农村土地承包经营权流转的法制环境探析

我国法律对农村土地承包经营权流转作了比较详细的规定,但是仍存在很多问题：农村集体土地所有权主体虚置、乱征滥占现象严重,征地补偿标准不合理、土地流转登记制度不健全。本文指出针对这些问题,应进一步明确明确农村集体土地所有权主体,完善土地征用制度和土地流转登记制度,提高征地补偿标准,建立规范有序的农村土地承包经营权流转制度。     

“公共利益”与农村土地征用权刍议

"公共利益"这一概念在法学、政治学以及社会学中都有使用.在法学领域,它与公共权力或私人权利有着密切的联系,是与民生息息相关的重要概念范畴.由于在"公共利益"的需要范畴上没有明确的界定,导致在征用农村土地过程中,出现了地方政府乱征滥用土地、农民利益严重受损等问题.因此,从"公共利益"的需要出发,分析国家行使土地征用权的特征,并借鉴韩国等国家土地征用的法律约定,以寻求建立适合中国市场经济条件下的农村土地征用制度.     

论“土地财政”的效应、成因及其法律解决之道

“土地财政”是指地方政府在财政资金短缺的情况下,主要利用土地出让法律制度和土地税费法律制度来获取财政收入以充实本地政府财源的行为.地方政府的“土地财政”行为引发了正负两方面的效应,对负效应的分析显然更为重要.地方政府的“土地财政”行为有其深刻的制度成因.解决“土地财政”的法律措施是完善财政收支法律制度,合理配置中央和地方的财政权限;改革和完善财政转移支付法律制度;改革现行的土地制度和土地征收制度.     

操刀新“土改”的年轻人

开着红色吉利小车回到村子,拎着680本红彤彤的土地承包经营权证,张庆文前脚刚迈进村委会办公室,早早在这等候的村民便围了上来,不一会这680本“土地证”就发了大半. 张庆文长舒一口气,土地确权颁证的事也终于基本尘埃落定,土地有了“身份证”,村民们吃下“定心丸”.“进城打工的不再担心地被没收了,流转土地的大户也可安心往里投资了.”张庆文说.     

土地信托与农地“三权分置”改革

农地“三权分置”改革从国家、集体、经营者和农民角度分别回应了土地制度变革的需求.相比较于其他农地流转方式,通过信托方式流转农地可以更好实现更新农地经营模式,确保农民土地利益以及实现农地保护制度等目标.当前,我们有必要梳理“三权分置”改革背景下土地信托的法律结构,从注重制度建设、完善土地信托的配套制度,并树立信托法思维等角度完善土地信托制度.具体而言,政府可以通过在村集体组织内设置专门的咨询机构,为有意向参与土地信托流转的农户提供咨询服务,让农户发现土地信托制度的优点,进而运用该项制度.需要明确土地上各项权利的内容,厘清权利的边界.建立不动产信托登记制度,公示土地信托的信托财产和信托关系.为投资于农地流转信托所获得的收益实行适当的税收优惠,发挥信托的融资功能.     

集体建设用地如何“入市”

集体建设用地应比照国有建设用地使用权进行“同权”,这是入市的前提.入市土地应从经营性建设用地转变为私人建设用地.为满足城市化对集体建设用地的需求,国家公权力应积极介入顶层设计.入市必然引起集体建设土地市场价格的提高,在利益分割上,国家仅限于通过税收手段分享土地增值.     

呕心沥血固根基——记兴平市土地管理局局长吕树岗

“为了生存爱惜土地,土地永远是根基.“兴平市土地管理局局长吕树岗上任第一天,就用楷书端端正正地在台历上写下了自己的“座右铭“.……     

“土地使用权”是独立的不动产物权

本文首先对“土地使用权”提出新的含义，再从所有权的四项权能阐述“土地使用权”的不动产物权属性，再就‘土地使用权’作为不动产物权的独立性作进一步探讨，并建议将“土地使用权”改称为“土地财产权”，进而针对当前在“土地使用权”立法上的误区提出相关的建议。所有这些探讨，意在明确“土地使用权”是独立的不动产物权，冀望对物权立法有所裨益。     

浅析改变土地用途过程中的“寻租”现象

现状分析从近年查处的违纪案件看,土地“寻租”案件越来越多,特别是以改变土地用途(即将原工业用地或原划拨土地改变为经营性用地)所引发的违纪案件不断上升,并呈现出一定的蔓延趋势。归纳起来,主要有以下几种情况:1.以工业用地的名义审批,然后通过“公开”的方式,擅自改变土地用途,将整宗用地进行商品房开发或高价转让给他人,以获取高额的利益回报。以这种形式获取土地的往往是一些深谙土地内幕交易的业内人士及具有一定身份和地位的人,他们以本人或亲属、朋友办企业(或入股)为名,通过各种关系或利用其职务、身份的影响,将协议出让获得的低…     

慎言“农村土地私有化”

话题背景 最近两年,在学术界和地方的官员中,呼吁农村土地私有化的声音很高.学者主张土地私有化主要是从土地的生产资料属性的角度讲的,因为土地私有化有利于土地的市场化配置;地方官员主张土地私有化主要是从土地资本化的角度上讲的,因为土地私有化有利于消化地方政府和村集体的债务.农村问题专家李昌平提出了不同的看法:在土地的功能多元、追求土地的高产出率依然是第一目标、农村的民主法制不完善的前提下,应该"慎言土地私有化".     

论我国农村集体土地所有权和使用权的确认和行使

《中共中央关于进一步治理整顿和深化改革的决定》号召全党全国动员起来,集中力量办好农业,指出要继续深化农村改革,执行稳定的农村政策,以家庭经营为主的联产承包责任制,应当保持稳定并不断完善,在有条件的地方,可以根据农民自愿的原则,稳妥地推进适度规模经营和发展新的集体经济;并指出在大力发展农业的同时,全国都必须认真贯彻实行保护耕地的基本国策,要大力保护土地资源,有计划地开垦荒地,坚决制止和纠正滥占耕地现象。我们认为,要贯彻党中央的这一决策,就必须依法确认和行使我国农村集体土地所有权和使用权,只有这样才能从根本上保护好土地资源,保障我国农业经济实现长期持续、稳定和协调发展,并最终奠定我国经济稳定、政治稳定和社会稳定的基础。     

唤起全民保护土地意识提高节约集约用地效率——临汾市尧都区国土资源局开展“6·25”全国土地宣传日活动

今年的6·25是第25个全国“土地日”,在这样一个细雨纷纷的清晨,山西省临汾市尧都区国土资源局200余名干部职工精神焕发在平阳广场参加了临汾市“土地宣传启动仪式”,全局班子成员身披鲜艳的宣传条幅向市民发放各类宣传手册,耐心讲解土地法律知识,解答咨询各类问题,宣传气氛浓郁,公众热情参与,为提高人们的土地法律意识和保护土地资源、节约集约用地创造了良好的氛围.     

论秦汉土地所有制形式

关于秦汉土地所有制形式问题,过去讨论过.主要的一种说法是,土地国有制占支配地位。侯外庐同志曾说过:“秦汉以来这种土地所有制形式(指土地国有制)是以一条红线贯串着全部封建史”;又说:“汉代土地所有制的支配形式是土地国有制”。秦汉时期土地所有制占支配的形式是土地国有制,还是地主土地私有制?我的看法主要是:地主土地私有制。     

“种子”与“土地”

说到干部和群众、党与人民的关系，毛泽东同志深情地说过：“我们共产党人好比种子，人民好比土地。我们每到一个地方就要和那里的人民结合起来，在人民中间生根、开花。”把共产党和老百姓的关系比喻为种子与土地，是再恰当不过了。六中全会《决定》强调指出，加强和改进党的作风建设，核心问题是保持党同人民群众的血肉联系。无论是在过去战争年代，还是在今天现代化建设的征途中，都永恒地证明：党离不开人民。人民这片“土地”，孕育出无数优秀的“种子”。许许多多个王进喜、时传祥、焦裕禄、孔繁森、汪洋湖扎根于人民这片“土地”上，…     

“三旧”改造负面功能的预防研究

“三旧”改造是广东省乃至全国在城镇化过程中必然要经历的阶段,它在破解土地供需矛盾、提升土地利用率、促进社会经济发展、建设美好城镇等方面意义重大,但“三旧”改造过程中涉及的工作环节多、资金量大,其负面功能同时显现、如影随形,诱发了大量职务犯罪①.近年来,该类职务犯罪共同犯罪趋势明显,打击难度加大,犯罪势头并未得到有效遏制,因此,本文提出,深入研究、探讨该类职务犯罪的预防,对城镇化过程“三旧”改造工作的顺利开展有其积极意义.     

“70年产权”到期之后怎么办

近期,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》正式发布,这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计. 说到“产权”,大多数人首先想到的,应该是大红色的房屋产权证、每天涨涨跌跌的股票.事实上,此次发布的中央文件,针对非公有产权、知识产权等八大产权问题,都给予明确的改革方向. 在八大产权问题中,老百姓最关切的是,房屋土地使用权到期后,怎么办?花了大半辈子的积蓄买的房,70年后还是我的吗? “意见”第十大项第一句明确写道:“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期.”     

美国可转让土地开发权的历史发展及相关法律问题

美国可转让土地开发权制度是在灵活的规划制度上发展起来的,其以可转让土地开发权制度为主体,并包括土地开发权征购制度以及可转让土地开发权银行.该制度中的“土地开发权”是“规划上的土地开发权”,它实际上是一种来自行政许可的权利,一种公法上的权利,与私法上的“一束权利”没有任何关系.在美国,可转让土地开发权的获得并不足以补偿土地权利人因土地被限制开发所遭受的损失,因此可转让土地开发权制度可能违反宪法中的征收条款,而且实际上要求土地开发者单独负担某些公共福利,而这些公共福利本该由所有社会成员共同负担.另外,该制度可能构成策略性规划,违反了正当程序,将导致原本合理的规划被破坏.从更广泛的视角来审视,可转让土地开发权制度在一定程度上折射出城市公共决策中行政、政治、司法、市场的互动关系,并且要靠可转让土地开发权银行和政府征购来弥补缺陷.     

土地承包经营权出资法律规制研究

2014年公司注册资本制度对市场主体实行宽进严管的改革,是从理念到措施的根本性变革,为土地承包经营权出资研究提供了新的制度基础.土地承包经营权出资是对土地发展权的完善,是解决“三农”问题的重要途径,也是我国立法上的创造.区别于其他非现金出资,土地承包经营权出资具有特殊性.土地承包经营权是一种新型的财产权利,既具有物权性质,同时兼具保障农民基本生活的社会保障功能.土地承包经营权出资立法设计时要充分考虑其社会保障功能,在坚守“三个不得”的基础上发掘其投资功能.当前,土地承包经营权出资依然存在出资制度内部构设及实施机制法律静态配置错位、土地承包经营权封闭性与公司市场性冲突等问题,同时来自制度运行外部条件对土地承包经营权出资的制约也不容忽视.土地承包经营权出资法律规制应置于安全与效率并重的资本观下进行,保障农民股东和债权人利益,规制土地承包经营权出资评估定价、出资履行、信息公开等.     

农地制度变迁下的土地经营权信托财产属性

我国土地经营权信托实践在浙江绍兴、福建沙县、湖南益阳和安徽宿州等地取得了不错的经济效果和社会效果,但实践中信托财产权利属性不明成了制约土地经营权信托进一步发展的桎梏.其根源在于我国农地产权制度供给不足,“两权分离”已滞后于土地经营权信托实践,“三权分离”迫切需要从政策到法律的转化.应将农地产权界定为集体土地所有权、土地承包经营权和土地经营权的权利结构,确认实践中土地承包经营权的类所有权性质,确认土地经营权是在土地承包经营权上设定的派生用益物权.三权分离视域下,土地经营权信托财产属性为土地经营权,利于保护农户利益与土地的物权性利用,进而促进土地经营权信托的持续发展,繁荣农村现代规模经济.     

集体土地“三权分置”的法律意蕴与制度供给

在“三权分置”的法律架构中，“土地经营权”与土地承包权的分离属承包土地的“债权型利用”，但应赋予分置后的“土地经营权”一定的支配和排他效力以利其流转。“三权分置”的法制完善应从落实集体土地所有权、稳定土地承包权、放活土地经营权等方面着手，明确集体土地成员权内容，完善土地承包权设立与存续规则，凸显土地经营权的财产性质，确立土地经营权流转方式及其配套制度。