Bestandrechtliche Aussagen des VwGH iZm Befreiung von der Entrichtung von Rundfunkgebühren

Zur Ermittlung des der Gebührenbefreiung zugrunde zu legenden Nettoeinkommens, wenn der Miteigentümer behauptet, die Liegenschaft gemietet zu haben. Der fehlenden Vergebührung der Vertragsurkunde ist im Rahmen der Beweiswürdigung Bedeutung beizumessen.     

Teilkündigung der Mitbenützung eines Kellerraums zur Aufstellung von Waschmaschinen

Die Benützung einer allen Mietern zug?nglichen Waschküche unterliegt nicht der separaten Aufkündigung nach § 31 MRG, sondern dem § 8 Abs 2 MRG.     

Zu den Voraussetzungen der Verbindungspflicht von Verfahren auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§ 6 MRG) und auf Erhöhung der Mietzinse (§ 18 MRG)

Eine Verbindungspflicht nach § 6 Abs 4 MRG besteht nur dann nicht, wenn der Vermieter die Notwendigkeit einer Erh?hung der Hauptmietzinse zur Finanzierung der schon verfahrensgegenst?ndlichen und der von ihm beabsichtigten anderen Erhaltungsarbeiten nicht schlüssig darlegen kann. Nur dann (oder im Fall von privilegierten Arbeiten) ist eine Beschlussfassung nach § 6 Abs 1 MRG ohne Verbindung mit einer Entscheidung über die Erh?hung der Hauptmietzinse zul?ssig. Wird kein Widerspruch von der Mehrheit der Hauptmieter und dem Vermieter gegen die beantragten Arbeiten iSd § 6 Abs 4 Satz 1 MRG erhoben, verbleibt dem Vermieter als einzige M?glichkeit zur Abwendung der Finanzierung der verlangten Erhaltungsarbeiten aus verrechnungsfreien Geldern die Antragstellung nach den §§ 18ff MRG, wobei eben diesfalls die Verfahren zu verbinden sind und noch weitere Erhaltungsarbeiten mit einbezogen werden k?nnen. Es ist dem Vermieter aber verwehrt, ohne ein solches Vorgehen die Abweisung des Antrags nach § 6 Abs 1 MRG mit dem Argument, dass noch weitere Arbeiten erforderlich w?ren, zu erwirken.     

Rufbereitschaft von Hausbetreuern – Überwälzbarkeit der Kosten

Haben die Hausbetreuer im Rahmen ihrer Rufbereitschaft nicht Ma?nahmen der ordentlichen Verwaltung des Hauses und nicht st?ndig wiederkehrende Erhaltungs- oder Reparaturma?nahmen zu setzen, sondern nur im Notfall, wenn ein Professionist das sofortige Einschreiten für erforderlich h?lt, t?tig zu werden, so sind diese Leistungen vom Vermieter nicht nur gesondert zu honorieren, derartige Zahlungen sind grunds?tzlich auch als Betriebskosten überw?lzbar.     

übergang der Hauptmietrechte bei Ver?u?erung eines nur in Teilen des Mietobjekts betriebenen Unternehmens – Frisiersalon

Die Ver?u?erung eines von mehreren in einheitlichen Mietr?umen geführten selbst?ndigen Betriebes bewirkt wegen der ohne Zustimmung des Vermieters nicht m?glichen Zerlegung der Mietrechte den Rechtsübergang nicht.     

Dynamischer Erhaltungsbegriff und Verbesserungspflicht des Vermieters im MRG

Im Bereich voller Anwendbarkeit des MRG hat der Vermieter für eine Erhaltung des Mietgegenstandes "im jeweils ortsüblichen Standard" zu sorgen. Der vorliegende Beitrag versucht, dem unbestimmten Gesetzesbegriff der Ortsüblichkeit anhand der bisherigen Rechtsprechung Konturen zu verleihen sowie Kriterien für die bisher unklare Abgrenzung zwischen dem dynamischen Erhaltungsbegriff des § 3 MRG und der Verbesserung nach § 4 MRG herauszuarbeiten.     

Machtwechseltheorie – Verschmelzung von Kapitalgesellschaften mit identem Alleingesellschafter

Im Zusammenhang mit der Verschmelzung zweier Gesellschaften mit beschr?nkter Haftung ist es als ma?geblich anzusehen, dass die unternehmenstragende Mietergesellschaft durch die Verschmelzung einen neuen Mehrheitsgesellschafter erh?lt, der früher über keinerlei Gesellschaftsanteile verfügt hat. Dies ist aber nicht der Fall, wenn die Republik ?sterreich Alleingesellschafterin sowohl der übertragenden als auch der übernehmenden Gesellschaft (gewesen) ist. Zu einem Machtwechsel kommt es dabei nicht.     

Entziehung der Gemeinnützigkeit – Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung nur hinsichtlich von Verwertungsma?nahmen (im Rahmen der Exekution wegen der Geldforderung)

Dem Antrag, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, wird (nur) insoweit stattgegeben (und im übrigen nicht stattgegeben), a) als für die Dauer des verfassungsgerichtlichen Verfahrens die Zwangsversteigerung von Liegenschaften und der Verkauf von Gegenst?nden im Rahmen der Fahrnisexekution ausgeschlossen wird (VfGH) bzw b) dass zwar nicht die Einleitung und der Vollzug exekutiver Ma?nahmen gehemmt ist, wohl aber bei Liegenschaften und Fahrnissen im Rahmen (bereits oder künftig) eingeleiteter Exekutionsma?nahmen Verwertungshandlungen zu unterbleiben haben (vgl § 54c Abs 2 und § 84a Abs 2 EO). Bislang gesetzte Exekutionsschritte bleiben aufrecht (VwGH).     

Verjährung der Rückforderung von Finanzierungsbeiträgen nach § 17 WGG

§ 17 Abs 1 WGG normiert einen gesetzlichen Kondiktionsanspruch. Dieser unterliegt – mangels anderweitiger Regelung – der drei?igj?hrigen Verj?hrungsfrist.     

Definition der Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG

Nach hA setzt das Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Abs 1 MRG voraus, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie – gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs – zu benützen. Es darf also kein Mieter rechtlich von der Benützung der Gemeinschaftsanlage ausgeschlossen sein. Kommt es demnach auf die rechtliche Zul?ssigkeit der Benützung an, sind dafür der Inhalt des Mietvertrags und allf?llige sonstige ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter ma?geblich.     

Zum Erfordernis eines Teilurteils trotz "Außerstreitstellung" des Mietzinsrückstandes

Bei Verbindung von Mietzins- und R?umungsbegehren ist ein Teilurteil auch dann zwingend zu erlassen, wenn zwar die H?he des qualifizierten Mietzinsrückstandes im darauf gestützten R?umungsprozess nicht strittig ist, aber der Mieter behauptet, er sei nach § 1096 ABGB von der Mietzinszahlung ganz oder teilweise befreit; dies gilt auch bei Au?erstreitstellung des Rückstandes der H?he nach. Das Teilurteil geht bei der Kombination von Mietzinsund R?umungsklage dem Rückstandsbeschluss zwingend vor.     

Verpachtung der eingemieteten Ein-Mann-GmbH wegen Krankheit des Alleingesellschafters und Geschäftsführers – keine Mietzinsanhebung

§ 12a Abs 6 MRG ist nicht auf juristische Personen anzuwenden, auch nicht auf eine Ein-Mann-GmbH.     

Vorübergehendes Kippen der Mehrheitsverhältnisse in der Mietergesellschaft zum Ausgleich der Unterkapitalisierung – kein Anhebungstatbestand

Trotz Kippens der Mehrheitsverh?ltnisse infolge einer Kapitalerh?hung in der (ursprünglichen) Mietergesellschaft liegt ein Anhebungstatbestand nach § 12a Abs 3 Satz 1 MRG dann nicht vor, wenn die ?nderung der Mehrheitsverh?ltnisse nicht operativ genutzt werden soll, sondern ausschlie?lich zum Ausgleich einer Unterkapitalisierung der übertragenden Mietergesellschaft in Vorbereitung eines im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang beschlossenen Verschmelzungsvorgangs dient, an dessen Ende unver?nderte Machtverh?ltnisse in der aufnehmenden Mietergesellschaft stehen.     

Kündigungsverzicht des Mieters bei unbefristetem Mietvertrag

Die analoge Anwendung des § 29 Abs 2 MRG auch auf unbefristete Mietvertr?ge, in denen der Mieter einen Kündigungsverzicht erkl?rt hat, würde bedeuten, die Zul?ssigkeit bzw Wirksamkeit eines Kündigungsverzichts des Mieters überhaupt zu verneinen. Dies w?re aber eine Abkehr von der bisherigen Rsp, die einen derartigen Kündigungsverzicht – von wem immer er auch abgegeben wurde – als wirksam erachtet.