如何解读党的十八届三中全会土地制度改革精神

贯彻落实党的十八届三中全会土地制度改革精神,正确解读是基础。当前关于三中全会《决定》土地制度改革理解的分歧主要集中在土地承包经营合同期限、土地承包经营权抵押、农村集体建设用地流转及宅基地流转四个方面。土地承包经营关系的长久不变就是指土地承包期的长久不变,但不是永久不变;土地承包经营权抵押是指对承包经营权本身的抵押,而不是经营权抵押,承包权和经营权分立需要进一步探讨法律实现途径;农村集体建设用地流转的范围应结合征地制度改革等动态把握;宅基地流转需要通过试点慎重、稳妥推进,但不应谨小慎微。     

立法变革中农民土地权益保障之检讨——基于《物权法》相关制度设计的考量

基于“物权平等保护”理念与“物权法定”原则，《物权法》确定了“农村集体（土地）所有权”、“土地承包经营权”和“宅基地使用权”等一系列的农民土地基本权利，且确立了农民土地权益特别保护的机制，较之以往相关立法，颇有理念创新与制度整合意义；然而，《物权法》的颁布并不意味着农村土地权利制度的至善，其对农民土地权益保障仍有不尽到位的某些缺憾，如对集体建设用地使用权流转问题无具体规制，还存在某些实施障碍以及与相关立法的协调融合问题，期待进一步的立法变革及实施机制的完善。     

集体建设用地使用权流转的必要性与可行性证成

虽然我国现行法近乎禁止地严格限制集体建设用地使用权的流转,但在现实生活中集体建设用地使用权流转却一直＂生生不息＂。这种现行制度与现实生活相对割裂的矛盾如何消解也成了理论界和实务界亟需解决的难题。集体建设用地使用权流转既具有必要性,亦具备可行性。同时,所有权平等原则要求集体土地和国有土地同地同权,自然集体建设用地使用权流转是实现集体建设用地和国有建设用地同地同权的合理路径;现行立法所采的原则禁止、个别允许的立法态度亦为集体建设用地使用权预留了流转空间;全国各地多部集体建设用地流转管理办法等规范性文件也在逐步为流转松绑。     

集体非农建设用地使用权流转问题探析

近几年来,随着经济的快速发展和城镇化进程的加快,集体非农建设用地使用权的流转对发展区域经济、壮大集体经济发挥了重要的作用,但因其流转的自发无序,也带来了土地利用混乱、土地产权关系不明晰、扰乱土地市场秩序等副作用。如何规范集体非农建设用地使用权的流转,本文从以下     

关于集体建设用地使用权流转概念界定问题的探讨——兼与李延荣教授商榷

集体建设用地使用权流转的重大意义已为学术界一致认同。但是,对集体建设用地使用权流转的概念界定,如流转的形式、主体、客体等在我国学术界存在较大分歧。这些分歧的存在直接影响到集体建设用地使用权流转改革的方向和力度,准确界定集体建设用地使用权流转的概念具有重大的现实意义。     

浅析集体建设用地使用权的流转

禁止集体建设用地使用权的流转阻碍了农村经济发展,安徽芜湖的试点打开了集体建设用地流转的大门。集体建设用地使用权的流转使法律的平等价值得到贯彻,缓解城市＂地荒＂,促进农村土地节约化、集中化,带动农村城市化工业化建设。集体建设用地的流转是一项牵一发而动全身的大工程,需删除法律对其的禁止规定,完善农民社会保障,理清土地权利主体,平衡利益分配,保障政府财政收入,严把政府审批关。     

农村集体经营性建设用地“同等入市”法律问题初探

农村集体经营性建设用地入市有助于农民财产性收入的实现。当前我国农村集体建设用地所有权存在主体虚位、经营权政社合一的弊端,同时集体建设用地使用权的用益物权效力在物权法上并未获得正名,存在权能内容不完整,收益权、处分权受限等问题,这些都给集体经营性建设用地市场化改革带来了制度性的难题。应尽快制订相关法律,完善相关配套制度,合理构建集体经营性建设用地使用权的流转体系和收益分配机制,为集体经营性建设用地入市提供制度供给。     

我国农村集体建设用地使用权的制度论证——以河南、广东、河北、湖北和上海为视角

集体建设用地使用权包括原始取得和继受取得,原始取得属于一级市场,继受取得属于二级市场.国家立法层面应将集体土地所有权主体进行人格化确定.集体建设用地使用权继受取得中,转让人在转让时必须具备一定的特殊条件.应允许无偿取得的集体建设用地使用权入市并对其"变性"问题做出规定.政府可对集体建设用地使用权流转征收一定的税费而不应...     

我国集体建设用地使用权流转制度的建构

我国集体建设用地使用权可流转制度的建立,将集体建设用地纳入土地一级市场,充分发挥土地的资源性作用,对于我国经济保持持续稳定发展具有重要意义。此项制度的建立,必然会增加农民收入,促进农村经济发展,推动"城乡一体化"建设,加快社会主义新农村建设。一项制度的建立需要以相关配套制度为依托,我国集体建设用地使用权可流转制度的建立需要以相关经济制度、社会保障制度为基础。     

关于集体建设用地使用权流转的法律思考

农村集体建设用地使用权的流转虽然在法律上受到严格的限制,但现实中其流转的数量和规模之大已使集体建设用地的流转发展成庞大而复杂的隐性市场。本文意在通过探究集体建设用地使用权的流转根源、流转中存在的问题,论证法律应放开集体建设用地使用权的流转,并针对问题进行制度规制方面的思考。     

借鉴与重塑:我国农地利用权利体系构建的基本思路和框架

我国现行的农地利用制度主要是土地承包经营权制度。将土地承包经营权界定为用益物权是导致当前农地征用征收过程中农民利益严重丧失的一大重要原因。我国农地利用制度的设计基础与大多数大陆法系国家不同。大多数大陆法系国家土地物权制度设计是建立在土地私有制基础上的,而我国实行的是土地公有制,这一基础制度目前是不可动摇的。因而我们应在借鉴英美法系国家地产权制度的基础上重构我国的农地利用制度。农地持有权作为一种独立的权利形态,应该替代土地承包经营权成为我们的现实选择。     

农村宅基地立法的若干热点问题

改革开放以来,中国宅基地法制建设不断发展完善,但也存在不少问题。农村宅基地立法热点问题主要有:(1)宅基地能否继承问题;(2)宅基地转让问题;(3)城市居民购买农村宅基地问题;(4)农村宅基地使用权抵押问题;(5)农村宅基地使用期限问题;(6)农村宅基地使用权登记问题;(7)宅基地使用权补偿问题;等等。     

论家庭承包取得的土地承包经营权抵押

根据我国担保法与农村土地承包法的规定,现行立法是禁止家庭承包取得的土地承包经营权抵押的。为促进土地资源的充分利用．实现农村经济发展．允许家庭承包取得的土地承包经营权抵押,从理论和现实两个方面分析都有可行性;并且对发展农业生产具有重要意义．家庭承包取得的土地承包经营权抵押功能的体现,需要法律上的支持和相关配套制度的构建。     

开展土地承包经营权抵押的法律建议

土地承包经营权抵押是农村产权流转改革的必要组成部分,具有现实需求与可行性。但目前我国法律对其有着相当程度的限制．实践试点中也集中反映出目前法律制度对土地承包经营权抵押支持不足的问题。建议在立法上修改不必要的限制,同时通过修改相关法律规定、建立农村土地承包经营权流转服务中心、引进专业中介机构服务、出台金融扶持政策等多种渠道完善相关法律制度,切实保障农民的合法权益。     

确定建筑物所有权的依据

建筑物所有权须以土地权利为其正当根据。土地权利可以是建设用地使用权、宅基地使用权,也可以是集体土地所有权、集体土地使用权,还可以是国有土地租赁权。物权法第142条的但书内容应当指国有土地租赁权为建筑物所有权的正当根据。市政公共设施所有权、职工购买的公有住房都应当以建设用地使用权为其正当根据。     

土地储备库里的权利辨

土地储备库里存有国有土地所有权,但无建设用地使用权,更无宅基地使用权、土地承包经营权以及地役权,也不应该有债权性质的土地权利。该国有土地所有权并不归属于土地储备机构,而归国家享有。     

从垦荒说起--兼论农村集体土地承包经营制的缺陷及完善

承包经营制是我国农村集体土地使用权行使的基本方式.该制度一方面有利于调动农民的生产经营积极性,一方面又存在一些缺陷,如理论上不成熟,承包合同标的物的非周延性,承包合同的粗疏性、滞后性以及阻碍土地使用权的流转等,容易导致权利的滥用.为此,可以从加强理论探索,改善法律制度,开展基础工作,推动农村土地使用权市场化,加快农村基层组织的自治化步伐等方面来进行完善.     

农地使用权的界定及转让探析

土地承包经营权的缺陷决定了其必须物权化为农地使用权。农地使用权是一项独立的用益物权。我国物权立法应当在确立农地使用权制度的基础上 ,允许农地使用权转让。     

关于物权立法的几点思考

我国物权立法应对国家所有权、集体所有权、私人所有权作出区分,并应对物上请求权、物权的公示与公信、取得时效、用益物权作出规定。物权行为理论本身存在严重缺陷,因而我国物权立法不应采纳这种理论。土地关乎农民的命运,因而农地使用权的转让及抵押应谨慎行事。     

我国农村集体土地所有权制度中的利益冲突及其解决

在我国土地立法中，相对于国有土地所有权来说，农村集体土地所有权受到较多的限制，这种限制的实质是准征收。从征收补偿的法理来看，只要这种限制符合公共利益的需要并且国家也给予相应的补偿，那么由此产生的两种土地所有权的差别对待就是合理的、正当的。