预售商品房转让的几个法律问题

预售商品房转让,是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房转让给第三人,使其与预售人之间设立新的民事法律关系的行为。《城市房地产管理法》规定：“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”现实中,预售商品房转让现象大量存在。但由于国务院对此问题并未出台相关行政法规,致使此类纠纷解决起来相当棘手。本文就其中的几个法律问题试加探析。     

浅议我国商品房预售制度的完善

由于商品房预售的特点,导致商品房预售过程中的买卖纠纷不断,消费者的权益易受侵害.我国目前关于商品房预售的一系列法律法规和相关政策尚存在一些欠缺之处,因此,应进一步规制商品房预售认购书;加强预售资金管理,做到专款专用;进一步完善商品房预告登记制度.     

浅议商品房的预售制度

房屋的预售登记制度是物权制度的重要内容之一。由于在进行商品房预售登记时,预售的房屋还没有建成,不能够现实交付,申请人进行预售登记,有利于其实现房屋的权利,保护权利人的利益。预售登记本质上是使得权利人取得请求该不动产的优先权利,最终的后果是保全债权人的债权权利,并非保护物权。     

十月上海楼市不被看好

在今年国庆黄金周中为期4天的上海秋季房展会中，参观人数和现场预售量均创近年新高，预售面积达25万平方米，相比9月销售量大增。然而，上海楼市并没有因此被看好，由于供应量的不断增大，业界认为这次房展会的成果仅是长期压抑后的一次反弹，对于长期市场并没有风向标的作用。“金九银十”曾被市场人士寄予厚望，但“九不金，银要死”，市场回暖非常遥远。     

重庆房地产交易条例：筑牢消费者权益保障堤坝

开发商把房屋预售资金挪作他用,“拆东墙补西墙”;买房入住后,却迟迟办不了房产证;房屋面积到底是建面还是套内,合同里常常让人雾里看花……对于如此种种“潜规则”,将被《重庆市城镇房地产交易管理条例》明确叫停。     

焦点概览

房屋预售制度该不该取消 事件:8月中旬,中国人民银行 发布《2004中国房地产金融报告》, 建议“取消现行房屋预售制度,改 期房销售为现房销售。”随后,建设 部新闻发言人明确指出,国家近期 不会取消商品房预售制度,近期国     

开阔视野

今年将实行购房实名制建设部不久前颁布《建设部2006年工作要点》。作为“加强房地产市场调控的政策措施”之一《,要点》指出要通过“落实”购房实名制等制度来遏制炒房现象。所谓实名制购房制度,主要是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名。这一规定的主要目的是,遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为,以及防止某些别有用心的人将买房作为洗钱的手段。百姓对此反应强烈,大家一致认为,实名制应当是一种管理制度的进步,但是亟需细化其配套措施,而且在信息披露方面也应该遵循一定程序。目前,各地房…     

中国房地产不需要黑色经典

中国人民银行15日发布的一份房地产金融报告建议:“取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”对于以资金维系命脉的房地产开发产业,取消预售无疑掐断了一条重要资金来源。因此,这几天许多开发商纷纷表示,单纯的取消预售对行业打击太大了,银行如果想要规避风险,应该在金融制度上进行完善;这等于增加开发商成本,很有可能导致房价上涨。"这种场景又让人想起两年前那场“121文件之争”,那场被房产商称为与政府博弈经典的战役。"房地产市场投资的活跃和房价的过快增长在2003年终于开始引起高层的担心。"2003年6月,央行出台了《关于进一步加…     

知识窗

商品房预售合同 有哪些内容 预售商品房,预售方应与购买方签订书面合同。其内容主要有: (1)双方的名称、地址、法人组织必须有法定代表人签名; (2)标的,即预售商品的位置、编号;     

健全房地产资金监管的国际经验与启示

发达国家商品房预售制及资金监管经验包括建立与工程进度相匹配的住房按揭贷款发放模式;按节点向开发商划拨预售资金;委托第三方机构监管预售资金账户;建立首付款及期房保险制度;强化开发商交付主体责任,提高信息透明度降低交付风险等。通过借鉴发达国家商品房预售制及资金监管经验,从统一立法明确职责、优化预售资金支付模式、强化预售资金监管及信息披露、构建首付款及期房保险制度等方面提出健全我国房地产资金监管的政策建议。     

商品房预售中的消费者权益保护问题

我国商品房预售制度滞后且不完善,预售商品房市场极不规范,非法预售、面积纠纷和信贷信息不对称等现象普遍发生,致使消费者权益受到严重侵害。建议完善法律制度;加重开发商的责任承担,建立自行申报非法预售所得款制度;明确面积测量失误的开发商连带责任;加强房贷中的银行信息披露义务。     

我国的商品房预告登记制度初探——对《物权法》不动产预告登记制度的思考

我国的商品房预售制度是从上世纪九十年代初从香港引进后逐步建立的。由于原有的立法规定的仅是商品房预售问题,商品房交易预售中的违规违法情况大量存在,"一屋数卖"的纠纷不断增多。《物权法》第二十条设立了不动产预告登记制度填补了民事立法的空白,但关于商品房预告登记的有关问题,在其立法和制度适用中尚需进一步完善。     

我国的商品房预告登记制度初探——对《物权法》不动产预告登记制度的思考

我国的商品房预售制度是从上世纪九十年代初从香港引进后逐步建立的.由于原有的立法规定的仅是商品房预售问题,商品房交易预售中的违规违法情况大量存在,"一屋数卖"的纠纷不断增多.<物权法>第二十条设立了不动产预告登记制度填补了民事立法的空白,但关于商品房预告登记的有关问题,在其立法和制度适用中尚需进一步完善.     

中凯:“花1200万元维护信誉,值!”

"　　　认购纠纷是怎样产生的呢? " "　　浙江中江房地产开发有限公司(以下简称中 江公司) 是上海中凯企业集团下属的子公司。 2001年中江公司申请开发“中江大厦”项目,并 获审批。2001年5月在浙江省“房地产博览会” 上,中江公司将“中江大厦”项目推广宣传,并 与17位客户签订了《认购协议书》,约定:待项 目开盘时以认购价格签订正式的商品房预售合 同;如果中江公司将房屋售予他人,应返还认 购金,并按人民银行同期存款利率支付利息。后 来由于多种客观原因,该项目一直到2003年底 才得以动工建设。这期间,不仅钢材、水泥等 建筑材料的价格…     

政策信息

内蒙古出台六项措施严控房地产交易秩序日前,内蒙古自治区建设厅、发改委、工商局、监察厅联合出台《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,从源头上采取六条措施规范房地产交易行为。《通知》规定:一是加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售房许可证后,应当在10月之内开始销售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的,责令其限期整改,退还预订款;对拒不整改的要严办,直至取消开发企业资质。二是加强对商品房预(销)售活动的动态监督。严禁将购买的未竣工预售商品房自行转让。对违规从事商品房预(销)…     

北京市住房和城乡建设委员会关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知

<正>京建法[201 5]23号各有关单位:为贯彻落实国务院"简政放权"要求,提高商品房预售资金使用效率,根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》(京建法[2013]11号)等规定,经市政府批准,现就加强本市商品房预售资金使用有关事项通知如下:一、商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证许可面     

商品房预售合同登记备案制度的再思考

1995年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。结合纠纷现实,分析我国商品房预售合同登记备案制度相关法律法规的规定以及学者们的观点,并对比我国现行《物权法》的预告制度,重新对商品房预售合同登记备案制度进行制度价值定位,提出完善商品房预售合同登记备案制度的具体措施。     

预售商品房转让若干法律问题研究

随着房地产经济的迅猛发展，预售商品房已经成为一种主要的房屋交易方式。现实生活中，由于各种不可避免的原因，存在大量预售商品房的预购人需转让预购房屋的情况。由于立法的不统一，以及理论界的诸多分歧，对此问题的处理存在不少困惑。如何界定转让行为的法律性质，如何完善转让制度，规范转让市场，是本文探讨的主要问题。     

有关商品房预售的若干法律问题

所谓商品房预售是指房地产开发企业即预售方,将正在建造的尚未建成的商品房预先出售给预购方,预购方支付部分房款或者定金的行为。加强对商品房预售的管理及有关法律的制订,维护商品房交易双方的合法权益,促进房地产业和房地产市场的健康发展具有十分重要的意义。 　　一、商品房预售的法律特征 　　1、商品房预售是一种附期限的交易行为,即商品房买卖双方在预售合同中约定一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利、义务发生法律效力或失去效力的根据,也就是预售的商品房及房屋所有权不是在交易成立时转移的,而是在预售合同约…     

论基于域外经验的我国商品房预售制度实践与改革

面对"取消商品房预售制度"日益高涨的呼声,实行多年的我国商品房预售许可制度已走到了改革的十字路口。其去粗取精需要立足于制度背景及运行现状,并借鉴域外经验,在权衡利弊之后作出符合市场的理性选择。而对比预售制度三大不同的改革方案可以看出,在城镇化加速带来的住房刚需依然旺盛,房地产开发融资渠道十分有限,短期内,预售承载融资的功能难有根本改变,可替代预售许可更优制度安排难觅之现实条件下,采取"完善现行商品房预售许可制度"的方案是当前的最佳选择,相应的完善措施则应针对预售许可和预售实施两个关键性环节着力。