对小产权房屋的思考与研究

小产权房屋数量庞大，国家监管失控，它的存在和蓬勃发展是多方面因素促成的。国家法律不保护小产权房屋的流转，还在加紧调控，但具体政策和规则并不明朗。让小产权房屋合法与非法化的呼声都有，使国家监管面临二难选择：小产权房屋主要是改革的产物，简单地使小产权房屋合法化或者非法化都将严重冲击公权力的公信力。无法把小产权房屋彻底当作非法建设处置，只有尽早完善规则，规范小产权房屋的发展。     

论农村土地承包经营制度发展及其对策

数千年来，中国农村的土地问题一直都是国家社会经济发展的基础和关键所在。随着近几年中央陆续出台的几个“一号文件”，“三农问题”特别是农村土地问题成为了国家农业经济改革的重中之重。为加快农村土地制度的改革完善，越来越多的专家学者将改革目光投向了农村土地流转的改革上，并且2014年发布的“一号文件”，强调农业改革、发展现代农业以及继续将农业视为经济根本的重要性。同时，首次提出了农村土地承包经营权“三权分离”这一概念。本文主要通过理论上的分析，结合当前农村土地承包经营权的发展现状，对“三权分离”实施的可行性进行解读和探究。