关于农村土地权利的几个问题

郭明瑞在《法学论坛》2010年第1期撰文认为，农村土地归农民成员集体所有，土地所有权人有权决定土地所有权的行使方式和得到所有权权益。土地承包经营权具有流通性，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权也应可以入股、抵押。宅基地使用权作为一项用益物权也应具有流通性，农民住房可以转让也可以抵押，宅基地使用权可以随同农民住房流通。     

社会转型期农村宅基地流转现状及制度完善

农村宅基地历来是农民安身立命之本,是国家赋予农民的一种社会保障与福利,其流转事关全国九亿多农民的切身利益。我国现行法律法规对宅基地流转的态度并不明确。然而,我国正处于社会转型的关键时期。随着市场经济的发展、户籍改革的深化以及城乡一体化进程的加快,现行宅基地流转制度在实践中遇到了诸多挑战。因此,有必要反思我国的宅基地流转制度,在确保宅基地使用权社会保障功能的前提下,构建宅基地使用权附条件的转让制度,给予农民更完整的作为用益物权的宅基地使用权。     

宅基地使用权取得制度研究

宅基地使用权的用益物权性质以及基本特征确定了物权功能的主导地位。但鉴于中国社会的现实情况，宅基地使用权的生存保障功能仍应存在。中国宅基地使用权取得规范的制度变迁呈现出逐渐与社会现实脱节的特点。宅基地使用权的初始取得主体包括一般主体和特殊主体，出让金的缴纳应当不同，行政审批应当坚持，权利救济程序应当完善。宅基地使用权的继受取得应当市场化，但还是应受到优先购买权、权利期限、权利登记等具体限制。     

论宅基地使用权的性质

我国《物权法》将宅基地使用权纳入用益物权体系,虽未明确其为地上权性质,但从权利的功能和特征两个方面看,宅基地使用权与地上权具有种属关系,而这无碍于国有建设用地使用权同属地上权的性质认定。宅基地使用权的应有特征在目前的制度设计中遭到淡化,令人误以为其性质是人役权,实际上二者在契约主体、功能、身份性以及取得方式上存有根本不同。     

欠发达地区农村宅基地使用权流转法律制度的完善

法律制度必须与经济发展状况相适应，发达地区和欠发达地区的农村宅基地使用权流转制度不应当完全相同。现行农村宅基地使用权流转法律制度存在诸多不完善之处，与欠发达地区土地使用权流转实践需要不相适应，欠发达地区农村宅基地使用权流转制度应该从宅基地使用权的取得、消灭和流转等多个环节进行完善。     

论农村宅基地使用权流转的法律规制

目前的宅基地使用权制度建立在保护农民居住权益,实现居者有其屋的指导思想基础上.农村宅基地使用权由农民无偿取得,但却被严格限制其流转.随着城乡经济社会发展一体化进程的加快,禁止农村宅基地使用权流转已经不适应社会发展的需要.因此,考察我国宅基地使用权流转制度的历史、现状,分析目前宅基地使用权流转法律政策规定存在的问题,探讨建立有序的农村宅基地使用权流转制度,具有重要的现实意义.     

农村宅基地“供给侧”改革研究

宅基地"供给侧"改革是市场经济的必然要求。其核心应为破除"房地一体"困境,激发宅基地"财产权利"属性,保障和完善宅基地用益物权,探索农村宅基地流转制度,增加农民的财产性收入。基于当前农村宅基地改革试点工作,宅基地"供给侧"改革应深化农村宅基地管理体系,完善政府和农村村委会互动监督机制,健全宅基地申请审批收回程序;完善宅基地"用益物权"属性,兼顾公平与效率,遵循程序公开合理原则,坚持立法的轻重缓急原则;完善"失业保险"保障、结构再风险保障、再生存能力保障、立足于农村实际的农民社会保障。     

关于《物权法草案》中宅基地使用权转让限制的思考

《物权法草案》的公布,引发了又一轮关于农村宅基地使用权流转问题的讨论,而对宅基地使用权流转的限制和限制原因,以及宅基地流转的现状和缺陷作概要的分析,提出宅基地流转的立法建议,有利于农村经济发展的基础上构建一个完善的宅基地流转制度.     

宅基地三权分置中资格权性质再论——兼与特殊用益物权论商榷

在宅基地三权分置研究中,很多学者注意到了资格权的特殊性,并将其界定为特殊的用益物权,这种主张看到了问题,但没有看到宅基地资格权特殊性背后更多的法权逻辑。宅基地资格权应界定为土地所有权在封闭社区中的一种实现形式背后的理论依据是农村社会集体与成员形成的一种新型总有关系。农村土地所有权在封闭的社区中,只有通过资格权,三权分置后的宅基地使用权才能获得有效的活力及合法性。宅基地所有权作为一种集体公有制的法权,其源于集体成员土地所有权的让渡或为保障集体成员生存权、居住权的制度基础。因此,其承载了更多的农村社会公共利益的功能。在城市化不断推进的过程中,为推动农村社会获得更多的土地财产权收益,推动三权分置制度改革,在准确定性资格权的基础上,宅基地使用权可以进一步财产权化。     

农村宅基地使用权转让行为及其效力认定

宅基地使用权是指农村农民依照法律规定可以在农民共同所有的土地上营建住房和增加配套设施的权利,农民可以对其进行有限制的处分,它的确立经历了宅基地所有权、宅基地使用权的确立和宅基地使用权的完善三个历史阶段。目前我国存在法定租赁的宅基地使用权转让、因继承发生的宅基地使用权转让和＂地随房走＂的宅基地使用权转让等几种宅基地使用权的转让模式,由于法律法规的规定不同,其转让行为的效力也不同。     

我国农村宅基地使用权市场化流转机制研究

当前,我国还没有建立起宅基地使用权市场化的流转机制,其交易和流转受到严格限制。由于过于重视宅基地的居住保障功能,而忽视了宅基地的经济效益功能,已经不适应我国市场经济发展和城镇化进程的需要,暴露出许多弊端。法律和政策应当作相应的调整,逐步取消对宅基地使用权流转的限制,建立宅基地使用权市场化流转机制。为此。需要完善相关制度和相应的配套措施来,使其适应我国农村社会发展的需要。     

农村宅基地使用权取得模式研究

在人多地少的基本国情之下,随着农村经济发展水平的不断提高和城镇化进程的加快与深化,农村宅基地使用权的经济价值和稀缺性日益凸显,进而成为农民追捧的香饽饽。争抢手段的千方百计和制度本身的缺陷,导致农村宅基地取得秩序的混乱与不公。作为宅基地使用权的最主要取得方式,创设继受取得①制度具体模式的科学与否,直接决定着土地资源的利用效率和农村的可持续发展程度。本文在对现行立法模式进行分析的基础之上,提出完善农村宅基地取得模式的思路,以期对未来的立法有所裨益。     

农村集体土地流转的难点探析

党的十八届三中全会指出,"要赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及其承包经营权的抵押、担保权能"。农村集体土地流转将从制度上解决土地承包经营权的市场准入问题。从农村土地产权虚位,土地财政现象,农村宅基地的用益物权,农村土地流转市场不完善,城乡土地权利难统一,土地承包经营权抵押等六个方面探讨农村集体土地流转的难点,具有现实意义。     

下好农村宅基地确权这盘“民生棋”

正宅基地是农民安身立命之本,是建设用地的重要组成部分,也是农村土地制度改革中牵涉利益最复杂的领域。十八届三中全会提出,要"赋予农民更多财产权利,保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度"。近年来,原国土资源部、财政部、住建部、农业部等部门连续下发通知,推进宅基地使用权确权登记发证工作。今年5月14日,自然资源部又发出《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,要求在今年年底     

农村宅基地产权制度建设探讨

土地产权问题是土地制度的核心问题。该文剖析了我国农村宅基地产权制度的基本特点：集体所有,村民使用;依法拥有,集约利用;保障安居,限制流转。揭示了我国农村宅基地产权制度的局限性：与促进农民财产性收入增长的意愿相冲突,与完善社会主义初级阶段基本经济制度的取向相冲突,与集约节约利用土地资源相冲突。提出了统筹城乡发展,完善农村宅基地产权制度,推进农村宅基地流转市场化,开放农村集体建设用地市场的政策建议。     

完善农村土地流转制度放开“农转非”土地市场

根据我国《物权法》，我国农村实行土地集体所有制，即村民小组、行政村或乡集体范围内成员共同拥有土地的制度。我国农村集体土地按用益可以分为三个部分：农用地、宅基地和建设用地。而纵观改革开放30年来的农村土地制度变迁，无不是以集体对农村土地的所有权为前提，针对这三种用益的土地，在使用权的分配方式和转让形式方面的变革。     

宅基地退出的风险探析

宅基地对于保障农民住房及基础生存条件有着不可替代的作用,但现存的宅基地闲置、"一户多宅"等情况造成土地资源的浪费,故宅基地退出对实现土地资源的高效利用、深化农村土地制度改革具有重要意义。由于宅基地法律制度不完善、宅基地监管机制缺位、农村社会保障水平偏低等原因,致使宅基地退出面临着经济、社会、生态等方面的风险。应从完善立法、加强监管、强化农村社会保障等方面,全面规制宅基地退出的风险。     

农村宅基地使用权探析

农村宅基地使用权是农村村民的一项财产权,现行法律制度的规定存在着许多问题,在社会主义新农村建设过程中,应强化对农民财产权的保护,还原农房及宅基地的财产权内容,以促进社会和和谐稳定。     

宅基地使用权制度现代化构建的价值取向

宅基地使用权制度价值以社会保障属性为基础,主要体现为人权和维护农村社区稳定的秩序价值。随着经济社会发展和变迁,此种价值取向也发生着变化。在现代化进程中,农村宅基地使用权制度的价值取向表现为凸显效率价值,以使得公平价值的内容不仅有新的发展,而且能够促进制度更为公平。这不仅体现在未来应该建立完善的宅基地使用权流转法律制度,而且相应的制度也必须建立和完善。     

论我国农村宅基地使用权流转制度的完善

一、农村宅基地使用权现状 （一）农村宅基地使用权私下流转有关法律和政策规定严禁城镇居民在农村购买住宅,严禁为城镇居民在农村购买住宅或宅基地使用权颁发宅基地使用权证或房屋产权证。虽然法律严格限制宅基地使用权的流转,但在实际上农村宅基地流转情况非常普遍,城乡结合部尤为突出。