“买卖不破租赁”与承租人保护

在物债二分和公示方法二分的僵硬体例下，“先租后卖”中的出租人移转租赁物占有使用收益的行为和承租人占有租赁物的事实未被规范世界适切评价，由此产生了违背私人自治的现象。对这一违背私人自治的现象进行矫正是“买卖不破租赁”规则的正当性理由。该规则的本质是立法者对被僵硬二分体例所遗漏的事实进行的补充性评价，而承租人保护则只是适用该规则的客观结果。“买卖不破租赁”规则存在多种立法技术构造路径，《合同法》第229条确立的有权占有维持模式可以避免德国法传统的法定契约承受模式存在的种种弊端。有权占有维持模式应一体适用于动产和不动产领域。     

买卖不破租赁与《合同法》的完善--我国《合同法》第229条立法评析

"买卖不破租赁"原则是租赁权物权化的具体体现,我国<合同法>第229条亦采此原则.但是,对比各国和地区关于这一原则的立法例,我国<合同法>第229条在租赁物的适用范围上、表述上、准用性规定及效力规定上存在诸多的不完整性.本文于比较的角度,对这些方面作一些简要的评析.     

房屋租赁合同登记与"买卖不破租赁"原则

实践中,房屋租赁合同登记制度与"买卖不破租赁"原则冲突很大,本文在分析二者适用性强弱后,得出没有经过登记备案的房屋租赁合同没有对抗第三人的效力,买卖可以击破未经登记的房屋租赁关系的结论     

论买卖不破租赁规则下受让人利益的保护问题

对于“买卖不破租赁”规则,理论界和实务界关注得更多的是对手承租人利益的保护。受让人的利益受到的关注不够,不利于保护交易安全。本文通过对租赁权性质及买卖不破租赁的公示问题进行分析,探讨如何在保护承租人利益的前提下,兼顾受让人的利益。     

中韩房屋租赁制度之比较——以韩国《住宅租赁保护法》为中心

目前中韩两国人员交流日益频繁,他们大多数是通过租赁房屋方式在对方国家生活。因此,了解中韩两国房屋租赁立法的异同,有助于预防和解决因对彼此法律制度认识不同而造成的纠纷。中国合同法中规定了买卖不破租赁制度,出租人和承租人合法订立房屋租赁合同有直接影响第三人权利的效果。韩国法将传贳权规定为一种物权,并在此基础上规定了登记租赁权。韩国为了有效地利用传贳制度,保护承租人的利益,专门制定了《房屋租赁保护法》。     

对所谓"债权物权化"的思考--以"买卖不破租赁"为例

买卖不破租赁可以说已经成为学术界和实务界的共识,也成为学者们提出或支持所谓债权物权化的主要依据.本文从对债权和物权的分析及对买卖和租赁的比较入手,通过还租赁以其本来面目来否定债权物权化这一命题,驳斥传统的观点.     

“买卖破除租赁”原则的死亡与再生

固守“买卖不破租赁”原则是否与社会发展相适应？该制度设计以违背既有法律体系为代价而倾向于保护承租人的利益是否符合效益原则？本文作者认为．19世纪之后大陆法系各国民法“买卖不破租赁”原则的确立宣告了罗马法中确立的“买卖破除租赁”原则的死亡，现代社会的发展又为“买卖破除租赁”原则提供了再生的土壤。“买卖破除租赁”原则是债权相对性及其与物权并存时物权的优先性原理的逻辑结果，目前我国实行的“买卖不破租赁”原则的合理性值得推敲。     

试论利益第三人合同——以《合同法》第64条为中心

合同的突出特点是合同的相对性,但是有一种合同是为第三人利益订立的合同,这就是利益第三人合同。我国合同法64、65条也做了相关规定,但是,细细品读我国合同法的规定,有很多地方是不明确的,这会给法律适用带来极大的困难。     

关于《物权法》第245条占有保护适用范围的理解 以我国学界所谓“小偷的占有保护”之不成立为中心

占有制度源于古罗马,经中世纪日耳曼法和近代资产阶级立法两个阶段的演化,渐趋成熟,经清末法律现代化运动引进我国。近年自我国台湾地区民法学界再度转引至我国大陆后,我国学界的占有理论出现了一种极左的倾向。本文拟从基本法理、民法占有的     

论房屋承租人优先购买权的保护——以《城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第21-24条为视角

优先购买权以出租人与第三人订立买卖合同为前提,是法律赋予承租人获得优先购买的一项权能。从《民法意见》到《合同法》对该项权利进行了确立,司法实践中却长期存在权利行使的程序模糊和救济保障的缺陷,导致承租人未能真正获得法律上的救济。2009年《房屋租赁合同司法解释》对承租人优先购买权的性质进行重新界定,权利的行使条件和救济也进行明确,在通知期限和赔偿责任的范围等方面仍存在很大的模糊性。     

私人自治视野下企业融资路径评介——以《合同法》342条为中心的考察

私人自治理念不仅影响着合同法中某些重要规则的设计，更深深的影响着民法之外的商事法律的演进与变革。在展现着公平与效率、体现商法价值诉求的基础上，私人自治理念滋养着商事法律下公司融资路径的不断拓展空间。《合同法》342条极佳的反映了这一点，专利权转让正体现了私人自治下经济个体积年经验的博弈成果，同样，私人自治所孕育着得合同法契约自由精神深深促进着公司融资路径的最新变革。     

《合同法》第121条的理解与适用

《合同法》第121条因第三人原因造成违约中未限定第三人原因的具体范围,致使其理解多有争议;学界存在着限制性解释和废除论等观点.在司法实践中,法院通常在合同相对性的规范依据和排除第三人原因作为免责事由的意义上予以适用,其第三人范围与限制说主张的第三人范围基本相同,并非不作限制地加以适用.《合同法》第121条的适用,可以通过“第三人的原因造成违约”的文义解释、第三人原因构成不可抗力或情势变更以及过错责任情形的排除适用等角度予以限缩.在《合同法》第121条与《侵权责任法》第37条的衔接上,应努力通过解释论消解两者之间的不一致.     

论债权人代位权——对《合同法》第73条进行解释与改进

作为债相对性例外之一的代位权制度,它为了保障债权人的利益,给予其直接向没有利害关系的第三者主张权利。本文分析了代位权的相关理论问题,在此基础上从法律解释论的角度对我国《合同法》第73条及其司法解释作了简要的立法评析。     

"不真正利他合同"研究——以《合同法》第64条为中心而展开

"不真正利他合同"在本质上是合同的一种特殊履行方式,其中只实现了一次具有法律意义的财产给与.它与利他合同在法律构造上的本质差别在于,在利他合同中,基于债权人和债务人的约定,第三人获得针对债务人直接的履行请求权,并且在一次履行行为中结合了两次具有法律意义的财产给与.<合同法>第64条规范了"不真正利他合同".     

对《侵权责任法》第五十六条的理解与释义

目前,学界对《侵权责任法》第五十六条的释义基本上仍停留在字面解释,造成实际工作中难以操作。医疗机构在紧急情况下虽然抢救了患者,但仍可能需要承担违约赔偿责任。尝试对该条款进行扩充和限制解释,指导医疗机构在不能获得患者和其近亲属知情同意时,能把握好使用这种医疗特权的尺度。     

分期付款买卖中的消费者保护——兼论对《合同法》第167条的评价与完善

在我国法律体系已经初步建成的背景下,对于具体法律条款的适用、解释以及在此基础上的建构的讨论将成为研究的主要任务。本期专题汇集呈现民事法学者在此方面的研究努力及其成果,以期推动基于法解释的法学研究的深入。     

先抵押后租赁的法律规制——以《物权法》第190条第2句为基点的分析

对先抵押后租赁的法律规制,需以《物权法》第190条第2句为基点,结合其他规范进行体系化安排。在确定租赁与抵押权的先后时,应根据不同情形,把租赁登记或承租人占有抵押物的时点作为租赁的顺位标准,进而与抵押权登记的时点进行对比。在抵押权实现前,对于承租人的不当租用,《物权法》第190条第2句对物权请求权等救济机制起到补充作用。在抵押权实现时,不能根据《物权法》第190条第2句直接终止租赁,而应判断租赁是否影响抵押权实现,并完善除去租赁的程序。在抵押权实现后,不宜用《物权法》第190条第2句来调整承租人和抵押物受让人之间的关系,此时应完善保护承租人合理利益的法律机制。     

《合同法》第167条对股权买卖之准用——《指导案例》67号评释

《指导案例》67号汤长龙诉周士海股权转让纠纷案以《合同法》第167条应否准用于股权买卖为主题,展现了清晰的问题意识,但具体观点值得商榷。第167条之规范目的在于防止出卖人遭受额外的风险,所以配套司法解释要求当事人约定买受人分三期以上支付价款,学说又增加了出卖人交付标的物后买受人还有两期以上价款有待支付的要件。基于第167条及其规范目的,股权买卖与有体物买卖具有实质的相似性,应当准用该条第1款之解除规定。但从规范体系上看,该款因缺少催告要件而存在漏洞,应通过整体类推的方式予以填补,以形成适用于股权买卖的完整规则。由此还可以充分展现《合同法》第174条之法定准用的思考方法。